اليونان التأشيرة الذهبية: الحصول على حق الإقامة في أوروبا بشراء منزل في أثينا

عتبات الاستثمار في الإقامة الذهبية اليونانية 2026: 250,000 و400,000 و800,000 يورو

منذ نشر هذا المقال أول مرة اتضح أكثر جوانب البرنامج إثارة للتساؤل: فلا يوجد رقم واحد بل بنية من ثلاث شرائح. والشريحة التي تقع فيها تتوقف على موقع العقار ونوعه.

خيار 250,000 يورو: هل ما زال ممكناً حول أثينا؟

نعم، لكن بطريق واحد فقط. ففي إقليم أتيكا تكون الطريقة الوحيدة الصالحة قانوناً للحصول على الإقامة الذهبية بـ 250,000 يورو اليوم هي أن يكون مبنى ذو استخدام تجاري أو صناعي قد حُوّل إلى مسكن. ويجب أن يكون التحويل قد اكتمل وسُجّل رسمياً قبل الطلب؛ فوعد بأن "التحويل سيُنجز" لا يكفي.

وإذا أردت أن ترى ما يعنيه هذا البند عملياً، ففي محفظتنا Axis Pikermi Residences مشروع يقع ضمن ذلك التعريف تماماً: فهو يُطوَّر بتحويل مبنى صناعي سابق، ويقع ضمن حدود أتيكا، وتبدأ أسعاره من 250,000 يورو. ولو اشتريت شقة معتادة في المنطقة نفسها لكانت العتبة 800,000 يورو؛ والفارق البالغ 550,000 يورو ينبع من هذا البند وحده.

حظر التأجير قصير الأجل: البند الذي يغفله معظم الناس

أود التشديد على هذا البند خصوصاً لأنه يؤثر مباشرة على الحساب الاستثماري. فالتأجير قصير الأجل (التأجير اليومي والتأجير السياحي بنمط Airbnb) محظور في عقار اشتُري ضمن الإقامة الذهبية. وقد يؤدي خرق القاعدة إلى إلغاء تصريح الإقامة وغرامة تصل إلى 50,000 يورو.

أي أن خطة "سأشتري منزلاً في أثينا وأؤجّره للسياح صيفاً، فأجمع بين الإقامة الذهبية والعائد المرتفع" لا تعمل ضمن هذا البرنامج. يمكنك تحصيل دخل إيجاري من عقار الإقامة الذهبية، لكن بنموذج التأجير طويل الأجل. فاحسب عائدك على أساس إيجار السوق طويل الأجل لا على أرقام التأجير اليومي.

وإذا كان التأجير السياحي هدفك الأول فعلاً، فمعاملة ذلك العقار بوصفه استثماراً منفصلاً خارج الإقامة الذهبية هي البنية الأسلم.

التكلفة الحقيقية: ماذا يُضاف فوق السعر المعلن؟

السعر المعلن ليس الإجمالي الذي ستدفعه. وبشكل تقريبي، على عقار بقيمة 250,000 يورو يبدو الجدول كما يلي:

• ضريبة نقل الملكية (نحو 3.09%): نحو 7,725 يورو على 250,000 يورو. وتسري هذه الضريبة عموماً على العقارات المستعملة والمحوّلة؛ أما في البناء الجديد فقد يدخل نظام ضريبة القيمة المضافة، لذا يلزم تأكيد خاص بالعقار.
• أتعاب المحامي (نحو 1-1.5% إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة): نطاق 2,500-4,000 يورو. وفي الإقامة الذهبية هذا أسوأ بند يمكن التوفير فيه.
• كاتب العدل (نحو 0.8-1.2%): نحو 2,000-3,000 يورو.
• رسم تسجيل الملكية (نحو 0.5-0.7%): نحو 1,250-1,750 يورو.
• رسم طلب الإقامة الذهبية: نحو 2,000 يورو لمقدّم الطلب الرئيسي، إضافة إلى رسم أدنى ورسم بطاقة لكل فرد من الأسرة يُدرَج.
• رقم ضريبي (AFM) وحساب مصرفي وترجمة وتصديق: بنود بمئات قليلة من اليوروهات.

وإجمالاً من الواقعي توقع أن ترتفع تكلفة الشراء نحو 7-9% فوق السعر. وفي شقة بقيمة 250,000 يورو يعني ذلك نحو 17,000-22,000 يورو من الميزانية الإضافية. فضع هذا الرقم في خطتك من البداية حتى لا تُفاجأ لاحقاً.

