İngiltere’de Kira Gelirinden Ne Kadar Vergi Ödenir?

Yazan: Marcus M. Araz, MBA, PhD · Güncelleme: 20.09.2026

Türkiye’de mukim bir Türk vatandaşı, İngiltere’deki kira gelirinin ilk £12.570’i için vergi ödemez; £12.571 ile £50.270 arasındaki kısım için yüzde 20 öder. Bu muafiyet sayesinde kredisiz alınmış, yılda £15.000 kira getiren tek bir daire için ödenecek gelir vergisi çoğu durumda sıfır oluyor. Aynı dairenin sahibi Birleşik Arap Emirlikleri’nde mukim olsaydı muafiyet hakkı olmayacaktı ve aynı kâr üzerinden £2.258 vergi çıkacaktı. Aşağıda üç senaryonun kalem kalem hesabı, beyan takvimi ve cezalar, dijital beyan (MTD) muafiyeti ve satış anındaki 60 gün kuralı var.

Örnek hesap: yılda £15.000 kira getiren bir daire

Brüt kira değil, giderler düşüldükten sonra kalan kâr vergilendiriliyor. Aşağıdaki gider kalemleri portföyümüzdeki Manchester ve Liverpool dairelerinin gerçek yönetim ve aidat rakamlarına yakın tutulmuştur.

Kâr kişisel muafiyetin altında kaldığı için vergi çıkmıyor. Beyanname yine de veriliyor; muafiyet kendiliğinden uygulanmıyor, SA109 formuyla talep ediliyor.

Aynı daire, sahibi Dubai’de mukimse

Kişisel muafiyet hakkı uyrukla değil, uyruk ve mukimlik birlikte belirleniyor. Türkiye, Birleşik Krallık’ın muafiyet tanıdığı ülkeler arasında; Birleşik Arap Emirlikleri, Katar, Suudi Arabistan ve Kuveyt değil.

Bu tek satır, Körfez’de yaşayan bir alıcı için şahsi mülkiyet ile limited şirket karşılaştırmasını tersine çevirebiliyor. Kaynak: HMRC’nin RFIG30570 sayılı kılavuzu.

Mortgage varsa hesap nasıl değişiyor

Mortgage faizi gider olarak düşülmüyor; hesaplanan vergiden yüzde 20 oranında indirim olarak düşülüyor. İndirim, faiz tutarı, mülk kârı ve muafiyeti aşan gelir üçlüsünün en küçüğü üzerinden hesaplanıyor ve vergi iadesi doğurmuyor.

Kendi rakamınız için Kira Geliri Vergisi Hesaplayıcı sayfamızda senaryonuzu girip sonucu kalem kalem görebilirsiniz. Şehir bazında beklenen kira ve getiri rakamları kira getirisi en yüksek şehirler sayfamızda.

Oranlar

Kira geliri, diğer İngiltere gelirlerinizin üzerine binerek vergilendiriliyor. 6 Nisan 2027’den itibaren kira gelirine maaş gelirinden ayrı ve iki puan daha yüksek oranlar uygulanacak; aşağıdaki tablo iki dönemi yan yana veriyor.

2027’den itibaren muafiyet ve indirimler önce maaş gibi diğer gelir kalemlerine, sonra kira gelirine uygulanacak. İngiltere’de başka geliri olmayan bir yatırımcı için sonuç değişmiyor; hem maaş hem kira geliri olanlar için matrah büyüyor.

Hangi giderler düşülür, hangileri düşülmez

Gider, yalnızca ve tamamen kiralama işi için yapılmış olmalı. HMRC’nin kabul ettiği başlıca kalemler ve kabul etmedikleri:

Brüt kira geliri yılda £1.000’in altındaysa gider yazmak yerine mülk muafiyetini (property allowance) kullanabilir, hatta beyan vermeyebilirsiniz. Giderleriniz £1.000’i aşıyorsa gider yazmak daha avantajlı.

