شراء مسكن في اليونان: التأشيرة الذهبية والأسعار وإجراءات الشراء
لا يشترط شراء مسكن في اليونان تصريح إقامة ولا جنسية. يحصل المشتري الأجنبي على سند ملكية حرة ويحتفظ بالعقار من دون حد زمني. لكن ما يميّز اليونان عن سوقينا الآخرين هو سببان مختلفان للشراء يختلطان ببعضهما في البلد نفسه: التأشيرة الذهبية من جهة، والعائد من جهة أخرى. تفصل هذه الصفحة بينهما، لأن القرار الذي يُتخذ من دون إدراك الفرق من أغلى الأخطاء.
لنوضح هذا الفرق أولاً
حين ترى إعلان شقة بقيمة 250,000 يورو في أثينا، يكون السؤال الأول عادةً عن التأشيرة الذهبية. والجواب في معظم السوق لا: فبعد إصلاح 2024 صارت العتبة في مسكن اعتيادي داخل أتيكا 800,000 يورو. لكن للقاعدة استثناءً، و محفظتنا تقع تماماً داخل هذا الاستثناء.
تحويل مبنى تجاري أو صناعي إلى سكني يخفض العتبة إلى 250,000 يورو، وهذه الفئة لا تشترط 120 متراً مربعاً. وجميع مشاريعنا السكنية في الجانب اليوناني تحويلات من هذا النوع تماماً، ويؤكد المطوّر OIKOS استيفاءها للشروط. فشقة اعتيادية في المنطقة نفسها كانت ستتطلب 800,000 يورو، بينما تكفي 250,000 يورو في هذه المشاريع. والفارق البالغ 550,000 يورو كله ناتج عن بند واحد.
المسار الثاني هو مسار المسكن الاعتيادي. والمشروع الذي يستوفي عتبة 400,000 يورو في محفظتنا هو ليفانتي فيلاز: يقع في بيوتيا فتنطبق عليه عتبة 400,000 يورو، ومساحته الداخلية 130 متراً مربعاً تتجاوز شرط 120 متراً مربعاً، ويُشترى بوصفه مسكناً واحداً.
عتبات التأشيرة الذهبية
| الفئة | أين تنطبق | شرط إضافي |
|---|---|---|
| 800,000 يورو | أتيكا (أثينا وما حولها) وسالونيك وميكونوس وسانتوريني والجزر التي يزيد عدد سكانها على 3,100 نسمة | مسكن واحد بمساحة 120 متراً مربعاً على الأقل |
| 400,000 يورو | بقية اليونان | مسكن واحد بمساحة 120 متراً مربعاً على الأقل |
| 250,000 يورو | المنطقة لا تُغيّر شيئاً: تحويل مبنى تجاري أو صناعي إلى سكني، وترميم مبنى تاريخي مسجَّل | لا يُشترط حد أدنى للمساحة |
تقع المشاريع السكنية في محفظتنا ضمن الفئة الثالثة: فجميعها مطوَّرة بتحويل مبانٍ قائمة إلى وحدات سكنية، ويؤكد OIKOS استيفاءها لفئة 250,000 يورو. ولأن لا شرط للمساحة، تكفي ميزانية 250,000 يورو للدخول إلى البرنامج في أثينا وبيريه وسالونيك. وللاطلاع على البرنامج كاملاً وعلى نطاق العائلة والأسئلة الأكثر تكراراً، راجع مقالنا عن التأشيرة الذهبية اليونانية يستحق القراءة.
