شراء منزل في اليونان: الفيزا الذهبية والأسعار وإجراءات الشراء
بقلم: Marcus M. Araz, Ph.D. MBA · آخر تحديث:
لا يشترط شراء مسكن في اليونان تصريح إقامة ولا جنسية. يحصل المشتري الأجنبي على سند ملكية حرة ويحتفظ بالعقار من دون حد زمني. لكن ما يميّز اليونان عن سوقينا الآخرين هو سببان مختلفان للشراء يختلطان ببعضهما في البلد نفسه: التأشيرة الذهبية من جهة، والعائد من جهة أخرى. تفصل هذه الصفحة بينهما، لأن القرار الذي يُتخذ من دون إدراك الفرق من أغلى الأخطاء.
معلَن، ولم يصبح قانوناً بعد. أعلنت اليونان أن ضريبة نقل الملكية على المساكن التي يشتريها أفراد من مواطني دول خارج الاتحاد الأوروبي سترتفع من 3% إلى 15%؛ وتاريخ السريان المعلن هو 1 يوليو 2027، ويقع المواطنون الأتراك ضمن نطاقها. ولم يصبح الإجراء قانوناً بعد، وقد يتغير النطاق والاستثناءات. والتفصيل وأثره بالأرقام في تكلفة شراء منزل في اليونان لدينا.
لنوضح هذا الفرق أولاً
حين ترى إعلان شقة بقيمة 250,000 يورو في أثينا، يكون السؤال الأول عادةً عن التأشيرة الذهبية. والجواب في معظم السوق لا: فبعد إصلاح 2024 صارت العتبة في مسكن اعتيادي داخل أتيكا 800,000 يورو. لكن للقاعدة استثناءً، ومحفظتنا تقع تماماً داخل هذا الاستثناء.
عند تحويل مبنى تجاري أو صناعي إلى سكني تنخفض العتبة إلى 250,000 يورو، ولا يُطلب في هذه الشريحة شرط الـ120 مترًا مربعًا. جميع مشاريعنا السكنية في اليونان مشاريع تحويل تنطبق عليها هذه التعريفات، ويؤكد مطورها استيفاءها. أي أن شقة عادية في المنطقة نفسها كانت ستتطلب 800,000 يورو، بينما تكفي 250,000 يورو في هذه المشاريع. والفارق البالغ 550,000 يورو يعود إلى بند واحد.
المسار الثاني هو مسار المسكن الاعتيادي. والمشروع الذي يستوفي عتبة 400,000 يورو في محفظتنا هو Levante Villas: يقع في بيوتيا فتنطبق عليه عتبة 400,000 يورو، ومساحته الداخلية 130 متراً مربعاً تتجاوز شرط 120 متراً مربعاً، ويُشترى بوصفه مسكناً واحداً.
عتبات التأشيرة الذهبية
| الفئة | أين تنطبق | شرط إضافي |
|---|---|---|
| 800,000 يورو | أتيكا (أثينا وما حولها) وسالونيك وميكونوس وسانتوريني والجزر التي يزيد عدد سكانها على 3,100 نسمة | مسكن واحد بمساحة 120 متراً مربعاً على الأقل |
| 400,000 يورو | بقية اليونان | مسكن واحد بمساحة 120 متراً مربعاً على الأقل |
| 250,000 يورو | المنطقة لا تُغيّر شيئاً: تحويل مبنى تجاري أو صناعي إلى سكني، وترميم مبنى تاريخي مسجَّل | لا يُشترط حد أدنى للمساحة |
تندرج مشاريعنا السكنية ضمن الشريحة الثالثة: جميعها مطورة بتحويل مبانٍ قائمة إلى مساكن، ويؤكد المطورون استيفاء هذه المشاريع لشريحة 250,000 يورو. ولأن شرط المساحة لا يُطبق، تكفي ميزانية 250,000 يورو للدخول إلى البرنامج في أثينا وبيرايوس وسالونيك. وللاطلاع على البرنامج كاملًا ونطاق العائلة والأسئلة الشائعة، راجع مقالنا عن التأشيرة الذهبية اليونانية لدينا.
المشاريع في محفظتنا
تضم محفظة capital.works 12 مشروعًا في اليونان. ثمانية منها تحمل اسم OIKOS Property Developments ومقرها أثينا، وثلاثة لـRoyal Investments Group، وواحد لـAxis. يعمل المطورون الثلاثة جميعًا على تحويل مبانٍ قائمة إلى مساكن، وهم من يؤكد استيفاء مشاريعهم لشريحة التأشيرة الذهبية. الأسعار أسعار بداية، والتوافر الحالي مذكور في صفحات المشاريع.
