Dubai mi Yunanistan mı? Ev Alarak Oturum ve Yatırım Karşılaştırması

Yazan: Marcus M. Araz, MBA, PhD · Güncelleme: 20.09.2026

Avrupa Birliği’nde oturum hakkı ve daha düşük bir giriş bütçesi istiyorsanız Yunanistan; vergisiz kira geliri ve daha yüksek getiri istiyorsanız Dubai. Yunanistan’da Golden Visa 250.000 euroluk dönüşüm projeleriyle başlıyor, izin beş yıllık ve Schengen bölgesinde seyahat hakkı veriyor. Dubai’de 10 yıllık Golden Visa için mülk değeri en az 2 milyon dirhem olmalı, ama kira gelirinde vergi yok ve portföyümüzdeki projelerde brüt kira getirisi yüzde 7’ye varıyor. İkisi farklı ihtiyaçlara cevap veriyor; doğru seçim önceliğinize bağlı.

Duyuruldu, henüz kanun değil. Yunanistan, Avrupa Birliği dışı ülke vatandaşı gerçek kişilerin aldığı konutlarda tapu devir vergisini yüzde 3’ten yüzde 15’e çıkaracağını açıkladı; açıklanan yürürlük 1 Temmuz 2027 ve Türk vatandaşları kapsamda. Ölçü henüz kanunlaşmadı, kapsam ve istisnalar değişebilir. Ayrıntı ve rakamsal etkisi Yunanistan’da ev almanın maliyeti sayfamızda.

Yan yana karşılaştırma

Yunanistan’ı öne çıkaran durumlar

• Avrupa’da ikinci bir yaşam adresi: izin Yunanistan’da yaşama ve Schengen bölgesinde seyahat hakkı veriyor; çocuklar Avrupa’da okula gidebiliyor.
• Daha düşük bütçe: 250.000 euroluk dönüşüm projeleri, Dubai’nin 2 milyon dirhemlik eşiğinin yarısından az.
• Geniş aile kapsamı: iki eşin de anne babası aynı başvuruya dahil edilebiliyor.
• Yükselen piyasa: Yunanistan Merkez Bankası’na göre daire fiyatları 2026’nın ikinci çeyreğinde yıllık yüzde 5,5 arttı. Ayrıntı Yunanistan’da ev fiyatları düşecek mi sayfamızda.
• Türkiye’ye yakınlık: Atina ve Selanik, İstanbul’dan bir saatlik uçuş mesafesinde.

Dubai’yi öne çıkaran durumlar

• Vergisiz gelir: kira gelirinde gelir vergisi, yıllık emlak vergisi ve değer artış vergisi yok. Ayrıntı Dubai’de emlak vergisi var mı sayfamızda.
• Daha yüksek brüt getiri: aynı bütçeyle Yunanistan’daki Golden Visa projelerinin yaklaşık iki katı brüt kira getirisi.
• Daha uzun izin: 10 yıllık Golden Visa, beş yılda bir yenileme gerektirmiyor.
• Esnek ödeme: maketten alımda ödemeler teslime kadar yayılıyor ve DLD’ye kayıtlı emanet (escrow) hesabına yapılıyor.
• Oturum hedefi olmayan yatırım: portföyümüzde daireler 550.000 dirhemden başlıyor; oturum şart değilse giriş bütçesi düşük.

Dikkat edilecekler

• Yunanistan’da getiri: Golden Visa eşiğine göre fiyatlanan projelerde fiyatı kira değil vizenin değeri belirliyor; yalnızca getiri hedefliyorsanız piyasa fiyatındaki dairelere bakın.
• Dubai’de arz: 2026’da yaklaşık 120.000 konut teslim ediliyor; yeni teslimatın yoğun olduğu bölgelerde kiralar ve fiyatlar baskı altında. Ayrıntı Dubai’de ev fiyatları düşecek mi sayfamızda.
• Oturum vatandaşlık değildir: iki ülkenin Golden Visa’sı da doğrudan pasaport vermez. Yunanistan’da vatandaşlık için en az 7 yıl yasal ikamet, fiilen yaşama ve dil sınavı gerekir; ayrıntı Yunanistan Golden Visa vatandaşlık verir mi sayfamızda.
• Türkiye’de vergi: Türkiye’de tam mükellefseniz iki ülkedeki kira geliri de Türkiye’de beyan edilir; Türkiye’nin hem Yunanistan hem Birleşik Arap Emirlikleri ile çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması var.

