İngiltere’de Ev Almak: Fiyatlar, Vergiler ve Alım Süreci
İngiltere’de ev almak için oturum izni de vatandaşlık da gerekmiyor. Yabancı alıcı, yerleşik alıcıyla aynı tapu hakkına sahip. Fark iki yerde: damga pulu vergisinde ek oran ödüyorsunuz ve mortgage şartları farklı işliyor. Bu sayfa, bir yabancı alıcının İngiltere’de konut alırken karşılaşacağı her kalemi sırayla anlatıyor.
Portföyümüzde şu anda 80 İngiltere projesi yayında. Fiyatlar £120,000 ile £1,175,000 arasında, medyan £455,000. Elli beşi Londra’da, yirmi beşi Londra dışında.
Neden İngiltere
Üç sebep sayılabilir. Birincisi hukuk: tapu sistemi kayıtlı, sözleşme düzeni oturmuş, alıcı ile satıcı arasındaki her adım avukat üzerinden yürüyor. İkincisi kiracı talebi: üniversiteler, hastaneler ve teknoloji kümeleri düzenli bir kiracı akışı üretiyor, boş kalma riski düşük. Üçüncüsü arz: yeşil kuşak kısıtları ve planlama süreci yeni konut üretimini sınırlıyor, bu da uzun vadede değeri destekliyor.
Buna karşılık getiri Dubai kadar yüksek değil. Projelerimizde gördüğümüz brüt bant %3,5 ile %7 arasında: Cambridge’de düşük, Manchester’da yüksek. İngiltere’de yatırım tezi yüksek verim değil, düşük boşluk riski ve sermaye koruması.
Nerede, ne kadar
| Şehir | Portföyümüzde | Neyle öne çıkıyor |
|---|---|---|
| Londra | 55 proje | Derin kiracı havuzu, ulaşım ağı, en geniş fiyat yelpazesi |
| Cambridge | 4 proje | Üniversite ve biyomedikal kampüs istihdamı, kronik arz kısıtı |
| Manchester | 3 proje | Londra dışının en yüksek getiri bandı |
| Reading, Fleet, St Albans | 5 proje | Londra’ya günlük ulaşım, aile alıcısı |
| Tonbridge, Gravesend, Bath, Liverpool | 4 proje | Daha düşük giriş fiyatı, şehir merkezine yürüme mesafesi |
Geliştirici tarafında portföyümüz yoğunlaşmış durumda: Berkeley ailesi 30 proje (Berkeley, St George, St William, St Edward, St James, St Joseph), Barratt London 11, Hill Group 5. Bunlar İngiltere’nin en köklü konut üreticileri; teslim geçmişleri kamuya açık ve denetlenebilir.
Alım maliyeti
Fiyatın üstüne binen kalemler şunlar. Toplamı tek bir oranla ifade etmek mümkün değil, çünkü damga pulu vergisi alıcının durumuna göre değişiyor.
| Kalem | Ne kadar | Not |
|---|---|---|
| Damga pulu vergisi (SDLT) | Senaryoya göre değişiyor | Yerleşik olmayan alıcıya ek oran, ikinci konutta ayrı ek oran. Hesaplayıcı |
| Avukat | Yaklaşık £1,295 artı KDV | Gerçek bir avukatlık teklifinden; tapu araştırma ve banka masrafları ayrı |
| Tapu tescili | Fiyata göre sabit tarife | HM Land Registry |
| Ekspertiz | İsteğe bağlı | Mortgage kullanılıyorsa kredi veren kendi değerlemesini yapıyor |
| Mortgage masrafları | Kullanılıyorsa | Düzenleme ücreti ve broker ücreti. Finansman |
Toplamı görmek için İngiltere Alım Maliyeti Hesaplayıcı sayfasını kullanın: gerçek bir avukatlık ücret teklifine dayanıyor, tahmin üretmiyor.
Mülkiyet: freehold ve leasehold
İngiltere’de iki mülkiyet biçimi var. Freehold tam mülkiyettir, arsa dahil size aittir; genellikle müstakil ve ikiz evlerde geçerli. Leasehold uzun süreli kullanım hakkıdır, dairelerin neredeyse tamamı böyle satılır. Bakılacak üç şey var: kalan süre, arsa kirası ve site aidatı.