| المشاريع | أين | سعر البداية | مساحة الدخول |
|---|---|---|---|
| Curve Park 6بيعت بالكامل | إيليون، أثينا | €250,000 | 40 متراً مربعاً، وتتوفر دوبلكسات بحديقة |
| Oasis Residences | بيريستيري، غرب أثينا | €250,000 | 35 متراً مربعاً، 41 شقة |
| Meridia Residencesبيعت بالكامل | بيرايوس | €250,000 | 40 متراً مربعاً، التسليم في ديسمبر 2027 |
| Thermae View Residences | ثيسالونيكي | €250,000 | 33 متراً مربعاً، على بعد 300 متر من الواجهة البحرية |
| Royal Boutique Collection | نيو إيراكليو، شمال أثينا | €250,000 | 33 مترًا مربعًا، Royal Investments Group |
| Pikermi Residences | بيكيرمي، أتيكا | €250,000 | 56 مترًا مربعًا، Axis |
| Boulevard | كاليثيا، أثينا | €260,000 | 38 متراً مربعاً، 54 شقة |
| Flevas Ilion | إيليون، غرب أثينا | €280,000 | 54 مترًا مربعًا، غرفتا نوم، Royal Investments Group |
| Kifisia Suites | ليكوفريسي، شمال أثينا | €290,000 | 56 متراً مربعاً، 42 شقة |
| Trinityبيعت بالكامل | ميخالاكوبولو، وسط أثينا | €300,000 | 39 متراً مربعاً، مبنى بوتيك من 17 شقة |
| Royal Marina Residences | بيرايوس | €325,000 | 101 مترًا مربعًا، ثلاث غرف نوم، دوبلكس، Royal Investments Group |
| Levante Villas | سكروبونيريا، بيوتيا | €695,000 | فيلا مستقلة 130 متراً مربعاً، 3 غرف نوم |
اطّلع على جميع العقارات في اليونان.
ما الذي يُضاف إلى السعر
السعر المعلن ليس ما ستدفعه. تبلغ تكاليف الشراء في اليونان نحو 6.73% من السعر إضافةً إلى نحو 684 يورو من البنود الثابتة. وفي شقة بقيمة 250,000 يورو يعني ذلك نحو 17,500 يورو إضافية.
| البند | كم | متى يُدفع |
|---|---|---|
| ضريبة نقل الملكية | 3.09% من السعر | قبل نقل الملكية |
| كاتب العدل | 1.70% من السعر | عند توقيع العقد |
| الأتعاب القانونية والعناية الواجبة | 1.24% من السعر | على مراحل، مع دفعة مقدمة في البداية |
| التسجيل العقاري | 0.70% من السعر | عند التسجيل بعد نقل الملكية |
| العناية الواجبة من مهندس مدني | 300 € | قبل العقد |
| التوكيل الرسمي | 160 € | في بداية العملية |
| إقرار E9 | 124 € | بعد نقل الملكية |
| البريد والمستندات | 100 € | طوال العملية |
| فتح حساب بنكي | 500 يورو، اختياري | في بداية العملية |
وللاطلاع على أرقام حالتك الخاصة، تعرض صفحة حاسبة تكاليف الشراء في اليونان كل بند على حدة.
ضريبة نقل الملكية، لا ضريبة القيمة المضافة
تخضع المباني المشيَّدة حديثاً في اليونان لضريبة قيمة مضافة بنسبة 24%. أما المشاريع التي حُوِّل فيها مبنى قائم إلى وحدات سكنية فلا تنشأ عليها ضريبة قيمة مضافة، وتُطبَّق بدلاً منها ضريبة نقل ملكية بنسبة 3.09%. والمشاريع السكنية في محفظتنا تقع في المجموعة الثانية. الفارق نحو 20 نقطة مئوية، أي عشرات الآلاف من اليوروهات في شقة بقيمة 250,000 يورو. والنظام الذي يقع تحته المشروع كافٍ وحده لتحديد ميزانيتك.
التكلفة الخاصة بطلب الإقامة
إذا اخترت مسار التأشيرة الذهبية فستُضاف بنود الطلب فوق تكاليف العقار. وتُحتسب هذه البنود لكل شخص على حدة وبمعزل عن سعر العقار.
| البند | المبلغ | على من يُفرض |
|---|---|---|
| رسوم الدولة، مقدم الطلب الرئيسي | 2.000 € | مرة واحدة |
| رسوم الدولة، فرد من الأسرة | 150 € | لكل زوج وبالغ معال وطفل فوق 13 سنة |
| بطاقة الإقامة | 16 € | لكل شخص، للجميع |
| التأمين الصحي | من 160 إلى 750 يورو سنوياً | للفرد الواحد، ويختلف حسب العمر |
تكلفة الاحتفاظ بالعقار
اليونان ليست بنية خالية من الضرائب مثل الإمارات العربية المتحدة. فضريبة العقار السنوية ENFIA تتراوح بين نحو 2 و16.20 يورو للمتر المربع تبعاً للقيمة المنطقية للموقع، وتبقى في شقة متوسطة الحجم عند بضع مئات من اليوروهات سنوياً. ويخضع دخل الإيجار للضريبة في اليونان، وهناك اتفاقية لتجنب الازدواج الضريبي بين تركيا واليونان. وللحصول على رقم ملزم لا بد من الاحتساب على أساس القيمة المنطقية للعقار نفسه، وهو ما نُخرجه لكل مشروع على حدة.
