ما المدن البريطانية ذات أعلى عائد إيجاري؟
بقلم: Marcus M. Araz, MBA, PhD · آخر تحديث:
المدن الكبرى ذات أعلى عائد إيجاري إجمالي للشقة المتوسطة هي نيوكاسل (9.3%) وسندرلاند (8.9%) وهال (8.6%) وستيفنيج (8.2%) ونوتنغهام وميلتون كينز (8.1%). في لندن يتراوح العائد بين 3.8% و7.7% حسب المنطقة. لكن أسعار الشقق في بعض المدن الأعلى عائداً لم تتحرك تقريباً خلال خمس سنوات. وللمستثمر الذي يريد إيجاراً قوياً ونمواً في القيمة معاً تبرز نيوكاسل وولفرهامبتون وليفربول ومانشستر وسالفورد وليدز: العائد الإجمالي فيها بين 7% و9.3%، وارتفعت أسعار الشقق فيها بين 9% و17% خلال خمس سنوات. الأرقام محسوبة من بيانات مكتب الإحصاءات الوطنية (ONS) لأسعار الشقق في يوليو 2026 وإيجاراتها في أغسطس 2026.
العائد الإيجاري الإجمالي حسب المدينة
يقسم الجدول الإيجار السنوي المتوسط للشقة في كل مدينة على متوسط سعر الشقة، وهو مرتب من الأعلى عائداً إلى الأدنى.
| المدينة | متوسط سعر الشقة | متوسط إيجار الشقة (شهرياً) | العائد الإجمالي | سعر الشقة خلال 5 سنوات | في محفظتنا |
|---|---|---|---|---|---|
| Newcastle | 128,296 جنيه | 993 جنيه | 9.3% | ارتفاع 12.7% | |
| Sunderland | 81,768 جنيه | 608 جنيه | 8.9% | ارتفاع 6.5% | |
| Hull | 78,654 جنيه | 563 جنيه | 8.6% | ارتفاع 2.8% | |
| Stevenage | 171,538 جنيه | 1,168 جنيه | 8.2% | انخفاض 3.2% | Nexus، 240,000 جنيه |
| Nottingham | 123,746 جنيه | 837 جنيه | 8.1% | ارتفاع 2.9% | |
| ميلتون كينز | 167,700 جنيه | 1,138 جنيه | 8.1% | ارتفاع 5.0% | Eastbrook Village، 260,000 جنيه |
| Coventry | 129,664 جنيه | 853 جنيه | 7.9% | ارتفاع 4.2% | |
| Southampton | 152,827 جنيه | 1,000 جنيه | 7.9% | ارتفاع 1.6% | |
| Derby | 107,116 جنيه | 709 جنيه | 7.9% | ارتفاع 4.1% | |
| Salford | 157,361 جنيه | 1,020 جنيه | 7.8% | ارتفاع 9.6% | |
| Stoke-on-Trent | 89,184 جنيه | 576 جنيه | 7.8% | ارتفاع 6.7% | |
| Wolverhampton | 115,198 جنيه | 737 جنيه | 7.7% | ارتفاع 16.7% | |
| برمينغهام | 144,814 جنيه | 919 جنيه | 7.6% | ارتفاع 2.4% | |
| Bristol | 241,393 جنيه | 1,508 جنيه | 7.5% | ارتفاع 5.3% | |
| Portsmouth | 166,320 جنيه | 1,045 جنيه | 7.5% | ارتفاع 1.9% | |
| نورويتش | 141,187 جنيه | 881 جنيه | 7.5% | انخفاض 3.0% | St James Quay، 199,950 جنيه |
| Cardiff | 160,574 جنيه | 995 جنيه | 7.4% | ارتفاع 5.8% | |
| ليفربول | 129,558 جنيه | 786 جنيه | 7.3% | ارتفاع 13.6% | SoapWorks، 179,950 جنيه |
