Atina’da Ev Almak Mantıklı mı?
Yazan: Marcus M. Araz, MBA, PhD · Güncelleme:
Avrupa Birliği’nde oturum hakkı (Golden Visa) ve euro cinsinden bir varlık için evet; yüksek kira getirisi için değil. Yunanistan Merkez Bankası verisine göre Atina’da daire fiyatları 2026’nın ikinci çeyreğinde bir yıl öncesine göre yüzde 5,0 arttı. Artış sürüyor ama yavaşlıyor: ülke genelinde 2024’te yüzde 9,1, 2025’te yüzde 8,3, bugün yüzde 5,5. Golden Visa’nın 250.000 euro eşiğine göre fiyatlanan yeni dönüşüm projelerinde brüt kira getirisi yüzde 3 civarında; piyasadaki ikinci el dairelerde yüzde 5 ile 5,5.
Duyuruldu, henüz kanun değil. Yunanistan, Avrupa Birliği dışı ülke vatandaşı gerçek kişilerin aldığı konutlarda tapu devir vergisini yüzde 3’ten yüzde 15’e çıkaracağını açıkladı; açıklanan yürürlük 1 Temmuz 2027 ve Türk vatandaşları kapsamda. Ölçü henüz kanunlaşmadı, kapsam ve istisnalar değişebilir. Ayrıntı ve rakamsal etkisi Yunanistan’da ev almanın maliyeti sayfamızda.
Rakamlarla Atina, 2026
| Gösterge | Değer | Kaynak |
|---|---|---|
| Atina’da daire fiyatlarında yıllık değişim (2026 2. çeyrek) | yüzde 5,0 artış | Yunanistan Merkez Bankası |
| Selanik’te daire fiyatlarında yıllık değişim | yüzde 4,7 artış | Yunanistan Merkez Bankası |
| Yunanistan geneli | yüzde 5,5 artış | Yunanistan Merkez Bankası |
| Attika’da ortalama kira | metrekare başına ayda 9,2 euro, bir yılda yüzde 4,3 artış | Eylül 2026 kira haritası |
| Atina’da ortalama brüt kira getirisi | yaklaşık yüzde 5,5 | Global Property Guide, Mayıs 2026 |
Tablo iki şeyi söylüyor. Birincisi, Atina’da fiyatlar hâlâ artıyor, ama 2022 ile 2025 arasındaki hızlı dönem geride kaldı. İkincisi, kira artışı fiyat artışına yakın seyrediyor; yani piyasa bir balon görüntüsü vermiyor.
Golden Visa bağlantısı
Atina’da konut alan yabancıların önemli bir kısmının asıl amacı Golden Visa, yani gayrimenkul yatırımı karşılığında Yunanistan’da beş yıllık yenilenebilir oturum izni. 2024’teki değişiklikten sonra eşikler bölgeye ve yapı tipine göre farklı:
| Yatırım türü | Asgari tutar | Şart |
|---|---|---|
| Attika (Atina dahil) ve Selanik’te konut | 800.000 euro | tek konut, en az 120 m² |
| Diğer bölgelerde konut | 400.000 euro | tek konut, en az 120 m² |
| Ticari yapının konuta dönüştürülmesi ya da tarihi bina restorasyonu | 250.000 euro | metrekare şartı yok |
Atina’daki 250.000 euroluk projelerin neredeyse tamamı üçüncü gruptan: eski ofis ve dükkân binaları konuta dönüştürülüyor. Bu yüzden fiyatlar tam 250.000 euro civarında toplanıyor. Golden Visa kapsamında alınan konut kısa dönem (günlük, Airbnb tipi) kiraya verilemiyor. Ayrıntılar Yunanistan’da ev almak rehberimizde, kredi kullanımı ise Yunanistan’da kredi ile Golden Visa alınır mı sayfamızda.
Kira getirisi ne kadar
Atina’da iki ayrı piyasa var ve getiri buna göre çok değişiyor:
- Piyasadaki ikinci el daireler: brüt getiri ortalama yüzde 5 ile 5,5. Merkez ve öğrenci bölgelerinde daha yüksek, Glyfada gibi sahil semtlerinde yüzde 4’ün altında.
- Golden Visa eşiğindeki yeni dönüşüm projeleri: 40 ile 60 metrekarelik daireler 250.000 euro civarında satıldığı için brüt getiri yüzde 3 civarında. Bu projelerde fiyatı kira değil, vizenin değeri belirliyor. Geliştiricilerin çoğu bu farkı kapatmak için 3 ile 5 yıllık, yüzde 3 ile 4 arası kira garantisi veriyor.
Yani Atina’da 250.000 euroluk bir dairenin asıl getirisi kira değil, ailenizle birlikte Avrupa Birliği’nde yaşama, okuma ve Schengen bölgesinde vizesiz dolaşma hakkı. Kira bunun üzerine gelen ikincil bir gelir.
Kısa dönem kiralama (Airbnb)
İki kısıt var. Golden Visa ile alınan konut kısa dönem kiraya verilemiyor; ihlal oturum izninin iptaline ve para cezasına yol açabiliyor. Ayrıca Atina belediyesinin merkezdeki 1., 2. ve 3. bölgelerinde (Plaka, Kolonaki, Koukaki, Pagrati, Petralona ve çevresi) 1 Ocak 2025’ten 31 Aralık 2026’ya kadar yeni kısa dönem kiralama kaydı alınmıyor. Airbnb geliri hedefliyorsanız Golden Visa olmadan ve merkez dışında bir alım gerekiyor.
