Golden Visa Veren Ülkeler 2026: Ev Alarak Oturum Hangi Ülkelerde Hâlâ Mümkün?
Yazan: Marcus M. Araz, MBA, PhD · Güncelleme:
2026 itibarıyla Avrupa’da ev alarak oturum izni veren başlıca ülkeler Yunanistan, Kıbrıs, Letonya ve Malta; Avrupa dışında ise Dubai (BAE). Portekiz’in gayrimenkul yolu Ekim 2023’te, İspanya’nınki 3 Nisan 2025’te kapandı; Macaristan doğrudan konut yolunu 2025’te kaldırdı. İngiltere’nin yatırımcı vizesi 2022’den beri yok. En düşük eşikli ve en çok tercih edilen seçenek, 250.000 euroluk dönüşüm projeleriyle Yunanistan.
Duyuruldu, henüz kanun değil. Yunanistan, Avrupa Birliği dışı ülke vatandaşı gerçek kişilerin aldığı konutlarda tapu devir vergisini yüzde 3’ten yüzde 15’e çıkaracağını açıkladı; açıklanan yürürlük 1 Temmuz 2027 ve Türk vatandaşları kapsamda. Ölçü henüz kanunlaşmadı, kapsam ve istisnalar değişebilir. Ayrıntı ve rakamsal etkisi Yunanistan’da ev almanın maliyeti sayfamızda.
Ülke ülke karşılaştırma
| Ülke | Ev alarak oturum | Asgari tutar | İzin türü | Kalış şartı |
|---|---|---|---|---|
| Yunanistan | Evet | 250.000 euro (dönüşüm ve restorasyon), 400.000 euro (diğer bölgeler), 800.000 euro (Attika, Selanik, büyük adalar) | 5 yıllık, yenilenebilir | Yok |
| Dubai (BAE) | Evet | 2 milyon dirhem | 10 yıllık Golden Visa | Yok |
| Kıbrıs | Evet | 300.000 euro yeni konut, artı KDV; yıllık en az 50.000 euro yurt dışı gelir | Kalıcı oturum | İki yılda bir ziyaret |
| Letonya | Evet | 250.000 euro, artı yüzde 5 devlet harcı | Oturum izni | Yok |
| Malta | Evet | Konut alımı ya da kiralama, artı devlet katkı payı | Kalıcı oturum | Yok |
| Portekiz | Hayır, Ekim 2023’te kapandı | 500.000 euro yatırım fonu | Oturum izni | Yılda 7 gün |
| İtalya | Hayır | 250.000 euro girişim, 500.000 euro şirket ya da 2 milyon euro devlet tahvili | Yatırımcı vizesi | Belirtilmemiş |
| Macaristan | Hayır, 2025’te kaldırıldı | 250.000 euro gayrimenkul fonu | 10 yıllık oturum | Yok |
| İspanya | Hayır, 3 Nisan 2025’te kapandı | Program yok | Program yok | Program yok |
| İngiltere | Hayır, 2022’de kapandı | Program yok | Program yok | Program yok |
Hangisi kimin için
- Avrupa Birliği’nde en düşük bütçeyle aile oturumu: Yunanistan. 250.000 euroluk dönüşüm projeleri, kalış şartının olmaması ve iki eşin anne babasının da kapsama girmesi onu öne çıkarıyor. Ayrıntılar için Yunanistan Golden Visa vatandaşlık verir mi sayfamıza bakın.
- Vergisiz kira geliri ve uzun süreli oturum: Dubai. Eşik daha yüksek (2 milyon dirhem) ama izin 10 yıllık ve kira gelirinde vergi yok. Şartlar Dubai’de gayrimenkul alarak oturum sayfamızda.
- Doğrudan kalıcı oturum: Kıbrıs ve Malta. Kıbrıs’ta yeni konut ve düzenli yurt dışı gelir şartı var.
- Düşük eşik ama küçük piyasa: Letonya. Giriş Yunanistan’a yakın, ama piyasa küçük ve satarken alıcı bulmak daha zor.
- Ev almadan Avrupa oturumu: Portekiz (yatırım fonu) ve İtalya (şirket ya da tahvil). Bu yollarda gayrimenkul yok.