المشاريع في محفظتنا
جميع المشاريع في الجانب اليوناني من تطوير OIKOS Property Developments، وهي شركة مقرها أثينا وخبرتها تتجاوز 15 عاماً. الأسعار المذكورة هي أسعار البداية، والتوافر المحدَّث على صفحات المشاريع.
| مشاريع | أين | سعر البداية | مساحة البداية |
|---|---|---|---|
| Curve Park 6 | إيليون، أثينا | €250,000 | 40 متراً مربعاً، وتتوفر دوبلكسات بحديقة |
| أوايسيس ريزيدنسز | بيريستيري، غرب أثينا | €250,000 | 35 متراً مربعاً، 41 شقة |
| Meridia Residences | بيريه | €250,000 | 40 متراً مربعاً، التسليم في ديسمبر 2027 |
| Thermae View Residences | سالونيك | €250,000 | 33 متراً مربعاً، على بعد 300 متر من الواجهة البحرية |
| بوليفارد | كاليثيا، أثينا | €260,000 | 38 متراً مربعاً، 54 شقة |
| كيفيسيا سويتس | ليكوفريسي، شمال أثينا | €290,000 | 56 متراً مربعاً، 42 شقة |
| ترينيتي | ميخالاكوبولو، وسط أثينا | €300,000 | 39 متراً مربعاً، مبنى بوتيك من 17 شقة |
| ليفانتي فيلاز | سكروبونيريا، بيوتيا | €695,000 | فيلا مستقلة 130 متراً مربعاً، 3 غرف نوم |
اطّلع على جميع العقارات في اليونان.
ما الذي يُضاف إلى السعر
السعر المعلن ليس ما ستدفعه. تبلغ تكاليف الشراء في اليونان نحو 6.73% من السعر إضافةً إلى نحو 684 يورو من البنود الثابتة. وفي شقة بقيمة 250,000 يورو يعني ذلك نحو 17,500 يورو إضافية.
| البند | كم | متى يُدفع |
|---|---|---|
| ضريبة نقل الملكية | 3.09% من السعر | قبل نقل الملكية |
| كاتب العدل | 1.70% من السعر | عند توقيع العقد |
| الأتعاب القانونية والعناية الواجبة | 1.24% من السعر | على مراحل، مع دفعة مقدمة في البداية |
| التسجيل العقاري | 0.70% من السعر | عند التسجيل بعد نقل الملكية |
| العناية الواجبة من مهندس مدني | 300 € | قبل العقد |
| التوكيل الرسمي | 160 € | في بداية العملية |
| إقرار E9 | 124 € | بعد نقل الملكية |
| البريد والمستندات | 100 € | طوال العملية |
| فتح حساب بنكي | 500 يورو، اختياري | في بداية العملية |
وللاطلاع على أرقام حالتك الخاصة، تعرض صفحة حاسبة تكاليف الشراء في اليونان كل بند على حدة.
ضريبة نقل الملكية، لا ضريبة القيمة المضافة
تخضع المباني المشيَّدة حديثاً في اليونان لضريبة قيمة مضافة بنسبة 24%. أما المشاريع التي حُوِّل فيها مبنى قائم إلى وحدات سكنية فلا تنشأ عليها ضريبة قيمة مضافة، وتُطبَّق بدلاً منها ضريبة نقل ملكية بنسبة 3.09%. والمشاريع السكنية في محفظتنا تقع في المجموعة الثانية. الفارق نحو 20 نقطة مئوية، أي عشرات الآلاف من اليوروهات في شقة بقيمة 250,000 يورو. والنظام الذي يقع تحته المشروع كافٍ وحده لتحديد ميزانيتك.
التكلفة الخاصة بطلب الإقامة
إذا اخترت مسار التأشيرة الذهبية فستُضاف بنود الطلب فوق تكاليف العقار. وتُحتسب هذه البنود لكل شخص على حدة وبمعزل عن سعر العقار.