İkisi birden

Bazı yatırımcılarımız iki ülkeyi birlikte kullanıyor: Yunanistan’da aile için Avrupa oturumu sağlayan bir Golden Visa dairesi, Dubai’de ise kira geliri için vergisiz bir daire. Bütçe buna yetmiyorsa önceliği belirlemek gerekiyor: oturum mu, gelir mi.

Sık Sorulan Sorular

Dubai mi Yunanistan mı daha mantıklı? Önceliğinize bağlı. Avrupa Birliği’nde oturum hakkı ve daha düşük giriş bütçesi için Yunanistan; vergisiz kira geliri ve daha yüksek brüt getiri için Dubai.

Hangisinde Golden Visa daha ucuz? Yunanistan. Dönüşüm ve restorasyon projelerinde eşik 250.000 euro; Dubai’de 10 yıllık Golden Visa için mülk değeri en az 2 milyon dirhem olmalı.

Hangisi daha çok kira getirir? Dubai. Portföyümüzdeki Dubai projelerinde brüt getiri yüzde 7’ye varıyor ve kira geliri vergilendirilmiyor. Yunanistan’da Golden Visa projelerinde brüt getiri yüzde 3 civarında, piyasa fiyatlı dairelerde yüzde 5 ile 5,5.

Dubai Golden Visa ile Avrupa’ya seyahat edilir mi? Hayır. Dubai Golden Visa BAE’de oturum hakkı verir; Schengen bölgesinde seyahat hakkı vermez. Yunanistan Golden Visa ise Schengen bölgesinde 180 günün 90 gününe kadar vizesiz seyahat sağlar.

İki ülkede de kalış şartı var mı? Hayır. Yunanistan ve Dubai Golden Visa’larında asgari kalış şartı yok.

Hangisinde fiyatlar artıyor? 2026 verisine göre Yunanistan’da daire fiyatları yıllık yüzde 5,5 artıyor; Dubai’de değerler yıllık yüzde 3,1 geriledi.

İlgili sayfalar

Yunanistan’da ev almak, Dubai’de gayrimenkul, Golden Visa veren ülkeler ve Dubai’de gayrimenkul alarak oturum.

Kaynaklar

Yunanistan Golden Visa şartları Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı, fiyat verisi Yunanistan Merkez Bankası, Dubai fiyat verisi ValuStrat Ağustos 2026 endeksi ve Dubai oturum şartları Dubai Arazi Dairesi (DLD) kaynaklarına dayanır. Alım masrafları ve getiri aralıkları sitemizdeki maliyet sayfalarından ve portföyümüzdeki projelerden alınmıştır. Şartlar sık değişir.

Bu konuda size nasıl yardımcı oluyoruz

Yurtdışı Gayrimenkul Merkezi capital.works® olarak İngiltere, Dubai ve Yunanistan’da seçilmiş projeleri temsil ediyoruz. Şu anda sitede 124 proje yayında ve her birinin fiyat listesi, kat planı ve teslim takvimi sayfasında duruyor. FCA yetkili kredi brokerıyız (FRN 1049015) ve NACFB üyesiyiz; alım, finansman, oturum ve teslim sonrası yönetim tek ekipten yürüyor.

Yasal uyarı

capital.works® (YATIRIM UK LIMITED) bir gayrimenkul danışmanlık şirketidir; hukuki, vergi ya da göçmenlik danışmanlığı hizmeti vermez. Tapu, vergi ve oturum izni başvuruları alım yapılan ülkede kayıtlı avukatlar ve yetkili kurumlar tarafından yürütülür. Oturum şartları ve vergi kuralları mevzuat değişikliğiyle değişebilir; alım kararından önce güncel şartları teyit edin.

Sıradaki adım

Bütçenizi ve önceliğinizi (Avrupa’da oturum, kira geliri ya da ikisi birden) yazın; iki ülkeden uygun projeleri toplam maliyetleriyle yan yana gönderelim: bize ulaşın.