Yunanistan’da Ev Almak: Golden Visa, Fiyatlar ve Alım Süreci
Yazan: Marcus M. Araz, Ph.D. MBA · Güncelleme:
Yunanistan’da konut almak için oturum izni de vatandaşlık da gerekmiyor. Yabancı alıcı freehold tapu alıyor ve mülkü süresiz elinde tutuyor. Ama Yunanistan’ı diğer iki pazarımızdan ayıran bir konu var: aynı ülkede birbirine karışan iki ayrı alım sebebi. Biri Golden Visa, diğeri getiri. Bu sayfa ikisini ayırıyor, çünkü aradaki farkı bilmeden alınan karar en pahalı hatalardan biri.
Duyuruldu, henüz kanun değil. Yunanistan, Avrupa Birliği dışı ülke vatandaşı gerçek kişilerin aldığı konutlarda tapu devir vergisini yüzde 3’ten yüzde 15’e çıkaracağını açıkladı; açıklanan yürürlük 1 Temmuz 2027 ve Türk vatandaşları kapsamda. Ölçü henüz kanunlaşmadı, kapsam ve istisnalar değişebilir. Ayrıntı ve rakamsal etkisi Yunanistan’da ev almanın maliyeti sayfamızda.
Önce şu ayrımı netleştirelim
Atina’da 250.000 euroluk bir daire ilanı gördüğünüzde akla ilk gelen soru Golden Visa oluyor. Piyasanın büyük kısmında cevap hayır: 2024 reformundan sonra Attika’da standart bir konutta eşik 800.000 euro. Ama kuralın bir istisnası var ve portföyümüz tam olarak o istisnanın içinde.
Ticari ya da endüstriyel bir yapının konuta dönüştürülmesinde eşik 250.000 euroya iniyor ve bu kademede 120 metrekare şartı aranmıyor. Yunanistan tarafındaki daire projelerimizin tamamı bu tanıma giren dönüşüm projeleri, uygunluğu geliştiricisi teyit ediyor. Yani aynı bölgede standart bir daire alsanız 800.000 euro gerekirdi; bu projelerde 250.000 euro yetiyor. Aradaki 550.000 euroluk fark tek bir maddeden geliyor.
İkinci yol standart konut yolu. Portföyümüzde 400.000 euro kademesini karşılayan proje Levante Villas: Boeotia bölgesinde olduğu için 400.000 euro eşiğine tabi, 130 metrekare kapalı alanla 120 metrekare şartını geçiyor ve tek konut olarak alınıyor.
Golden Visa eşikleri
| Kademe | Nerede geçerli | Ek şart |
|---|---|---|
| 800.000 euro | Attika (Atina ve çevresi), Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100’ün üzerindeki adalar | Tek konut, en az 120 metrekare |
| 400.000 euro | Yunanistan’ın geri kalanı | Tek konut, en az 120 metrekare |
| 250.000 euro | Bölge farketmiyor: ticari ya da endüstriyel bir yapının konuta dönüştürülmesi ve tescilli tarihi bina restorasyonu | Metrekare şartı aranmıyor |
Portföyümüzdeki daire projeleri üçüncü kademeye giriyor: hepsi mevcut binaların konuta dönüştürülmesiyle geliştiriliyor ve geliştiriciler bu projelerin 250.000 euroluk kademeye uygun olduğunu teyit ediyor. Metrekare şartı aranmadığı için Atina, Pire ve Selanik’te 250.000 euroluk bütçeyle programa girmek mümkün. Programın tamamı, aile kapsamı ve sık sorulanlar için Yunanistan Golden Visa yazımıza bakabilirsiniz.
Portföyümüzdeki projeler
capital.works portföyünde 12 Yunanistan projesi yayında. Sekizi Atina merkezli OIKOS Property Developments, üçü Royal Investments Group, biri Axis imzalı. Her üç geliştirici de mevcut binaların konuta dönüştürülmesiyle çalışıyor, projelerin Golden Visa kademesine uygunluğunu da onlar teyit ediyor. Fiyatlar başlangıç fiyatıdır, güncel müsaitlik proje sayfalarında.
