الاستثمار العقاري في الخارج: المملكة المتحدة ودبي واليونان
شراء عقار في الخارج ليس قراراً واحداً بل سلسلة قرارات: أي بلد، وأي مدينة، وأي شكل للملكية، وأي نظام ضريبي، وكيف تحوّل أموالك، ومن يدير الإيجار. تضع هذه الصفحة ثلاث دول جنباً إلى جنب: المملكة المتحدة ودبي واليونان.
نحن في capital.works® نمثّل مشاريع مختارة في هذه الأسواق الثلاثة. ويوجد حالياً 124 مشروعاً منشوراً على الموقع، ولكل منها قائمة أسعارها ومخططاتها وجدول تسليمها في صفحتها. ونحن وسيط ائتمان مرخّص من هيئة السلوك المالي (FRN 1049015) وعضو في NACFB؛ والشراء والتمويل ومسار الإقامة والإدارة بعد التسليم تجري كلها عبر فريق واحد.
ثلاث دول وثلاث حسابات مختلفة
الميزانية نفسها تشتري أشياء مختلفة تماماً في الدول الثلاث. والجدول أدناه مأخوذ من المشاريع الحالية في محفظتنا ومن حاسبات التكلفة لدينا.
| المملكة المتحدة | دبي | اليونان | |
|---|---|---|---|
| في محفظتنا | 80 مشروعاً | 35 مشروعاً | 9 مشاريع |
| سعر الدخول | £120,000 | 550,000 درهم | €250,000 |
| أعلى السقف | £1,175,000 | 8,888,888 درهم | €695,000 |
| تكلفة الشراء | رسوم الدمغة إضافة إلى أتعاب المحاماة ورسوم التسجيل العقاري، والمبلغ يتغيّر بحسب الحالة | نحو 4.3% من السعر (بما في ذلك رسوم دائرة الأراضي 4%) | نحو 6.73% من السعر إضافة إلى 684 يورو |
| الملكية | تملك حر أو حق انتفاع طويل الأمد | تملك حر للأجانب في المناطق المحددة | التملك الحر |
| ضريبة عقارية سنوية | ضريبة البلدية يدفعها الساكن | لا توجد | ضريبة ENFIA بحسب قيمة المسكن |
| العائد الإيجاري الإجمالي | من 3.5% إلى 7% بحسب المشروع | تصل إلى 7% | 3% مضمونة من المطوّر لمدة أربع سنوات |
| مسار الإقامة | شراء العقار لا يمنح تصريح إقامة، ومسارات التأشيرات منفصلة | تأشيرة مستثمر مرتبطة بحدود مالية | التأشيرة الذهبية، وحدّها يتغيّر بحسب المنطقة ونوع العقار |
الأسعار في الجدول هي أسعار الدخول والحد الأعلى لمشاريع منشورة على الموقع، وليست نطاقاً نظرياً. كما أن نطاقات العائد ليست تقديرات: فرقم كل مشروع موجود في صفحته.
كم تكلّف عملية الشراء فعلياً؟
السعر المعلن ليس هو المبلغ الذي تدفعه. فبنود التكلفة تعمل بطريقة مختلفة في الدول الثلاث، والافتراض الخطير الوحيد هو القول إنها "متقاربة".
| الدولة | ما الذي تدفعه | الحاسبة |
|---|---|---|
| المملكة المتحدة | رسوم الدمغة (SDLT) وأتعاب المحاماة والتسجيل العقاري والمعاينة، وتكاليف التمويل عند استخدامه. ويدفع المشتري غير المقيم نسبة إضافية. | حاسبة تكاليف الشراء في المملكة المتحدة و حاسبة ضريبة رسوم الدمغة |
| دبي | رسوم نقل ملكية 4% لدائرة الأراضي، وتسجيل أوقود، وعمولة الوساطة، وتكاليف التمويل عند استخدامه. ولا توجد ضريبة عقارية ولا رسوم دمغة. | حاسبة تكاليف الشراء في دبي |
| اليونان | ضريبة نقل الملكية 3.09%، والكاتب العدل 1.70%، والمحاماة والفحص النافي للجهالة 1.24%، والتسجيل العقاري 0.70%، ونحو 684 يورو بنوداً ثابتة. | حاسبة تكاليف الشراء في اليونان |
الحاسبات لا تنتج تقديرات: فالجانب البريطاني مبني على عرض أتعاب حقيقي من مكتب محاماة، والجانب اليوناني على جدول التكاليف الرسمي للمطوّر، وجانب دبي على هيكل الرسوم الخاص بدائرة الأراضي.
أي بلد يناسبك؟
المملكة المتحدة: قابلية التنبؤ
النظام القانوني راسخ، والطلب على الإيجار عميق، والبيانات شفافة. والعائد ليس مرتفعاً كما في دبي، لكن مخاطر الشغور منخفضة ونمو القيمة يستند إلى ضيق المعروض. وهي العنوان المناسب لمن يُعلّم أبناءه هنا، أو تربطه صلات عمل بها، أو يبحث عن حفظ رأس المال على المدى الطويل. وثلثا محفظتنا هنا: 55 مشروعاً في لندن والبقية في مدن مثل كامبريدج ومانشستر وريدينغ وفليت.
دبي: العائد والضريبة
لا ضريبة عقارية ولا رسوم دمغة، ودخل الإيجار غير خاضع للضريبة. وبنحو 4.3% من السعر، تكلفة الشراء هي الأدنى بين الثلاث. في المقابل ينمو المعروض بسرعة، ما يجعل اختيار المشروع والمنطقة أكثر حسماً مما هو عليه في المملكة المتحدة. وهي منطقية لمستثمر يضع العائد النقدي في المقدمة.