Kalan süre önemlidir çünkü kısaldıkça yeniden satışta kredi bulmak zorlaşır; portföyümüzdeki yeni projelerde süre 250 yıl civarında. Arsa kirası (ground rent) yeni sözleşmelerde sıfır. Site aidatı (service charge) ise binanın olanaklarına göre değişiyor ve net getiriyi doğrudan etkiliyor, o yüzden rakamı sözleşme öncesi isteyin.
Kira geliri ve vergi
İngiltere’deki kira geliri İngiltere’de vergilendiriliyor. Kritik karar şu: mülkü şahsınıza mı yoksa bir limited şirkete (SPV) mi alacaksınız. İkisi arasındaki fark, gelir seviyesine ve mortgage faizine göre yılda binlerce sterlin olabiliyor. İki senaryoyu yan yana koyan Kira Geliri Vergisi Hesaplayıcı sayfamız var.
Türkiye’de mukimseniz çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması devreye giriyor: İngiltere’de ödenen vergi Türkiye’de mahsup ediliyor. Yerleşik olmayan ev sahipleri için ayrıca Non-Resident Landlord Scheme var; kira yönetimini yapan acente stopajı bu kapsamda yürütüyor.
Alım süreci adım adım
- Bütçe ve finansman. Mortgage kullanacaksanız ilke onayı önce gelir; yerleşik olmayan alıcıda süreç daha uzun.
- Proje seçimi. Kat planı, cephe, teslim tarihi, aidat ve kalan leasehold süresi.
- Rezervasyon. Rezervasyon bedeli yatırılır, konut listeden çekilir.
- Avukat ataması. Bağımsız avukat tapu araştırmasını ve sözleşmeyi yürütür.
- Sözleşme değişimi (exchange). Peşinat ödenir ve alım bu noktada bağlayıcı olur.
- Tapu devri (completion). Bakiye ödenir, anahtar teslim edilir.
- Kiralama ve yönetim. Kiracı bulma, sözleşme, stopaj ve yıllık beyan.
Sık sorulan sorular
Yabancı olarak İngiltere’de kaç ev alabilirim?
Sayı sınırı yok. İkinci ve sonraki konutlarda damga pulu vergisinde ek oran uygulanıyor, tutarı Damga Pulu Vergisi Hesaplayıcı ile görebilirsiniz.
Yerleşik olmayan biri mortgage kullanabilir mi?
Evet. Kredi verenlerin bir bölümü yerleşik olmayan alıcıya çalışıyor; peşinat oranı ve faiz yerleşik alıcıya göre farklı oluyor. capital.works® FCA yetkili bir kredi brokerıdır (FRN 1049015); süreci Finansman Çözümleri sayfasında anlattık.
Ev almak oturum izni veriyor mu?
Hayır. İngiltere’de gayrimenkul alımının oturum izniyle bağlantısı yok. Oturum ayrı vize rotalarından ilerliyor, seçenekleri İngiltere Oturum İzni sayfasında topladık.
Maketten mi hazır konut mu almalıyım?
Maketten alımda ödeme zamana yayılıyor ve fiyat teslimdeki fiyattan düşük oluyor, ama teslim riski taşıyorsunuz. Hazır konutta kira geliri hemen başlıyor. Portföyümüzde iki tip de var; hangisinin size uyduğu, paranın ne zaman çalışmaya başlamasını istediğinize bağlı.
Kirayı kim yönetecek?
Yerinde olmayan ev sahipleri için yönetim şart. Yönetim ücreti genelde kiranın %10 ile %15’i arasında ve net getiriyi hesaplarken bunu düşmek gerekiyor.
Nereden başlamalı
Bütçenizi alım maliyeti hesaplayıcısına girin, ödeyeceğiniz toplamı görün. Sonra yayındaki projelere bakın; her sayfada fiyat listesi, kat planı ve teslim tarihi var. Üç ülkeyi karşılaştırmak isterseniz yurt dışı gayrimenkul yatırımı sayfamız bunun için.
Ne aradığınızı yazın, size uyan üç projeyi rakamlarıyla gönderelim: bize ulaşın.