| لوتون | 159,594 جنيه | 976 جنيه | 7.3% | ارتفاع 0.9% | Lu2on، 210,000 جنيه |
| ليدز | 151,734 جنيه | 905 جنيه | 7.2% | ارتفاع 9.2% | |
| Plymouth | 133,502 جنيه | 799 جنيه | 7.2% | ارتفاع 12.1% | |
| مانشستر | 195,305 جنيه | 1,147 جنيه | 7.0% | ارتفاع 12.1% | 3 مشاريع، ابتداءً من 120,000 جنيه |
| Sheffield | 133,576 جنيه | 774 جنيه | 7.0% | ارتفاع 11.0% | |
| Bradford | 108,466 جنيه | 621 جنيه | 6.9% | ارتفاع 11.2% | |
| Leicester | 140,724 جنيه | 799 جنيه | 6.8% | ارتفاع 2.5% | |
| ريدينغ | 223,165 جنيه | 1,272 جنيه | 6.8% | ارتفاع 3.2% | 2 مشاريع، ابتداءً من 400,000 جنيه |
| York | 179,808 جنيه | 1,010 جنيه | 6.7% | ارتفاع 0.9% | |
| Bournemouth | 196,471 جنيه | 1,076 جنيه | 6.6% | انخفاض 3.3% | |
| أكسفورد | 286,895 جنيه | 1,557 جنيه | 6.5% | انخفاض 5.9% | Canalside Quarter، 409,950 جنيه |
| كامبريدج | 298,575 جنيه | 1,455 جنيه | 5.8% | انخفاض 3.4% | 4 مشاريع، ابتداءً من 349,950 جنيه |
| Brighton | 295,683 جنيه | 1,381 جنيه | 5.6% | انخفاض 0.6% |
العائد الإيجاري الإجمالي في مناطق لندن
في لندن يرتفع العائد كلما ابتعدنا عن المركز: تنخفض الأسعار بوضوح بينما لا تنخفض الإيجارات بالقدر نفسه. وقد تراجعت أسعار الشقق في المناطق المركزية خلال خمس سنوات، ما رفع عائد الشقة المشتراة بالمبلغ نفسه. للتفاصيل راجعوا صفحة هل الشراء في لندن قرار صائب لدينا.
| المنطقة | متوسط سعر الشقة | متوسط إيجار الشقة (شهرياً) | العائد الإجمالي | سعر الشقة خلال 5 سنوات |
|---|---|---|---|---|
| Barking and Dagenham | 251,856 جنيه | 1,614 جنيه | 7.7% | ارتفاع 10.5% |
| Newham | 325,381 جنيه | 1,836 جنيه | 6.8% | انخفاض 8.7% |
| Bexley | 244,998 جنيه | 1,387 جنيه | 6.8% | ارتفاع 2.7% |
| Enfield | 298,486 جنيه | 1,656 جنيه | 6.7% | انخفاض 2.1% |
| Tower Hamlets | 430,120 جنيه | 2,284 جنيه | 6.4% | انخفاض 18.9% |
| Greenwich | 351,675 جنيه | 1,831 جنيه | 6.2% | ارتفاع 0.3% |
| Hounslow | 352,823 جنيه | 1,800 جنيه | 6.1% | ارتفاع 5.5% |
| Harrow | 317,917 جنيه | 1,615 جنيه | 6.1% | انخفاض 2.5% |
| Hillingdon | 285,116 جنيه | 1,445 جنيه | 6.1% | انخفاض 0.6% |
| Lambeth | 439,289 جنيه | 2,186 جنيه | 6.0% | انخفاض 7.0% |
| Brent | 378,992 جنيه | 1,801 جنيه | 5.7% | انخفاض 3.2% |
| Merton | 405,123 جنيه | 1,931 جنيه | 5.7% | ارتفاع 1.5% |
| Southwark | 469,796 جنيه | 2,178 جنيه | 5.6% | ارتفاع 3.0% |
