هل شراء منزل في أثينا قرار صائب؟
بقلم: Marcus M. Araz, MBA, PhD · آخر تحديث:
نعم، للحصول على إقامة في الاتحاد الأوروبي (الفيزا الذهبية) وأصل باليورو؛ ولا، إذا كان الهدف عائداً إيجارياً مرتفعاً. وفقاً لبنك اليونان، ارتفعت أسعار الشقق في أثينا 5.0% على أساس سنوي في الربع الثاني من 2026. الارتفاع مستمر لكنه يتباطأ: على المستوى الوطني 9.1% في 2024 و8.3% في 2025 و5.5% حالياً. وفي مشاريع التحويل الجديدة المسعّرة عند عتبة الفيزا الذهبية البالغة 250,000 يورو يبلغ العائد الإيجاري الإجمالي نحو 3%، بينما يبلغ في الشقق المستعملة في السوق 5% إلى 5.5%.
أثينا بالأرقام، 2026
| المؤشر | القيمة | المصدر |
|---|---|---|
| التغير السنوي في أسعار الشقق في أثينا (الربع الثاني 2026) | ارتفاع 5.0% | بنك اليونان |
| التغير السنوي في أسعار الشقق في سالونيك | ارتفاع 4.7% | بنك اليونان |
| اليونان إجمالاً | ارتفاع 5.5% | بنك اليونان |
| متوسط الإيجار في أتيكا | 9.2 يورو للمتر المربع شهرياً، بارتفاع 4.3% خلال عام | خريطة الإيجارات لسبتمبر 2026 |
| متوسط العائد الإيجاري الإجمالي في أثينا | نحو 5.5% | Global Property Guide، مايو 2026 |
يقول الجدول أمرين. أولاً، ما زالت الأسعار في أثينا ترتفع، لكن مرحلة الارتفاع السريع بين 2022 و2025 انتهت. ثانياً، ترتفع الإيجارات بوتيرة قريبة من الأسعار، أي أن السوق لا تبدو فقاعة.
العلاقة بالفيزا الذهبية
بالنسبة لكثير من الأجانب الذين يشترون في أثينا، الهدف الحقيقي هو الفيزا الذهبية: إقامة يونانية لخمس سنوات قابلة للتجديد مقابل استثمار عقاري. ومنذ تعديلات 2024 تختلف العتبات حسب المنطقة ونوع المبنى:
| نوع الاستثمار | الحد الأدنى للمبلغ | الشرط |
|---|---|---|
| المساكن في أتيكا (بما فيها أثينا) وسالونيك | 800,000 يورو | عقار واحد، مساحته 120 م² على الأقل |
| المساكن في المناطق الأخرى | 400,000 يورو | عقار واحد، مساحته 120 م² على الأقل |
| تحويل مبنى تجاري إلى سكني أو ترميم مبنى تاريخي | 250,000 يورو | لا يوجد حد أدنى للمساحة |
تقريباً جميع المشاريع بسعر 250,000 يورو في أثينا تنتمي إلى الفئة الثالثة: مكاتب ومحلات قديمة تُحوَّل إلى مساكن، ولهذا تتجمع الأسعار حول 250,000 يورو تماماً. ولا يجوز تأجير المسكن المشترى بالفيزا الذهبية إيجاراً قصير الأجل (يومياً أو بأسلوب Airbnb). التفاصيل في دليل شراء منزل في اليونان لدينا، أما استخدام التمويل ففي صفحة هل يمكن الحصول على الفيزا الذهبية اليونانية بتمويل لدينا.
ما هو العائد الإيجاري المتوقع
في أثينا سوقان منفصلتان، ويختلف العائد بينهما كثيراً:
- الشقق المستعملة في السوق: متوسط العائد الإجمالي 5% إلى 5.5%. أعلى في المركز ومناطق الطلاب، وأقل من 4% في الضواحي الساحلية مثل غليفادا.
- مشاريع التحويل الجديدة عند عتبة الفيزا الذهبية: لأن الشقق بمساحة 40 إلى 60 م² تُباع بنحو 250,000 يورو، يبلغ العائد الإجمالي نحو 3%. في هذه المشاريع يحدد السعرَ قيمةُ التأشيرة لا الإيجار. ويسد معظم المطورين هذه الفجوة بضمان إيجار بنسبة 3% إلى 4% لمدة 3 إلى 5 سنوات.
إذن العائد الحقيقي لشقة بقيمة 250,000 يورو في أثينا ليس الإيجار، بل حق العيش والدراسة في الاتحاد الأوروبي مع عائلتكم والتنقل دون تأشيرة في منطقة شنغن. والإيجار دخل ثانوي إضافي.
الإيجار القصير الأجل (Airbnb)
هناك قيدان. لا يجوز تأجير المسكن المشترى بالفيزا الذهبية إيجاراً قصير الأجل، وقد تؤدي المخالفة إلى إلغاء الإقامة وفرض غرامة. كما لا تُقبل تسجيلات جديدة للإيجار القصير الأجل في الدوائر البلدية الأولى والثانية والثالثة وسط أثينا (بلاكا، كولوناكي، كوكاكي، باغراتي، بيترالونا وما حولها) من 1 يناير 2025 حتى 31 ديسمبر 2026. إذا كنتم تستهدفون دخلاً من Airbnb فعليكم الشراء دون الفيزا الذهبية وخارج المركز.
