Selanik’te Ev Almak Mantıklı mı?

Yazan: Marcus M. Araz, MBA, PhD · Güncelleme: 20.09.2026

Golden Visa ile Avrupa’da oturum ve Türkiye’ye yakın bir ikinci ev için evet; yüksek kira getirisi için değil. Yunanistan Merkez Bankası verisine göre Selanik’te daire fiyatları 2026’nın ikinci çeyreğinde bir yıl öncesine göre yüzde 4,7 arttı. Ortalama kira metrekare başına ayda 7,7 euro, yani Atina’dan yaklaşık yüzde 16 daha ucuz. Golden Visa eşikleri Atina ile aynı: dönüşüm projelerinde 250.000 euro. Selanik’in farkı, aynı bütçeyle daha merkezi ve denize yakın bir konum alınabilmesi.

Duyuruldu, henüz kanun değil. Yunanistan, Avrupa Birliği dışı ülke vatandaşı gerçek kişilerin aldığı konutlarda tapu devir vergisini yüzde 3’ten yüzde 15’e çıkaracağını açıkladı; açıklanan yürürlük 1 Temmuz 2027 ve Türk vatandaşları kapsamda. Ölçü henüz kanunlaşmadı, kapsam ve istisnalar değişebilir. Ayrıntı ve rakamsal etkisi Yunanistan’da ev almanın maliyeti sayfamızda.

Rakamlarla Selanik, 2026

Selanik’te kiranın en yüksek olduğu yerler eski sahil şeridi (14 euro), tarihi merkez (11,4 euro) ve Nea Paralia olarak bilinen yeni sahil şeridi (10 euro). Yani denize yakınlık Selanik’te kirayı doğrudan belirliyor.

Selanik’i cazip yapan ne

• Türkiye’ye yakınlık: İstanbul’dan uçakla yaklaşık bir saat; karayoluyla da ulaşılabiliyor. Atatürk’ün doğduğu şehir olması Türk alıcılar için ayrıca bir bağ.
• Öğrenci ve sağlık kümesi: Yunanistan’ın en büyük üniversitesi Aristoteles Üniversitesi Selanik’te; şehrin doğusunda çok sayıda devlet ve üniversite hastanesi var. Küçük dairelerde kiracı talebi sürekli.
• Yeni metro: 2024 sonunda açılan metro hattı şehir merkezini doğu mahallelerine bağladı. Hat yeni olduğu için istasyon çevresindeki ulaşım avantajı fiyatlara henüz tam yansımış değil.
• Fiyat: Atina’ya göre daha ucuz; 250.000 euroluk Golden Visa bütçesiyle sahile yürüme mesafesinde bir daire alınabiliyor.

Dikkat edilmesi gerekenler

• Getiri düşük: Golden Visa eşiğine göre fiyatlanan 35 ile 40 metrekarelik dairelerde brüt kira getirisi yüzde 3 civarında. Geliştiricinin kira garantisi ilk yılları sabitliyor.
• Likidite: Selanik Atina’dan küçük bir piyasa; satarken alıcı bulmak daha uzun sürebilir.
• Kısa dönem kiralama: Golden Visa ile alınan konut kısa dönem (Airbnb tipi) kiraya verilemiyor.

Portföyümüzde Selanik

Selanik’teki projemiz Thermae View Residences: şehrin doğusunda, Nea Paralia sahil şeridine 300 metre ve Analipsi metro istasyonuna 700 metre uzaklıkta, beş katlı ve 37 daireli bir dönüşüm projesi. Dairelerin tamamı 1+1; 18 Eylül 2026 itibarıyla 32 daire satışta ve fiyatlar 256.000 eurodan başlıyor. Üst katlardaki dairelerde deniz manzarası var. Geliştirici 3 yıl boyunca yüzde 3 kira garantisi veriyor; teslim 30 Haziran 2028. Proje dönüşüm projesi olduğu için Golden Visa’nın 250.000 euro kademesine giriyor.