| Proje | Nerede | Başlangıç fiyatı | Giriş büyüklüğü |
|---|---|---|---|
| Curve Park 6Tükendi | Ilion, Atina | €250,000 | 40 m², bahçeli dubleks seçeneği var |
| Oasis Residences | Peristeri, Batı Atina | €250,000 | 35 m², 41 daire |
| Meridia ResidencesTükendi | Pire | €250,000 | 40 m², teslim Aralık 2027 |
| Thermae View Residences | Selanik | €250,000 | 33 m², sahil şeridine 300 metre |
| Royal Boutique Collection | Neo Irakleio, Kuzey Atina | €250,000 | 33 m², Royal Investments Group |
| Pikermi Residences | Pikermi, Attika | €250,000 | 56 m², Axis |
| Boulevard | Kallithea, Atina | €260,000 | 38 m², 54 daire |
| Flevas Ilion | Ilion, Batı Atina | €280,000 | 54 m², iki yatak odası, Royal Investments Group |
| Kifisia Suites | Lykovrysi, Kuzey Atina | €290,000 | 56 m², 42 daire |
| TrinityTükendi | Michalakopoulou, Atina merkez | €300,000 | 39 m², 17 daireli butik |
| Royal Piraeus Maisonettes | Pire | €360,000 | 101 m², üç yatak odası, dubleks, Royal Investments Group |
| Levante Villas | Skroponeria, Boeotia | €695,000 | 130 m² müstakil villa, 3 yatak odası |
Yunanistan ilanlarının tamamını görün.
Fiyatın üstüne ne biniyor
İlan fiyatı ödeyeceğiniz toplam tutar değil. Yunanistan’da alım masrafları kabaca fiyatın %6,73’ü artı yaklaşık 684 euro sabit kalem. 250.000 euroluk bir dairede bu, yaklaşık 17.500 euro ek bütçe demek.
| Kalem | Ne kadar | Ne zaman ödenir |
|---|---|---|
| Tapu devir vergisi | Fiyatın %3,09’u | Tapu devrinden önce |
| Noter | Fiyatın %1,70’i | Sözleşme imzasında |
| Avukatlık ve durum tespiti | Fiyatın %1,24’ü | Aşamalı, işin başında avans |
| Tapu tescili | Fiyatın %0,70’i | Devirden sonra tescilde |
| İnşaat mühendisi durum tespiti | 300 € | Sözleşme öncesi |
| Vekaletname | 160 € | Süreç başında |
| E9 beyanı | 124 € | Devirden sonra |
| Posta ve evrak | 100 € | Süreç boyunca |
| Banka hesabı açılışı | 500 €, isteğe bağlı | Süreç başında |
Kendi senaryonuz için Yunanistan Alım Maliyeti Hesaplayıcı sayfamızda rakamı kalem kalem görebilirsiniz.
KDV değil, devir vergisi
Yunanistan’da yeni inşa edilen binalarda %24 KDV var. Mevcut bir binanın konuta dönüştürüldüğü projelerde ise KDV doğmuyor, onun yerine %3,09 tapu devir vergisi uygulanıyor. Portföyümüzdeki daire projeleri bu ikinci gruba giriyor. Aradaki fark yaklaşık 20 puan, yani 250.000 euroluk bir dairede on binlerce euro. Projenin hangi rejime girdiği tek başına bütçeyi belirleyen bir kalem.
Oturum izni başvurusunun kendi masrafı
Golden Visa yolunu seçerseniz mülk masraflarının üstüne başvuru kalemleri biniyor. Bunlar mülk fiyatından bağımsız, kişi başına hesaplanıyor.
| Kalem | Tutar | Kimden alınır |
|---|---|---|
| Devlet harcı, ana başvuran | 2.000 € | Bir kez |
| Devlet harcı, aile bireyi | 150 € | Eş, bağımlı yetişkin ve 13 yaş üstü çocuk başına |
| Oturum kartı | 16 € | Kişi başı, herkes |
| Sağlık sigortası | Yılda 160 € ile 750 € arası | Kişi başı, yaşa göre değişiyor |
Elde tutma maliyeti
Yunanistan, Birleşik Arap Emirlikleri gibi sıfır vergili bir yapı değil. Yıllık emlak vergisi ENFIA, konumun bölge birim değerine göre metrekare başına yaklaşık 2 ile 16,20 euro arasında değişiyor. Orta ölçekli bir dairede bu yılda birkaç yüz euro seviyesinde kalıyor. Kira geliri Yunanistan’da vergilendiriliyor ve Türkiye ile Yunanistan arasında çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması bulunuyor. Rakamı bağlayıcı biçimde görmek için mülkün bölge birim değeri üzerinden hesap yapmak gerekiyor, bunu proje bazında çıkarıyoruz.
Alım süreci
- Vergi numarası (AFM). Yunanistan’da mülk alan herkesin vergi numarası olması gerekiyor. Türkiye’den vekaletname ile alınabiliyor.