Portföyümüzde Atina
Satışta olan Atina ve Pire projelerimiz:
| Proje | Semt | Başlangıç fiyatı | Not |
|---|---|---|---|
| Oasis Residences | Peristeri | 250.000 euro | 1+1 ve 2+1, 4 yıl yüzde 3 kira garantisi |
| Royal Boutique Collection | Neo Irakleio | 250.000 euro | Ocak 2027 teslim |
| Pikermi Residences | Pikermi | 250.000 euro | havalimanı koridoru |
| Flevas Ilion | Ilion | 280.000 euro | tek daire, 3 yıl için 24.000 euro kira garantisi |
| Boulevard | Kallithea | 320.000 euro | 4 yıl yüzde 3 kira garantisi |
| Royal Piraeus Maisonettes | Pire | 360.000 euro | dubleks, metroya 200 m |
| Kifisia Suites | Lykovrysi | 380.000 euro | tek 2+1 daire, 3 yıl yüzde 4 kira garantisi |
Fiyatlar 18 Eylül 2026 itibarıyla satışta olan en uygun dairenindir. Tamamı proje haritamızda.
Kimler için mantıklı, kimler için değil
Mantıklı
- Aile olarak Avrupa Birliği’nde oturum hakkı isteyenler ve 250.000 euro bütçesi olanlar
- Çocuklarını Avrupa’da okutmayı planlayan aileler
- Birikimin bir kısmını euro cinsinden, AB hukukuyla korunan bir varlığa taşımak isteyenler
Mantıklı değil
- Önceliği yüksek kira getirisi olanlar: aynı bütçe Manchester ya da Dubai’de daha fazla kira getiriyor
- Golden Visa’yı Airbnb geliriyle birleştirmeyi düşünenler
- Kısa vadede satıp çıkmayı planlayanlar: Golden Visa’nın sürmesi için mülkün elde tutulması gerekiyor
Alım maliyeti
Dönüşüm projelerinde yeni inşaata uygulanan yüzde 24 KDV yerine yüzde 3,09 tapu devir vergisi ödeniyor. Noter, avukat ve tescil masraflarıyla birlikte toplam, fiyatın yaklaşık yüzde 6,7’si artı 684 euro. 250.000 euroluk bir dairede bu yaklaşık 17.500 euro. Kalem kalem döküm Yunanistan’da ev almanın maliyeti sayfamızda, kendi rakamınız için Yunanistan alım maliyeti hesaplayıcımız var.
Sık Sorulan Sorular
Atina’da ev fiyatları artıyor mu? Evet, ama yavaşlayarak. Yunanistan Merkez Bankası verisine göre Atina’da daire fiyatları 2026’nın ikinci çeyreğinde yıllık yüzde 5,0 arttı; ülke genelinde artış 2024’te yüzde 9,1, 2025’te yüzde 8,3 idi.
Atina’da ev almak oturum izni verir mi? Şartlar tutarsa evet. Dönüşüm ya da restorasyon projelerinde 250.000 euro, diğer konutlarda Atina’da 800.000 euro ve en az 120 m² tek konut yatırımı beş yıllık yenilenebilir oturum izni sağlıyor.
Atina’da kira getirisi ne kadar? Piyasadaki ikinci el dairelerde brüt ortalama yüzde 5 ile 5,5. Golden Visa eşiğindeki yeni dönüşüm projelerinde yüzde 3 civarı; geliştiricilerin kira garantisi ilk yılları sabitliyor.
Türkler Atina’dan ev alabilir mi? Evet. Atina’da AB dışı alıcılar için bir kısıtlama yok. Bazı sınır bölgelerinde (örneğin Trakya ve bazı adalar) AB dışı alıcılar için ayrıca izin gerekiyor; Atina bu kapsamda değil.
Atina’da Airbnb yapılabilir mi? Golden Visa ile alınan konutta hayır. Golden Visa dışında alınan konutta mümkün, ancak Atina merkezinin üç belediye bölgesinde 2026 sonuna kadar yeni kısa dönem kiralama kaydı alınmıyor.
Atina mı Selanik mi? İkisi de Golden Visa’da aynı eşiğe tabi. Atina’da kiracı havuzu ve likidite daha geniş, Selanik’te aynı bütçeyle daha merkezi bir konum alınabiliyor ve deniz manzaralı seçenekler var.
Kaynaklar
Daire fiyat endeksi Yunanistan Merkez Bankası verisidir. Attika kira ortalaması Eylül 2026 kira haritası, ortalama getiri Global Property Guide verisidir. Golden Visa eşikleri için Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı, kısa dönem kiralama yasağı için Tornos News. Proje fiyatları ve kira garantileri geliştiricilerin 18 Eylül 2026 tarihli fiyat listelerinden alınmıştır.
Bu konuda size nasıl yardımcı oluyoruz
Yurtdışı Gayrimenkul Merkezi capital.works® olarak Yunanistan’da seçilmiş projeleri temsil ediyoruz. Şu anda sitede 9 Yunanistan projesi yayında ve her birinin fiyat listesi, kat planı ve teslim takvimi sayfasında duruyor. FCA yetkili kredi brokerıyız (FRN 1049015) ve NACFB üyesiyiz; alım, finansman, oturum ve teslim sonrası yönetim tek ekipten yürüyor.
Yasal uyarı
capital.works® (YATIRIM UK LIMITED) bir gayrimenkul danışmanlık şirketidir; hukuki, vergi ya da göçmenlik danışmanlığı hizmeti vermez. Yunanistan’da tapu, vergi numarası ve Golden Visa başvurusu Yunanistan’da kayıtlı bir avukat tarafından yürütülür. Golden Visa şartları mevzuat değişikliğiyle değişebilir; alım kararından önce güncel şartları avukatınızla teyit edin.
Sıradaki adım
Golden Visa için mi yoksa kira geliri için mi baktığınızı ve bütçenizi yazın; size uyan Atina projelerini alım masrafları ve vize süreciyle birlikte gönderelim: bize ulaşın.