| Barnet | 372,014 جنيه | 1,738 جنيه | 5.6% | انخفاض 4.2% |
| Ealing | 407,789 جنيه | 1,863 جنيه | 5.5% | ارتفاع 3.0% |
| Hackney | 524,885 جنيه | 2,360 جنيه | 5.4% | انخفاض 3.1% |
| واندسوورث | 526,813 جنيه | 2,335 جنيه | 5.3% | انخفاض 2.3% |
| Lewisham | 376,322 جنيه | 1,657 جنيه | 5.3% | ارتفاع 3.9% |
| Kingston | 364,805 جنيه | 1,604 جنيه | 5.3% | ارتفاع 3.9% |
| Islington | 560,124 جنيه | 2,483 جنيه | 5.3% | مستقر |
| Hammersmith and Fulham | 568,235 جنيه | 2,347 جنيه | 5.0% | انخفاض 13.5% |
| Haringey | 473,036 جنيه | 1,917 جنيه | 4.9% | ارتفاع 4.7% |
| Westminster | 775,956 جنيه | 2,957 جنيه | 4.6% | انخفاض 19.2% |
| Camden | 671,443 جنيه | 2,407 جنيه | 4.3% | انخفاض 7.3% |
| Kensington and Chelsea | 971,688 جنيه | 3,069 جنيه | 3.8% | انخفاض 16.4% |
العائد أم نمو القيمة؟
الرسالة الأهم في الجدول أن أعلى عائد إيجاري ليس دائماً أفضل استثمار. ففي مدن مثل هال ونوتنغهام ولوتون وستيفنيج العائد الإجمالي مرتفع، لكن أسعار الشقق إما ارتفعت قليلاً جداً أو انخفضت خلال خمس سنوات، فيأتي العائد كله تقريباً من الإيجار. أما في نيوكاسل وليفربول ومانشستر وولفرهامبتون فقد رافق العائدَ البالغ 7% فأكثر نموٌّ في القيمة بين 12% و17% خلال خمس سنوات.
- إذا كانت الأولوية للتدفق النقدي: مدن منخفضة الأسعار وقوية الإيجار (نيوكاسل، سندرلاند، هال، نوتنغهام).
- العائد ونمو القيمة معاً: المدن الكبرى التي تعد مراكز أعمال وجامعات (مانشستر، ليفربول، ليدز، نيوكاسل).
- القيمة طويلة الأجل والسيولة: لندن وكامبريدج وأكسفورد. العائد أقل، لكن قاعدة المشترين والمستأجرين أعمق بكثير.
من الإجمالي إلى الصافي: ما الذي يتبقى فعلاً
العائد الإجمالي هو الرقم قبل التكاليف. مثال للشقة المتوسطة في مانشستر (الافتراضات: رسوم إدارة 12% من الإيجار، ورسوم خدمة سنوية 1,800 جنيه، وشهر شغور واحد في السنة، وتأمين وصيانة 500 جنيه):
| البند | سنوياً |
|---|---|
| الدخل الإيجاري | 13,764 جنيه |
| رسوم الإدارة (12%) | 1,652 جنيه |
| رسوم الخدمة | 1,800 جنيه |
| شغور شهر واحد | 1,147 جنيه |
| التأمين والصيانة | 500 جنيه |
| صافي الإيجار قبل الضريبة | 8,665 جنيه |
| العائد الصافي | 4.4% |
أي أن العائد الإجمالي البالغ 7% ينخفض إلى نحو 4.4% بعد التكاليف. وتُحسب ضريبة الدخل الإيجاري على هذا المبلغ؛ ولحالتكم استخدموا حاسبة ضريبة دخل الإيجار لدينا . وعندما تكون الشقة مؤجرة يدفع المستأجر ضريبة المجلس المحلي؛ التفاصيل في صفحة ضريبة المجلس المحلي في إنجلترا لدينا.
