Yunanistan’da Ev Fiyatları Düşecek mi? 2026’da Ev Almak Mantıklı mı?
Yazan: Marcus M. Araz, MBA, PhD · Güncelleme:
Hayır, düşmüyor; artış sürüyor ama yavaşlıyor. Yunanistan Merkez Bankası verisine göre daire fiyatları 2026’nın ikinci çeyreğinde bir yıl öncesine göre yüzde 5,5 arttı. Artış hızı 2024’te yüzde 9,1, 2025’te yüzde 8,3 idi. Fiyatlar 2017’deki dipten bu yana yaklaşık yüzde 86 yükseldi ve nominal olarak 2008’deki kriz öncesi zirveyi aştı. Kiralar da artıyor: 2026’da ülke genelinde yüzde 3,8. Yani Yunanistan’da piyasa soğumuyor, olgunlaşıyor.
Duyuruldu, henüz kanun değil. Yunanistan, Avrupa Birliği dışı ülke vatandaşı gerçek kişilerin aldığı konutlarda tapu devir vergisini yüzde 3’ten yüzde 15’e çıkaracağını açıkladı; açıklanan yürürlük 1 Temmuz 2027 ve Türk vatandaşları kapsamda. Ölçü henüz kanunlaşmadı, kapsam ve istisnalar değişebilir. Ayrıntı ve rakamsal etkisi Yunanistan’da ev almanın maliyeti sayfamızda.
Rakamlarla Yunanistan, 2026
| Bölge | Daire fiyatı, yıllık değişim (2026 2. çeyrek) |
|---|---|
| Yunanistan geneli | yüzde 5,5 artış |
| Atina | yüzde 5,0 artış |
| Selanik | yüzde 4,7 artış |
| Diğer büyük şehirler | yüzde 5,4 artış |
| Ülkenin geri kalanı | yüzde 7,1 artış |
| Yeni daireler (5 yaşından küçük) | yüzde 6,2 artış |
| Eski daireler | yüzde 5,0 artış |
Tablonun iki mesajı var. Birincisi, artışın en hızlı olduğu yer artık Atina değil, ülkenin geri kalanı; büyük şehirlerde fiyatlar yüksek seviyeye ulaştı ve alıcılar çevreye yöneliyor. İkincisi, yeni daireler eski dairelerden daha hızlı değer kazanıyor, çünkü Yunanistan’da uzun yıllar neredeyse hiç yeni konut üretilmedi.
Fiyatları ne destekliyor
- Kısıtlı yeni konut: 2010’lardaki krizde inşaat neredeyse durdu; bugün hâlâ talebi karşılayacak kadar yeni konut üretilmiyor.
- Turizm ve kısa dönem kiralama: şehir merkezlerindeki konutların bir kısmı uzun dönem kiralık stoğundan çıktı; bu da kiraları destekliyor.
- Yabancı talep: Golden Visa, Avrupa’da en düşük eşikli gayrimenkul programlarından biri olmaya devam ediyor; 2024’teki eşik artışından sonra talep dönüşüm projelerine ve Atina dışındaki bölgelere kaydı.
- Kira artışı: RE/MAX Yunanistan’a göre 2026’da kiralar ülke genelinde yüzde 3,8, Attika’da yüzde 4,3 arttı.
Riskler
- Artış yavaşlıyor: yüzde 9’dan yüzde 5,5’e inen tempo, önümüzdeki yıllarda tek haneli ve daha ılımlı artışlara işaret ediyor.
- Kısa dönem kiralama kısıtları: Atina merkezinin üç belediye bölgesinde 2026 sonuna kadar yeni kısa dönem kiralama kaydı alınmıyor ve Golden Visa ile alınan konut kısa dönem kiraya verilemiyor.
- Golden Visa eşiğindeki fiyatlama: 250.000 euroluk dönüşüm projelerinde fiyatı kira değil vizenin değeri belirliyor; bu projelerde brüt kira getirisi yüzde 3 civarında.
Şimdi almak mantıklı mı
Golden Visa hedefliyorsanız beklemenin bir avantajı yok: eşikler 2023 ve 2024’te iki kez yükseldi ve fiyatlar artmaya devam ediyor. Kira getirisi hedefliyorsanız Golden Visa eşiğine göre fiyatlanmış yeni projeler yerine piyasa fiyatındaki dairelere ya da Atina dışındaki bölgelere bakmak daha mantıklı. Kısa vadede alıp satmak için ise alım masrafları (fiyatın yaklaşık yüzde 7’si) ve yavaşlayan artış bir engel.