أثينا في محفظتنا
مشاريعنا المعروضة للبيع في أثينا وبيرايوس:
| مشاريع | الحي | سعر البداية | ملاحظة |
|---|---|---|---|
| أوايسيس ريزيدنسز | Peristeri | 250,000 يورو | غرفة وغرفتان، ضمان إيجار 3% لمدة 4 سنوات |
| Royal Boutique Collection | Neo Irakleio | 250,000 يورو | التسليم يناير 2027 |
| بيكرمي رزيدنسز | Pikermi | 250,000 يورو | ممر المطار |
| Flevas Ilion | Ilion | 280,000 يورو | شقة واحدة متبقية، ضمان إيجار 24,000 يورو لثلاث سنوات |
| بوليفارد | Kallithea | 320,000 يورو | ضمان إيجار 3% لمدة 4 سنوات |
| Royal Piraeus Maisonettes | بيريه | 360,000 يورو | دوبلكس، على بعد 200 م من المترو |
| كيفيسيا سويتس | Lykovrysi | 380,000 يورو | شقة واحدة بغرفتي نوم متبقية، ضمان إيجار 4% لمدة 3 سنوات |
الأسعار لأرخص شقة معروضة للبيع حتى 18 سبتمبر 2026. يمكنكم رؤيتها جميعاً على خريطة مشاريعنا.
لمن يناسب ولمن لا يناسب
يناسب
- العائلات التي تريد الإقامة في الاتحاد الأوروبي ولديها ميزانية 250,000 يورو
- العائلات التي تخطط لتعليم أبنائها في أوروبا
- من يرغب في نقل جزء من مدخراته إلى أصل باليورو يحميه قانون الاتحاد الأوروبي
لا يناسب
- من أولويته العائد المرتفع: الميزانية نفسها تحقق إيجاراً أعلى في مانشستر أو دبي
- من يخطط للجمع بين الفيزا الذهبية ودخل Airbnb
- من يخطط للبيع والخروج على المدى القصير: يجب الاحتفاظ بالعقار لاستمرار الفيزا الذهبية
تكلفة الشراء
تدفع مشاريع التحويل ضريبة نقل ملكية بنسبة 3.09% بدلاً من ضريبة القيمة المضافة البالغة 24% على البناء الجديد. ومع أتعاب الكاتب العدل والمحامي والتسجيل يبلغ المجموع نحو 6.7% من السعر مضافاً إليه 684 يورو، أي نحو 17,500 يورو لشقة بقيمة 250,000 يورو. التفصيل بنداً بنداً في صفحة تكلفة شراء منزل في اليونان لدينا، ولحساب رقمكم الخاص تتوفر حاسبة تكاليف الشراء في اليونان .
الأسئلة الشائعة
هل ترتفع أسعار المنازل في أثينا؟ نعم، لكن بوتيرة أبطأ. وفقاً لبنك اليونان ارتفعت أسعار الشقق في أثينا 5.0% على أساس سنوي في الربع الثاني من 2026؛ وكان الارتفاع على المستوى الوطني 9.1% في 2024 و8.3% في 2025.
هل يمنح شراء منزل في أثينا حق الإقامة؟ نعم، إذا استوفيتم الشروط. استثمار 250,000 يورو في مشروع تحويل أو ترميم، أو 800,000 يورو في مسكن واحد لا تقل مساحته عن 120 م² في أثينا، يمنح إقامة لخمس سنوات قابلة للتجديد.
كم يبلغ العائد الإيجاري في أثينا؟ في الشقق المستعملة متوسط إجمالي بين 5% و5.5%. وفي مشاريع التحويل الجديدة عند عتبة الفيزا الذهبية نحو 3%؛ وضمانات الإيجار من المطورين تثبّت السنوات الأولى.
هل يمكن للأجانب من خارج الاتحاد الأوروبي شراء منزل في أثينا؟ نعم. لا توجد قيود على المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي في أثينا. بعض المناطق الحدودية (مثل تراقيا وبعض الجزر) تتطلب إذناً منفصلاً للمشترين من خارج الاتحاد؛ وأثينا ليست منها.
هل يمكن تأجير الشقة عبر Airbnb في أثينا؟ ليس في مسكن مشترى بالفيزا الذهبية. ويمكن ذلك في مسكن مشترى خارج إطار الفيزا الذهبية، لكن لا تُقبل تسجيلات جديدة للإيجار القصير في ثلاث دوائر بلدية وسط أثينا حتى نهاية 2026.
أثينا أم سالونيك؟ تخضع المدينتان للعتبة نفسها في الفيزا الذهبية. في أثينا قاعدة مستأجرين وسيولة أوسع، وفي سالونيك تشتري الميزانية نفسها موقعاً أكثر مركزية مع خيارات مطلة على البحر.
المصادر
مؤشر أسعار الشقق من بيانات بنك اليونان . ومتوسط الإيجار في أتيكا من خريطة الإيجارات لسبتمبر 2026، ومتوسط العائد من بيانات Global Property Guide . ولعتبات الفيزا الذهبية راجعوا وزارة الهجرة واللجوء اليونانية، ولحظر الإيجار القصير Tornos News. أسعار المشاريع وضمانات الإيجار مأخوذة من قوائم أسعار المطورين بتاريخ 18 سبتمبر 2026.
تنويه قانوني
capital.works® (YATIRIM UK LIMITED) شركة استشارات عقارية، ولا تقدم استشارات قانونية أو ضريبية أو استشارات هجرة. في اليونان يتولى محامٍ مسجل في اليونان نقل الملكية واستخراج الرقم الضريبي وطلب الفيزا الذهبية. وقد تتغير شروط الفيزا الذهبية بتعديل التشريعات؛ تأكدوا من الشروط الحالية مع محاميكم قبل قرار الشراء.
الخطوة التالية
أخبرونا إن كان هدفكم الفيزا الذهبية أم الدخل الإيجاري، وما ميزانيتكم؛ وسنرسل لكم مشاريع أثينا المناسبة مع تكاليف الشراء وإجراءات التأشيرة: تواصلوا معنا.