إجراءات الشراء
- الرقم الضريبي (AFM). كل من يشتري عقاراً في اليونان يحتاج إلى رقم ضريبي، ويمكن استخراجه من تركيا بموجب وكالة.
- الوكالة. لإدارة الإجراءات كاملةً من دون السفر إلى اليونان، تمنح محاميك وكالة. وتبلغ تكلفتها 160 يورو.
- الفحص النافي للجهالة. يفحص المحامي وضع الملكية والتخطيط العمراني، ويفحص المهندس الإنشائي الحالة المادية للمبنى. ويكتمل الفحصان قبل التعاقد.
- العقد التمهيدي والعربون. يُثبَّت هنا السعر وجدول الدفع.
- سداد ضريبة نقل الملكية. تُسدَّد الضريبة البالغة 3.09% قبل نقل الملكية.
- نقل الملكية أمام كاتب العدل. يُوقَّع العقد النهائي أمام كاتب العدل.
- تسجيل الملكية وإقرار E9. يتم التسجيل بعد نقل الملكية، ويُدرِج إقرار E9 العقار في سجلك الضريبي.
للنسخة المحدَّثة أسبوعيًا من الأرقام الواردة في هذه الصفحة: سوق الإسكان في اليونان: نشرة بيانات أسبوعية.
الأسئلة الشائعة
هل يمكنني الحصول على التأشيرة الذهبية في أثينا مقابل 250,000 يورو؟
في مشاريع محفظتنا، نعم. العتبة في مسكن اعتيادي داخل أتيكا هي 800,000 يورو، لكن فئة 250,000 يورو تنطبق على تحويل مبنى تجاري أو صناعي إلى سكني، وجميع مشاريعنا السكنية تندرج تحت هذا التعريف. أما في شقة اعتيادية تشتريها من السوق المفتوحة فالجواب لا.
هل تمنح التأشيرة الذهبية الجنسية؟
لا، فهي برنامج إقامة. أما الجنسية فتتطلب الإقامة الفعلية في اليونان واستيفاء شرطي اللغة والاندماج.
هل يجب أن أعيش في اليونان؟
لا في التأشيرة الذهبية. يُجدَّد تصريح الإقامة ما دام الاستثمار قائماً، ولا يُشترط السكن في اليونان.
هل يلزم السفر إلى اليونان للشراء؟
لا يلزم. فمن الرقم الضريبي حتى نقل الملكية يمكن إدارة الإجراءات بموجب وكالة.
هل يمكنني تأجير الشقة؟
يمكنك ذلك. يخضع دخل الإيجار للضريبة في اليونان، وللإيجار قصير الأمد التزام تسجيل منفصل.
أدلة تفصيلية
- هل شراء منزل في أثينا قرار صائب؟
- هل شراء منزل في سالونيك قرار صائب؟
- مع أي شركة أتعامل للحصول على الفيزا الذهبية اليونانية؟
- هل ستنخفض أسعار المنازل في اليونان؟ وهل 2026 وقت مناسب للشراء؟
- هل تمنح الفيزا الذهبية اليونانية الجنسية؟ حقوق العمل والعائلة والسفر
- كيف تحصل على تصريح إقامة في اليونان؟ عبر شراء عقار وطرق أخرى (2026)
- الدول التي تمنح الفيزا الذهبية 2026: أين ما زال شراء منزل يمنح الإقامة؟
- دبي أم اليونان؟ مقارنة الإقامة عبر العقار والعائد الاستثماري
- كيف تُحوَّل الأموال من تركيا لشراء منزل في الخارج؟
- هل يستحق شراء عقار في بيرايوس؟
- ما الذي تحتاجونه لشراء عقار في اليونان؟
- شراء عقار في الخارج: الأسئلة الشائعة
صفحة مفصّلة
للاطلاع على جميع التكاليف، والفرق بين ضريبة القيمة المضافة وضريبة نقل الملكية، ورسوم تصريح الإقامة، راجعوا صفحة تكلفة شراء منزل في اليونان لدينا.
كيف نساعدكم في هذا
بصفتنا capital.works®، مركز العقارات الخارجية، نمثّل مشاريع مختارة في اليونان. ولكل مشروع منشور على الموقع قائمة أسعار ومخططات طوابق وجدول تسليم في صفحته. ونحن وسيط ائتماني مرخّص من هيئة السلوك المالي (FRN 1049015) وعضو في NACFB؛ ويتولى فريق واحد الشراء والتمويل والإقامة والإدارة بعد التسليم.
الخطوة التالية
أسرع طريق هو تحديد المسار الذي يناسبك في اليونان: تصريح الإقامة أم العائد أم كلاهما. اكتب لنا ميزانيتك وهدفك، ونُخرج لك المشاريع المناسبة وجدول التكلفة الكاملة. اكتب لنا. وإذا أردت رؤيتها جنباً إلى جنب مع سوقينا الآخرين، تجمع صفحة دليل الاستثمار العقاري في الخارج الدول الثلاث في جدول واحد.