صورة صريحة عن الضرائب

اليونان ليست بنية بلا ضرائب مثل الإمارات العربية المتحدة. وهناك بندان ينبغي أن تدخل وأنت تعرفهما:

• ENFIA (ضريبة العقار السنوية): ضريبة سنوية تتفاوت تقريباً بين 2 و16.20 يورو للمتر المربع بحسب الموقع وقيمة الوحدة في المنطقة. وفي شقة متوسطة الحجم هي بند بمئات قليلة من اليوروهات سنوياً.
• ضريبة دخل الإيجار: تُطبَّق تعرفة على شرائح؛ تبدأ من 15% في الشريحة الأولى وترتفع إلى 35% و45% في الشرائح العليا. فتنشأ فجوة كبيرة بين العائد الإيجاري الإجمالي والصافي.

وينبغي قول هذا بوضوح: إذا كان صافي العائد الإيجاري معيارك الوحيد فإن اليونان لا تنافس على الصفحة نفسها مع سوق دبي الذي لا ضريبة فيه على الدخل الإيجاري. والسبب الحقيقي لاختيار اليونان ليس العائد بل حق الإقامة داخل الاتحاد الأوروبي وحرية التنقل في منطقة شنغن. وإذا قررت دون الخلط بين هذين الهدفين فستكون قد نظرت من الموضع الصحيح.

العملية والجدول الزمني

1. التحقق من الأهلية: تُوضَّح من البداية الشريحة التي يقع فيها العقار المستهدف وحالة تحويله وشرط المساحة.
2. رقم ضريبي وحساب مصرفي: يُستخرج رقم AFM في اليونان ويُفتح حساب لأن الدفع سيمر عبر البنك. والدفع نقداً غير مقبول في الإقامة الذهبية.
3. Hukuki inceleme: يفحص محامٍ مستقل تاريخ الملكية والوضع التخطيطي وسجلات الرهون والحجوزات.
4. عقد أولي ودفع: يُحجَز العقار عادةً بعربون، ثم يُوقَّع عقد البيع أمام كاتب العدل.
5. Tapu tescili: يُسجَّل العقار باسمك وتُدفع ضريبة نقل الملكية.
6. طلب الإقامة الذهبية: تُؤخذ البيانات الحيوية ويُقدَّم الملف. وبمجرد تسجيل الطلب تُصدَر عادةً "ورقة زرقاء" (وثيقة مؤقتة) وينشأ حق البقاء في اليونان في انتظار البطاقة.
7. إصدار البطاقة: قد تتفاوت بحسب كثافة الملفات من بضعة أشهر إلى أكثر من عام. ومن الأسلم التخطيط لمدة طويلة من البداية.

الأسئلة الشائعة

هل يمكنني الحصول على التأشيرة الذهبية في أثينا مقابل 250,000 يورو؟
فقط إذا كان العقار مبنى حُوّل من استخدام تجاري أو صناعي إلى مسكن، أو ترميم مبنى تاريخي مدرج. أما في شقة معتادة فالعتبة في أتيكا 800,000 يورو.

هل تمنح الإقامة الذهبية الجنسية مباشرة؟
لا. فالإقامة الذهبية برنامج إقامة. وللجنسية يجب أن تكون قد عشت في اليونان فعلياً ودون انقطاع وأن تستوفي شروط اللغة والاندماج. ولا يُعد المستثمر الذي يأتي بضعة أسابيع في السنة مستوفياً لذلك الشرط.

هل يجب أن أعيش في اليونان؟
لا. فلا يوجد شرط إقامة دنيا للاحتفاظ بحق الإقامة. والشرط أن تحتفظ بالاستثمار.

ماذا يحدث لإقامتي إذا بعت العقار؟
عند انتهاء الاستثمار ينتهي حق الإقامة أيضاً. وإذا كان المنقول إليه مؤهلاً فيمكنه تسلّم حق البرنامج.

هل أستطيع شراء شقتين وجمع المبلغين؟
لا. فيجب أن يكون الاستثمار في عقار واحد.

هل أستطيع تأجير العقار عبر Airbnb؟
لا. فالتأجير السياحي قصير الأجل محظور في عقار الإقامة الذهبية والعقوبة شديدة. أما التأجير طويل الأجل فغير مقيّد.

Ailemden kimler dahil olur?
يُقيَّم الزوج والأبناء دون 21 عاماً ووالدا الطرفين ضمن النطاق العام. وللتفاصيل يمكنك النظر في عنوان نطاق الأسرة في الجزء الأعلى من هذا المقال.

وإذا أردت المقارنة فيمكنك أيضاً النظر في المناطق الأخرى في محفظتنا: دليل المشترين الأجانب في المملكة المتحدة و Axis Pikermi Residences proje incelemesi.

اطلب تقييم أهلية للإقامة الذهبية اليونانية