Yerleşik olmayan ev sahibi kaydı (NRL)

Yılın altı ayı ya da fazlası Birleşik Krallık dışında yaşıyorsanız HMRC sizi Non-resident Landlord sayıyor. Kayıt yaptırmazsanız mülk yöneticiniz kirayı öderken yüzde 20 stopaj kesmek zorunda; yöneticiniz yoksa ve kiracınız haftada £100’dan fazla ödüyorsa stopajı kiracı kesiyor. Kayıt yaptırırsanız kira brüt ödeniyor, vergiyi yılda bir kez beyanla siz ödüyorsunuz. Nakit akışı açısından fark büyük.

• Form: bireyler için NRL1i. Ortak mülkiyette her malik ayrı başvuruyor.
• Şart: HMRC, geçmiş beyan ve ödemeleriniz gecikmeliyse başvuruyu onaylamıyor.
• Kesilen stopaj kaybolmuyor: yönetici yıl sonunda belge veriyor, tutar beyanda mahsup ediliyor.

Beyan takvimi, taksitler ve cezalar

Yerleşik olmayanlar HMRC’nin kendi çevrimiçi beyan servisini kullanamıyor. Beyan ya posta ile ya da ticari yazılımla, ya da muhasebeci aracılığıyla veriliyor. Posta ile verilecekse son tarih 31 Ekim’e çekiliyor; bu, en sık kaçırılan tarih.

Gecikme cezaları beyan verilmese bile işliyor: ilk gün £100, üç ay sonra günlük £10 (en çok £900), altı ay sonra verginin yüzde 5’i ya da £300 (hangisi büyükse), on iki ay sonra bir kez daha aynı tutar. Ödeme gecikirse 30 gün, 6 ay ve 12 ayda ayrıca yüzde 5’er ceza ve faiz ekleniyor.

Dijital beyan (MTD): Türk alıcıların çoğu kapsam dışı

Making Tax Digital for Income Tax, üç ayda bir yazılımla bildirim yapma zorunluluğu getiriyor. Eşikler kademeli: 2026/27’de yılda £50.000, 2027/28’de £30.000, 2028/29’da £20.000 üzeri brüt gelir. Ama yerleşik olmayan bir ev sahibi için iki otomatik muafiyet var:

• SA109 verenler: 2024/25 beyanında yerleşiklik sayfası (SA109) bulunan herkes 2026/27 için otomatik muaf. Kişisel muafiyeti talep eden her yerleşik olmayan bu formu veriyor.
• Ulusal Sigorta numarası olmayanlar: vergi yılı başlamadan önce NI numarası yoksa muafiyet otomatik ve kalıcı; sisteme kaydolmak mümkün bile değil.

Yani İngiltere’de hiç yaşamamış, NI numarası olmayan bir Türk yatırımcı için MTD bugün bir yükümlülük doğurmuyor. Durum değişirse beyan yine yıllık Self Assessment ile veriliyor.

Şahsi mülkiyet mi, limited şirket mi

Bir mülk için genellikle şahsi mülkiyet daha basit ve daha ucuz, çünkü kişisel muafiyet şirkette yok. Portföy büyüdükçe ve mortgage faizi yükseldikçe SPV limited şirket öne geçebiliyor, çünkü şirkette faiz tam gider yazılıyor. Karşılığında kurumlar vergisi ve temettü vergisi devreye giriyor.

Hangisinin size uyduğu gelir diliminize, mortgage kullanıp kullanmadığınıza, mukim olduğunuz ülkeye ve parayı ne zaman çekeceğinize bağlı. Hesaplayıcı ikisini aynı senaryoda yan yana gösteriyor.

Satarken: 60 gün kuralı

Yerleşik olmayan bir malik, İngiltere’deki bir konutu sattığında satışı 60 gün içinde HMRC’ye bildirmek zorunda. Bu yükümlülük vergi çıkmasa da, hatta zararına satılsa da işliyor ve yıllık beyandan bağımsız. 2026/27 için değer artışı vergisi konutlarda yüzde 18 ya da yüzde 24, yıllık istisna £3.000. Miras tarafı için yabancılar için İngiltere miras vergisi sayfamıza bakın.

Sık Sorulan Sorular

İngiltere’de kira gelirinden ne kadar vergi ödenir? Giderler düşüldükten sonra kalan kâr vergilendirilir. Türkiye’de mukim bir Türk vatandaşı için ilk £12.570 vergisiz, sonrası yüzde 20. Yılda £15.000 kira getiren kredisiz bir dairede tipik giderlerle kâr £11.290 kalıyor ve vergi çıkmıyor.