اليونان: ميزانية الدخول وأوروبا
نطاق دخول يبدأ من 250,000 يورو، وملكية داخل الاتحاد الأوروبي. ومشاريعنا اليونانية تحويلات لمبانٍ قائمة، لذا لا تخضع لضريبة القيمة المضافة 24% المطبّقة على البناء الجديد؛ ويدفع المشتري بدلاً منها ضريبة نقل ملكية 3.09%. ويضمن المطوّر إيجاراً بنسبة 3% لمدة أربع سنوات.
خطوات الشراء واحدة تلو الأخرى
- حدّد هدفك بوضوح. عائد إيجاري أم نمو في القيمة أم المدينة التي سيدرس فيها أبناؤك أم خطة إقامة. هذه الإجابة تحدد البلد والمشروع معاً.
- ابنِ الميزانية على التكلفة الإجمالية. ليس على السعر بل على المبلغ شاملاً التكاليف. ولهذا وُجدت الحاسبات.
- احسم التمويل أولاً. إذا كنت ستستخدم تمويلاً عقارياً فإن الموافقة المبدئية تسبق اختيار المشروع.
- اختر المشروع. المخطط والإطلالة وتاريخ التسليم ورسوم إدارة المجمع؛ كل ذلك مكتوب في صفحة العقار.
- الحجز. يُدفع مبلغ الحجز ويُسحب المسكن من القائمة.
- المحامي والفحص النافي للجهالة. يراجع محامٍ مستقل العقد وسند الملكية. لا تتجاوز هذه الخطوة.
- العقد وخطة الدفع. تُجدوَل الدفعة الأولى والدفعات الوسيطة والرصيد عند نقل الملكية.
- التسليم وما بعده. الاستلام والتأجير والإدارة والإقرار الضريبي.
الأسئلة الشائعة
هل يمكنني شراء مسكن في المملكة المتحدة من الخارج؟
نعم. لا يشترط شراء عقار في المملكة المتحدة تصريح إقامة ولا جنسية، ويحصل المشتري الأجنبي على السند نفسه الذي يحصل عليه المقيم. والفرق في الضريبة: إذ يدفع المشتري غير المقيم نسبة إضافية على رسوم الدمغة. ويمكنك معرفة المبلغ عبر حاسبة ضريبة رسوم الدمغة .
هل يمنح شراء العقار تصريح إقامة؟
في المملكة المتحدة، لا. فشراء العقار لا علاقة له بالإقامة، والإقامة تسير عبر مسارات تأشيرات منفصلة، وقد جمعنا الخيارات في صفحة تصريح الإقامة في المملكة المتحدة . وفي اليونان يوجد برنامج التأشيرة الذهبية، لكن الحد يتغيّر بحسب المنطقة ونوع العقار؛ والمشروع الوحيد المؤهل في محفظتنا هو Levante Villas. أما في دبي فتأشيرة المستثمر مرتبطة بحدود مالية.
هل يمكن الشراء عن بُعد دون السفر إلى البلد؟
نعم، في الدول الثلاث. وتجري العملية بتوكيل رسمي: تُوقَّع العقود إلكترونياً، وتُدفع المبالغ بالحوالة المصرفية، ويتولى محاميك إتمام نقل الملكية. ومعظم عملائنا يشترون دون معاينة المشروع على الطبيعة.
كم تبلغ تكلفة الشراء الإجمالية فعلياً؟
نحو 4.3% من السعر في دبي، ونحو 6.73% إضافة إلى 684 يورو في اليونان. أما في المملكة المتحدة فلا توجد نسبة واحدة: إذ تتغيّر رسوم الدمغة بحسب وضع المشتري، وتُضاف إليها أتعاب المحاماة والتسجيل العقاري. وعلى الموقع حاسبة لكل من الثلاث.
كيف أدفع الضريبة على دخل الإيجار؟
يخضع دخل الإيجار في المملكة المتحدة للضريبة فيها، والفارق بين التملك الشخصي وشركة محدودة (SPV) قد يكون كبيراً. ولدينا حاسبة ضريبة دخل الإيجار تضع السيناريوهين جنباً إلى جنب. وإذا كنت مقيماً في تركيا فإن اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي تدخل في الحساب.
هل يمكنني الحصول على تمويل عقاري؟
إن capital.works® وسيط ائتمان مرخّص من هيئة السلوك المالي (FRN 1049015) وعضو في NACFB. ونحن ندير التمويل العقاري والقروض الجسرية والتمويل التجاري للمشترين غير المقيمين في المملكة المتحدة ودبي. والتفاصيل في صفحة الحلول التمويلية .
Ülke rehberleri
Her ülkenin kendi kuralları, kendi masraf kalemleri ve kendi tuzakları var. Üçünü ayrı ayrı anlatan rehberler:
- شراء مسكن في المملكة المتحدة: damga pulu vergisi, leasehold, kira geliri vergisi ve süreç.
- العقارات في دبي: freehold bölgeler, yüzde 4 DLD harcı, escrow ve maketten alım.
- شراء مسكن في اليونان: Golden Visa eşikleri, devir vergisi, ENFIA ve süreç.
من أين تبدأ
إذا لم تحسم اختيار البلد فابدأ من التكلفة: أدخل الميزانية نفسها في الحاسبات الثلاث وانظر إلى إجمالي ما ستدفعه وإلى الإيجار الذي ستحصل عليه جنباً إلى جنب. وإذا كنت قد قررت فاطّلع على المشاريع المنشورة لدينا ؛ ففي كل صفحة قائمة الأسعار والمخططات وتاريخ التسليم.
أخبرنا بما تبحث عنه وسنرسل إليك ثلاثة مشاريع مناسبة مع أرقامها: تواصل معنا.