| البند | المبلغ | على من يُفرض |
|---|---|---|
| رسوم الدولة، مقدم الطلب الرئيسي | 2.000 € | مرة واحدة |
| رسوم الدولة، فرد من الأسرة | 150 € | لكل زوج وبالغ معال وطفل فوق 13 سنة |
| بطاقة تصريح الإقامة | 16 € | لكل شخص، للجميع |
| التأمين الصحي | من 160 إلى 750 يورو سنوياً | للفرد الواحد، ويختلف حسب العمر |
تكلفة الاحتفاظ بالعقار
اليونان ليست بنية خالية من الضرائب مثل الإمارات العربية المتحدة. فضريبة العقار السنوية ENFIA تتراوح بين نحو 2 و16.20 يورو للمتر المربع تبعاً للقيمة المنطقية للموقع، وتبقى في شقة متوسطة الحجم عند بضع مئات من اليوروهات سنوياً. ويخضع دخل الإيجار للضريبة في اليونان، وهناك اتفاقية لتجنب الازدواج الضريبي بين تركيا واليونان. وللحصول على رقم ملزم لا بد من الاحتساب على أساس القيمة المنطقية للعقار نفسه، وهو ما نُخرجه لكل مشروع على حدة.
إجراءات الشراء
- الرقم الضريبي (AFM). كل من يشتري عقاراً في اليونان يحتاج إلى رقم ضريبي، ويمكن استخراجه من تركيا بموجب وكالة.
- الوكالة. لإدارة الإجراءات كاملةً من دون السفر إلى اليونان، تمنح محاميك وكالة. وتبلغ تكلفتها 160 يورو.
- الفحص النافي للجهالة. يفحص المحامي وضع الملكية والتخطيط العمراني، ويفحص المهندس الإنشائي الحالة المادية للمبنى. ويكتمل الفحصان قبل التعاقد.
- العقد التمهيدي والعربون. يُثبَّت هنا السعر وجدول الدفع.
- سداد ضريبة نقل الملكية. تُسدَّد الضريبة البالغة 3.09% قبل نقل الملكية.
- نقل الملكية أمام كاتب العدل. يُوقَّع العقد النهائي أمام كاتب العدل.
- تسجيل الملكية وإقرار E9. يتم التسجيل بعد نقل الملكية، ويُدرِج إقرار E9 العقار في سجلك الضريبي.
الأسئلة الشائعة
هل يمكنني الحصول على التأشيرة الذهبية في أثينا مقابل 250,000 يورو؟
في مشاريع محفظتنا، نعم. العتبة في مسكن اعتيادي داخل أتيكا هي 800,000 يورو، لكن فئة 250,000 يورو تنطبق على تحويل مبنى تجاري أو صناعي إلى سكني، وجميع مشاريعنا السكنية تندرج تحت هذا التعريف. أما في شقة اعتيادية تشتريها من السوق المفتوحة فالجواب لا.
هل تمنح التأشيرة الذهبية الجنسية؟
لا، فهي برنامج إقامة. أما الجنسية فتتطلب الإقامة الفعلية في اليونان واستيفاء شرطي اللغة والاندماج.
هل يجب أن أعيش في اليونان؟
لا في التأشيرة الذهبية. يُجدَّد تصريح الإقامة ما دام الاستثمار قائماً، ولا يُشترط السكن في اليونان.
هل يلزم السفر إلى اليونان للشراء؟
لا يلزم. فمن الرقم الضريبي حتى نقل الملكية يمكن إدارة الإجراءات بموجب وكالة.
هل يمكنني تأجير الشقة؟
يمكنك ذلك. يخضع دخل الإيجار للضريبة في اليونان، وللإيجار قصير الأمد التزام تسجيل منفصل.
الخطوة التالية
أسرع طريق هو تحديد المسار الذي يناسبك في اليونان: تصريح الإقامة أم العائد أم كلاهما. اكتب لنا ميزانيتك وهدفك، ونُخرج لك المشاريع المناسبة وجدول التكلفة الكاملة. اكتب لنا. وإذا أردت رؤيتها جنباً إلى جنب مع سوقينا الآخرين، تجمع صفحة دليل الاستثمار العقاري في الخارج الدول الثلاث في جدول واحد.