Şehir bazında ayrıntı: Atina’da ev almak mantıklı mı ve Selanik’te ev almak mantıklı mı.
Kimler için mantıklı, kimler için değil
Mantıklı
- Aile olarak Avrupa Birliği’nde oturum hakkı isteyenler
- Euro cinsinden, fiyatı istikrarlı artan bir varlık arayanlar
- Atina dışında daha büyük bir ev ya da villa arayanlar
Mantıklı değil
- Önceliği yüksek kira getirisi olanlar
- Birkaç yıl içinde satıp kâr etmeyi planlayanlar
- Golden Visa ile alınan konutu Airbnb ile işletmeyi düşünenler
Portföyümüzde Yunanistan
Atina, Pire ve Selanik’teki dönüşüm projelerimiz 250.000 eurodan başlıyor. Atina dışında, Golden Visa’nın 400.000 euro kademesine giren bölgede Levante Villas var: denize 100 metre, 130 m² kapalı alanlı müstakil villalar. Tamamı proje haritamızda.
Sık Sorulan Sorular
Yunanistan’da ev fiyatları düşecek mi? Veriler düşüş göstermiyor. Yunanistan Merkez Bankası’na göre daire fiyatları 2026’nın ikinci çeyreğinde yıllık yüzde 5,5 arttı; artış yavaşlıyor ama sürüyor.
Yunanistan’da ev fiyatları 2008’i geçti mi? Nominal olarak evet. Fiyatlar 2017’deki dipten bu yana yaklaşık yüzde 86 arttı ve 2008’deki kriz öncesi zirvenin üzerine çıktı; Attika’da fark daha büyük.
Yunanistan’da nerede fiyatlar daha çok artıyor? 2026’nın ikinci çeyreğinde en hızlı artış büyük şehirlerin dışında (yüzde 7,1). Atina’da yüzde 5,0, Selanik’te yüzde 4,7.
2026’da Yunanistan’da ev almak mantıklı mı? Golden Visa ve euro cinsinden uzun vadeli bir varlık için evet. Yüksek kira getirisi ya da kısa vadede alıp satmak için değil.
Golden Visa eşikleri tekrar artar mı? Kimse kesin bilemez; eşikler 2023 ve 2024’te iki kez değişti. Golden Visa hedefliyorsanız güncel şartları avukatınızla teyit edip kararı ertelememek daha güvenli.
Kaynaklar
Daire fiyat endeksi Yunanistan Merkez Bankası verisidir (2026 ikinci çeyrek, Athens News aktarımıyla). 2008 ve 2017 karşılaştırması Global Property Guide, kira artışı RE/MAX Yunanistan’ın 2026 kira haritası verisidir. Tahminler garanti değildir.
Bu konuda size nasıl yardımcı oluyoruz
Yurtdışı Gayrimenkul Merkezi capital.works® olarak Yunanistan’da seçilmiş projeleri temsil ediyoruz. Şu anda sitede 9 Yunanistan projesi yayında ve her birinin fiyat listesi, kat planı ve teslim takvimi sayfasında duruyor. FCA yetkili kredi brokerıyız (FRN 1049015) ve NACFB üyesiyiz; alım, finansman, oturum ve teslim sonrası yönetim tek ekipten yürüyor.
Yasal uyarı
capital.works® (YATIRIM UK LIMITED) bir gayrimenkul danışmanlık şirketidir; hukuki, vergi ya da göçmenlik danışmanlığı hizmeti vermez. Yunanistan’da tapu, vergi numarası ve Golden Visa başvurusu Yunanistan’da kayıtlı bir avukat tarafından yürütülür. Golden Visa şartları mevzuat değişikliğiyle değişebilir; alım kararından önce güncel şartları avukatınızla teyit edin.
Sıradaki adım
Golden Visa için mi yoksa kira geliri için mi baktığınızı ve bütçenizi yazın; Yunanistan’daki seçenekleri alım masraflarıyla birlikte gönderelim: bize ulaşın.