Karar verirken dikkat edilecekler
- Kurallar hızla değişiyor. Son üç yılda Portekiz, İspanya ve Macaristan gayrimenkul yolunu kapattı, Yunanistan eşikleri iki kez artırdı. Karar vermeden önce güncel şartları o ülkede kayıtlı bir avukatla teyit edin.
- Oturum izni vatandaşlık değildir. Hiçbir Golden Visa doğrudan pasaport vermez; vatandaşlık için her ülkede fiilen yaşama, dil ve süre şartları ayrıca aranır.
- Mülkün kendisi de bir yatırım. Eşiğe göre fiyatlanan projelerde kira getirisi düşük olabilir; oturumun değerini ve mülkün getirisini ayrı ayrı hesaplayın.
- Kısa dönem kiralama: Yunanistan’da Golden Visa ile alınan konut Airbnb tipi kiraya verilemiyor.
Sık Sorulan Sorular
Golden Visa veren ülkeler hangileri? 2026 itibarıyla ev alarak oturum veren başlıca ülkeler Yunanistan, Kıbrıs, Letonya, Malta ve Dubai (BAE). Portekiz, İtalya ve Macaristan’da yatırımla oturum var ama gayrimenkul yolu yok.
En ucuz Golden Visa hangi ülkede? Gayrimenkulle Avrupa Birliği’nde en düşük eşikler Yunanistan’ın dönüşüm projelerinde 250.000 euro ve Letonya’da 250.000 euro artı yüzde 5 harç. Yunanistan’ın piyasası daha büyük ve likit.
Portekiz Golden Visa hâlâ var mı? Var, ama Ekim 2023’ten beri gayrimenkul alarak başvurulamıyor. Başlıca yol 500.000 euroluk yatırım fonu.
İspanya Golden Visa kaldırıldı mı? Evet. İspanya programı 3 Nisan 2025’te kapattı.
İngiltere’de Golden Visa var mı? Hayır. İngiltere’nin yatırımcı vizesi (Tier 1 Investor) 2022’de kapandı ve İngiltere’de ev almak oturum hakkı vermiyor. Ayrıntı İngiltere’de ev almak oturum izni verir mi sayfamızda.
Golden Visa ile vatandaşlık alınır mı? Doğrudan hayır. Golden Visa oturum izni verir; vatandaşlık için her ülkede ayrı süre, fiilen yaşama ve dil şartları aranır.
Portföyümüzde
Yunanistan’da Golden Visa’ya uygun dönüşüm projeleri 250.000 eurodan, Dubai’de ise Golden Visa eşiğine uygun projeler dahil geniş bir portföy sunuyoruz. Yunanistan rehberimize ve Dubai rehberimize bakabilir ya da doğrudan bize yazabilirsiniz.
Kaynaklar
Avrupa programlarının 2026 durumu IMI Daily derlemesine, Yunanistan şartları Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı ve Dubai şartları Dubai Arazi Dairesi (DLD) kaynaklarına dayanır. Şartlar sık değişir; karar vermeden önce güncel durumu teyit edin.
Bu konuda size nasıl yardımcı oluyoruz
Yurtdışı Gayrimenkul Merkezi capital.works® olarak İngiltere, Dubai ve Yunanistan’da seçilmiş projeleri temsil ediyoruz. Şu anda sitede 124 proje yayında ve her birinin fiyat listesi, kat planı ve teslim takvimi sayfasında duruyor. FCA yetkili kredi brokerıyız (FRN 1049015) ve NACFB üyesiyiz; alım, finansman, oturum ve teslim sonrası yönetim tek ekipten yürüyor.
Yasal uyarı
capital.works® (YATIRIM UK LIMITED) bir gayrimenkul danışmanlık şirketidir; hukuki, vergi ya da göçmenlik danışmanlığı hizmeti vermez. Yunanistan’da tapu, vergi numarası ve Golden Visa başvurusu Yunanistan’da kayıtlı bir avukat tarafından yürütülür. Golden Visa şartları mevzuat değişikliğiyle değişebilir; alım kararından önce güncel şartları avukatınızla teyit edin.
Sıradaki adım
Aile yapınızı, bütçenizi ve önceliğinizi (Avrupa’da oturum, vergisiz gelir ya da çocukların eğitimi) yazın; Yunanistan ve Dubai seçeneklerini yan yana koyup gönderelim: bize ulaşın.