Kimler için mantıklı, kimler için değil

Mantıklı

• 250.000 euro bütçeyle aile olarak Avrupa Birliği’nde oturum hakkı isteyenler
• Türkiye’ye yakın, sık gidip gelebileceği bir ikinci ev arayanlar
• Denize yakın bir dairede uzun dönem kiracıyla istikrarlı gelir isteyenler

Mantıklı değil

• Önceliği yüksek kira getirisi olanlar
• Daireyi Airbnb ile işletmeyi planlayan Golden Visa alıcıları
• Birkaç yıl içinde satmayı planlayanlar

Alım maliyeti

Dönüşüm projelerinde yüzde 24 KDV yerine yüzde 3,09 tapu devir vergisi ödeniyor; noter, avukat ve tescil masraflarıyla birlikte toplam fiyatın yaklaşık yüzde 6,7’si artı 684 euro. 256.000 euroluk bir dairede bu yaklaşık 17.900 euro. Ayrıntı için Yunanistan’da ev almanın maliyeti sayfamıza bakın.

Sık Sorulan Sorular

Selanik’te ev fiyatları artıyor mu? Evet. Yunanistan Merkez Bankası verisine göre Selanik’te daire fiyatları 2026’nın ikinci çeyreğinde yıllık yüzde 4,7 arttı; artış Atina’ya yakın ama biraz daha yavaş.

Selanik’te ev almak oturum izni verir mi? Şartlar tutarsa evet. Selanik, Golden Visa’da Atina ile aynı gruba giriyor: dönüşüm ya da restorasyon projelerinde 250.000 euro, diğer konutlarda 800.000 euro ve en az 120 m² tek konut.

Selanik’te kira ne kadar? RE/MAX Yunanistan’ın 2026 kira haritasına göre Selanik’te ortalama kira metrekare başına ayda 7,7 euro; sahil şeridinde 10 ile 14 euro arasında.

Türkler Selanik’ten ev alabilir mi? Evet. Selanik şehir merkezinde AB dışı alıcılar için bir kısıtlama yok. Sınır bölgelerinde (örneğin Trakya) ayrıca izin gerekiyor; Selanik şehri bu kapsamda değil.

Selanik mi Atina mı? Selanik daha ucuz, Türkiye’ye daha yakın ve aynı bütçeyle denize daha yakın bir konum sunuyor. Atina’da kiracı havuzu ve likidite daha geniş. Atina için Atina’da ev almak mantıklı mı sayfamıza bakın.

Kaynaklar

Daire fiyat endeksi Yunanistan Merkez Bankası verisidir. Kira rakamları RE/MAX Yunanistan’ın 2026 kira haritası verisidir. Golden Visa eşikleri için Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı. Proje bilgileri geliştiricinin 18 Eylül 2026 tarihli fiyat listesinden alınmıştır.

Bu konuda size nasıl yardımcı oluyoruz

Yurtdışı Gayrimenkul Merkezi capital.works® olarak Yunanistan’da seçilmiş projeleri temsil ediyoruz. Şu anda sitede 9 Yunanistan projesi yayında ve her birinin fiyat listesi, kat planı ve teslim takvimi sayfasında duruyor. FCA yetkili kredi brokerıyız (FRN 1049015) ve NACFB üyesiyiz; alım, finansman, oturum ve teslim sonrası yönetim tek ekipten yürüyor.

Yasal uyarı

capital.works® (YATIRIM UK LIMITED) bir gayrimenkul danışmanlık şirketidir; hukuki, vergi ya da göçmenlik danışmanlığı hizmeti vermez. Yunanistan’da tapu, vergi numarası ve Golden Visa başvurusu Yunanistan’da kayıtlı bir avukat tarafından yürütülür. Golden Visa şartları mevzuat değişikliğiyle değişebilir; alım kararından önce güncel şartları avukatınızla teyit edin.

Sıradaki adım

Bütçenizi ve önceliğinizi (Golden Visa, ikinci ev ya da kira geliri) yazın; Selanik ve Atina’daki seçenekleri alım masraflarıyla birlikte karşılaştırıp gönderelim: bize ulaşın.