Dubai’de Gayrimenkul: Fiyatlar, Vergi ve Alım Süreci
Dubai’de yabancı alıcı, belirlenmiş bölgelerde tam mülkiyet (freehold) alabiliyor. Yıllık emlak vergisi yok, damga pulu vergisi yok, kira geliri vergilendirilmiyor. Alım masrafı fiyatın yaklaşık %4,3’ü ile temsil ettiğimiz üç ülkenin en düşüğü. Bu sayfa, rakamların nereden geldiğini ve nelere dikkat edileceğini anlatıyor.
Portföyümüzde 35 proje yayında: 33’ü Dubai’de, 2’si Ras Al Khaimah’ta. Fiyatlar AED 550,000 ile AED 8,888,888 arasında, medyan AED 1,000,000. Geliştirici dağılımı: Binghatti 17, Ellington 11, DAMAC 7.
Neden Dubai
Birincisi vergi. Ne alırken damga pulu ne de tutarken emlak vergisi var, kira geliri de vergilendirilmiyor. Bu, aynı brüt getiriyi İngiltere’dekinden yüksek bir net getiriye çeviriyor.
İkincisi giriş maliyeti. Fiyatın yaklaşık %4,3’ü ile alım masrafı düşük, üstelik maketten alımda ödeme teslime kadar yayılıyor; sermayenin tamamını başta koymuyorsunuz.
Üçüncüsü getiri. Projelerimizde brüt kira getirisi %7’ye varıyor. Buna karşılık arz hızlı büyüyor: Dubai’de proje ve bölge seçimi, İngiltere’dekinden çok daha belirleyici. Yanlış bölgede yüksek getiri vaadi, teslim sonrası kiracı bulamamak demek olabiliyor.
Alım maliyeti
| Kalem | Ne kadar | Not |
|---|---|---|
| DLD tapu harcı | Fiyatın %4’ü | Dubai Land Department’a ödeniyor |
| Oqood kaydı | Sabit tutar | Maketten alımda sözleşmenin DLD sistemine kaydı |
| Komisyon | Genelde %2 | Hazır konut alımında; maketten alımda geliştirici karşılıyor |
| Emlak vergisi | Yok | Yıllık emlak vergisi uygulanmıyor |
| Kira geliri vergisi | Yok | BAE’de kira geliri vergilendirilmiyor; kendi ülkenizde beyan yükümlülüğünüz olabilir |
Kendi rakamınızla görmek için Dubai Alım Maliyeti Hesaplayıcı sayfasını kullanın; maketten ve hazır konut senaryolarını ayrı ayrı hesaplıyor.
Maketten alım nasıl işliyor
Dubai’de maketten satış sıkı bir düzene bağlı. Geliştiricinin aldığı para doğrudan şirkete gitmiyor: alıcı ödemeleri, emlak düzenleyicisine kayıtlı bir escrow hesabında tutuluyor ve inşaat ilerledikçe serbest bırakılıyor. Sözleşme, Oqood sistemi üzerinden Dubai Land Department’a kaydediliyor; yani maketten alınan konutun kaydı ilk günden devletin sisteminde duruyor.
Ödeme planları projeye göre değişiyor: yaygın kalıp teslime kadar taksitler, teslimde bakiye. Bazı projelerde teslim sonrasına yayılan planlar da var. Her projenin kendi planı ilan sayfasında yazılı.
Nelere dikkat etmeli
- Bölge seçimi. Aynı bütçe, merkeze yakın küçük bir daire ya da uzakta geniş bir daire alır. Kiracı talebi bu iki senaryoda aynı değil.
- Teslim tarihi. Maketten alımda takvim geliştiricinin geçmişiyle birlikte okunmalı.
- Site aidatı. Dubai’de aidat metrekare üzerinden hesaplanıyor ve olanaklı projelerde yüksek olabiliyor; net getiriden düşün.
- Kur. Dirhem ABD dolarına sabitli; sterlin ya da euro ile bakıyorsanız kur riskiniz dolar riskidir.
- Yatırımcı vizesi. Gayrimenkul üzerinden vize mümkün ama eşiklere bağlı; güncel şartları alım öncesi teyit etmek gerekiyor.
Alım süreci adım adım
- Bütçe ve bölge. Toplam maliyeti hesaplayıcıyla çıkarın, sonra bölge daraltın.
- Proje seçimi. Kat planı, cephe, teslim tarihi, ödeme planı ve aidat.
- Rezervasyon. Rezervasyon formu ve ilk ödeme.
- Sözleşme. Satış sözleşmesi imzalanır, Oqood kaydı yapılır.
- Ödeme planı. Taksitler escrow hesabına yatırılır.
- Teslim ve tapu. Bakiye ödenir, DLD tapusu düzenlenir.
- Kiralama ve yönetim. Kısa dönem ya da uzun dönem; ikisinin getirisi ve maliyeti farklı.
Sık sorulan sorular
Yabancı olarak Dubai’de tam mülkiyet alabilir miyim?
Evet, belirlenmiş freehold bölgelerinde. Portföyümüzdeki projelerin tamamı bu bölgelerde; tapu Dubai Land Department tarafından adınıza düzenleniyor.
Kira gelirimden vergi ödeyecek miyim?
BAE’de kira geliri vergilendirilmiyor. Kendi ülkenizde mukimseniz orada beyan yükümlülüğünüz olabilir; Türkiye mukimleri için çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması geçerli.
Maketten almak riskli mi?
Ödemeler escrow hesabında tutulduğu ve sözleşme DLD sistemine kaydedildiği için düzen sıkı. Asıl risk teslim gecikmesi; bu yüzden geliştiricinin teslim geçmişine bakıyoruz.
Uzaktan alım mümkün mü?
Evet. Sözleşmeler elektronik imzalanabiliyor, ödemeler havaleyle yapılıyor, tapu işlemi vekaletname ile tamamlanabiliyor.
Dubai’de mortgage kullanabilir miyim?
Evet, yerleşik olmayan alıcılara kredi veren bankalar var; peşinat oranı yerleşik alıcıya göre yüksek oluyor. Süreci Finansman Çözümleri sayfasında anlattık.
Nereden başlamalı
Bütçenizi Dubai Alım Maliyeti Hesaplayıcı sayfasına girin, maketten ve hazır konut senaryolarını yan yana görün. Sonra yayındaki projelere bakın. Dubai’yi İngiltere ve Yunanistan ile karşılaştırmak isterseniz yurt dışı gayrimenkul yatırımı sayfamız bunun için.
Ne aradığınızı yazın, size uyan üç projeyi rakamlarıyla gönderelim: bize ulaşın.