- Vekaletname. Sürecin tamamını Yunanistan’a gitmeden yürütmek için avukatınıza vekalet veriyorsunuz. Maliyeti 160 euro.
- Durum tespiti. Avukat tapu ve imar durumunu, inşaat mühendisi binanın fiziki durumunu inceliyor. İkisi de sözleşme öncesinde tamamlanıyor.
- Ön sözleşme ve kapora. Fiyat ve ödeme takvimi burada bağlanıyor.
- Devir vergisinin ödenmesi. %3,09’luk vergi tapu devrinden önce yatırılıyor.
- Noter huzurunda tapu devri. Nihai sözleşme noterde imzalanıyor.
- Tapu tescili ve E9 beyanı. Tescil devirden sonra yapılıyor, E9 beyanı ile mülk vergi kaydınıza işleniyor.
Bu sayfadaki rakamların haftalık güncellenen hâli için: Yunanistan konut piyasası haftalık veri notu.
Sık sorulanlar
Atina’da 250.000 euroya Golden Visa alabilir miyim?
Portföyümüzdeki projelerde evet. Attika’da standart bir konutta eşik 800.000 euro, ama 250.000 euroluk kademe ticari veya endüstriyel bir yapının konuta dönüştürülmesinde geçerli ve daire projelerimizin tamamı bu tanıma giriyor. Açık piyasadan alacağınız standart bir dairede ise cevap hayır.
Golden Visa vatandaşlık veriyor mu?
Hayır, bir oturum programı. Vatandaşlık için Yunanistan’da fiilen yaşamış olmak, dil ve entegrasyon şartlarını karşılamak gerekiyor.
Yunanistan’da yaşamak zorunda mıyım?
Golden Visa’da hayır. Yatırım korunduğu sürece oturum izni yenileniyor ve Yunanistan’da ikamet zorunluluğu aranmıyor.
Alım için Yunanistan’a gitmem gerekiyor mu?
Gerekmiyor. Vergi numarasından tapu devrine kadar süreç vekaletname ile yürütülebiliyor.
Daireyi kiraya verebilir miyim?
Verebilirsiniz. Kira geliri Yunanistan’da vergilendiriliyor, kısa süreli kiralamada ayrıca kayıt yükümlülüğü bulunuyor.
Ayrıntılı rehberler
- Atina’da Ev Almak Mantıklı mı?
- Selanik’te Ev Almak Mantıklı mı?
- Yunanistan Golden Visa İçin Hangi Firmayla Çalışmalıyım?
- Yunanistan’da Ev Fiyatları Düşecek mi? 2026’da Ev Almak Mantıklı mı?
- Yunanistan Golden Visa Vatandaşlık Verir mi? Çalışma, Aile ve Seyahat Hakları
- Yunanistan’da Oturum İzni Nasıl Alınır? Ev Alarak ve Diğer Yollar (2026)
- Golden Visa Veren Ülkeler 2026: Ev Alarak Oturum Hangi Ülkelerde Hâlâ Mümkün?
- Dubai mi Yunanistan mı? Ev Alarak Oturum ve Yatırım Karşılaştırması
- Yurt Dışında Ev Almak İçin Türkiye’den Para Nasıl Gönderilir?
- Pire’de Ev Almak Mantıklı mı?
- Yunanistan’da Ev Almak İçin Gerekenler Neler?
- Yurt Dışında Ev Almak: Sık Sorulan Sorular
Ayrıntılı sayfa
Masrafların tamamı, KDV ile devir vergisi farkı ve oturum izni harçları için Yunanistan’da ev almanın maliyeti sayfamıza bakabilirsiniz.
Bu konuda size nasıl yardımcı oluyoruz
Yurtdışı Gayrimenkul Merkezi capital.works® olarak Yunanistan’da seçilmiş projeleri temsil ediyoruz. Sitede yayındaki her projenin fiyat listesi, kat planı ve teslim takvimi kendi sayfasında duruyor. FCA yetkili kredi brokerıyız (FRN 1049015) ve NACFB üyesiyiz; alım, finansman, oturum ve teslim sonrası yönetim tek ekipten yürüyor.
Sıradaki adım
Yunanistan’da hangi yolun size uyduğunu netleştirmek en hızlısı: oturum izni mi, getiri mi, ikisi birden mi. Bütçenizi ve amacınızı yazın, uygun projeleri ve toplam maliyet tablosunu çıkaralım. Bize yazın. Diğer iki pazarımızla yan yana görmek isterseniz Yurt Dışı Gayrimenkul Yatırımı Rehberi sayfamızda üç ülke aynı tabloda.