لماذا يكون العائد أقل في المباني الجديدة
بيانات ONS هي متوسط كامل مخزون الشقق في المدينة، ومعظمه شقق مستعملة. ولأن سعر المتر المربع في المباني الجديدة أعلى، يكون عائدها الإجمالي عادةً أقل بنقطة إلى نقطتين من هذا الجدول. في المقابل يسهّل الضمان لمدة 10 سنوات وانخفاض تكاليف الصيانة وكفاءة الطاقة إيجاد مستأجرين للمباني الجديدة. وعند تقييم مشروع جديد احسبوا العائد من إعلانات الإيجار الحالية في المنطقة نفسها، لا من كتيب المطور.
الأسئلة الشائعة
ما المدينة البريطانية ذات أعلى عائد إيجاري؟ وفقاً لبيانات ONS لعام 2026 فإن المدينة الكبرى ذات أعلى عائد إجمالي للشقة المتوسطة هي نيوكاسل بنسبة 9.3%، تليها سندرلاند (8.9%) وهال (8.6%).
كم يبلغ العائد الإيجاري في لندن؟ للشقة المتوسطة يتراوح بين 3.8% (Kensington and Chelsea) و7.7% (Barking and Dagenham) حسب المنطقة. والعائد في المناطق الخارجية أعلى بوضوح من المركز.
كم يبلغ العائد الإيجاري في مانشستر؟ 7.0% إجمالي للشقة المتوسطة، و7.8% في سالفورد. وبعد خصم الإدارة ورسوم الخدمة وفترات الشغور ينخفض العائد الصافي إلى ما بين 4% و5%.
ما هو العائد الإيجاري الجيد؟ في بريطانيا يُعد العائد الإجمالي بين 5% و7% في المباني الجديدة جيداً. والنسب الأعلى توجد عادةً في مناطق منخفضة الأسعار وضعيفة النمو، لذا قيّموا العائد مع نمو القيمة.
ما الفرق بين العائد الإيجاري الإجمالي والصافي؟ العائد الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسوماً على السعر. أما الصافي فتُخصم منه رسوم الإدارة والخدمة وفترات الشغور والتأمين والصيانة، والفرق عادةً نقطتان إلى ثلاث.
هل الشراء في مدينة عالية العائد منطقي؟ نعم إذا كانت الأولوية للتدفق النقدي. لكن في مدينة لم ترتفع أسعارها منذ خمس سنوات قد يبقى الربح عند البيع محدوداً؛ انظروا أيضاً إلى المدن التي تجمع العائد ونمو القيمة.
صفحات ذات صلة
هل الشراء في مانشستر قرار صائب, هل يستحق الشراء في ليفربول, هل ستنخفض أسعار المنازل في بريطانيا و ضريبة الدخل الإيجاري في بريطانيا.
المصادر
أسعار الشقق من مؤشر ONS House Price Index (يوليو 2026، مؤقت)، وإيجارات الشقق من مؤشر ONS Price Index of Private Rents (أغسطس 2026)؛ والأرقام المحلية مأخوذة من أداة ONS لأسعار المساكن المحلية . ولا تظهر إدنبرة وغلاسكو في الجدول لأن أداة ONS المحلية لا تنشر إيجارات الشقق في اسكتلندا. العائد الإجمالي من حسابنا، ومثال العائد الصافي قائم على افتراضات.
تنويه قانوني
capital.works® (YATIRIM UK LIMITED) شركة استشارات عقارية؛ ولا تقدم استشارات قانونية أو ضريبية. ويتولى محامٍ مسجّل في المملكة المتحدة إجراءات الملكية والعقد. أما في جانب القرض العقاري فتسري صلاحيتنا لدى هيئة السلوك المالي (FRN 1049015، وسيط ائتمان مرخّص).
الخطوة التالية
أخبرونا بميزانيتكم وأولويتكم (التدفق النقدي أم نمو القيمة)، وسنرسل مشاريع في المدن المناسبة جنباً إلى جنب مع عوائدها الصافية بعد رسوم الخدمة والتكاليف: تواصلوا معنا.