Türk vatandaşı olarak kişisel muafiyetten yararlanabilir miyim? Türkiye’de mukimseniz evet. Hak, hem vatandaşı hem mukimi olduğunuz ülkeye bakılarak veriliyor ve Türkiye bu listede. Dubai, Katar, Suudi Arabistan ya da Kuveyt’te mukim bir Türk vatandaşının muafiyet hakkı yok. Talep SA109 formuyla yapılıyor.

Kira gelirimi Türkiye’de de beyan etmem gerekir mi? Türkiye’de tam mükellefseniz dünya genelindeki gelirinizi beyan edersiniz, ancak çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması gereği İngiltere’de ödenen vergi mahsup edilir. Aynı gelir üzerinden iki kez vergi ödenmez.

Mortgage faizini gider yazabilir miyim? Hayır. Faiz gider olarak düşülmüyor, hesaplanan vergiden yüzde 20 oranında indiriliyor. İndirim faiz tutarı, mülk kârı ve muafiyeti aşan gelirin en küçüğü üzerinden hesaplanıyor ve iade doğurmuyor.

Hangi giderleri düşebilirim? Yönetim ücreti, sigorta, tamir bakım, muhasebe ücreti, ground rent ve service charge düşülebilir. Mülkü iyileştiren harcamalar, damga vergisi ve mortgage anaparası düşülemez.

Beyanı ne zaman vermem gerekiyor? Vergi yılı 6 Nisan’da başlayıp 5 Nisan’da bitiyor. Yerleşik olmayanlar HMRC’nin çevrimiçi servisini kullanamadığı için posta ile beyanda son tarih 31 Ekim, ticari yazılımla 31 Ocak. Vergi 31 Ocak’ta ödeniyor.

Kira gelirim yoksa ya da zarardaysam beyan vermem gerekir mi? NRL kaydınız varsa ve HMRC beyanname talep ettiyse gelir sıfır olsa da beyan verilir. Zarar, sonraki yılların mülk kârından mahsup edilmek üzere taşınır.

Üç ayda bir dijital bildirim yapmam gerekecek mi? Büyük ihtimalle hayır. SA109 formu veren ya da Ulusal Sigorta numarası olmayan yerleşik olmayan ev sahipleri Making Tax Digital kapsamının dışında tutuluyor.

Daireyi satarsam ne olur? Satışı 60 gün içinde HMRC’ye bildirmek zorundasınız; vergi çıkmasa ya da zarar etseniz bile. 2026/27 için konutlarda değer artışı vergisi yüzde 18 ya da yüzde 24, yıllık istisna £3.000.

İlgili sayfalar

Kira geliri vergisi hesaplayıcı, kira getirisi en yüksek şehirler, İngiltere’de mortgage faiz oranları, council tax ve İngiltere’de ev almak.

Kaynaklar

Oranlar ve muafiyetler 2026/27 vergi yılı içindir ve 20 Eylül 2026 tarihinde HMRC kaynaklarından doğrulanmıştır: gelir vergisi oranları ve kişisel muafiyet, yurt dışında yaşayanlar için kira geliri ve NRL, kira gelirinin hesaplanması ve giderler, mortgage faizi vergi indirimi, gecikme cezaları, ön ödemeler, Making Tax Digital muafiyetleri, 60 gün bildirimi ve 2027 kira geliri oranları. Örnek hesaplardaki gider kalemleri portföyümüzdeki dairelerin gerçek yönetim ve aidat rakamlarına dayanır. Mevzuat değişebilir.

Bu konuda size nasıl yardımcı oluyoruz

Yurtdışı Gayrimenkul Merkezi capital.works® olarak İngiltere’de seçilmiş projeleri temsil ediyoruz. Şu anda sitede 80 İngiltere projesi yayında ve her birinin fiyat listesi, kat planı ve teslim takvimi sayfasında duruyor. FCA yetkili kredi brokerıyız (FRN 1049015) ve NACFB üyesiyiz; alım, finansman, oturum ve teslim sonrası yönetim tek ekipten yürüyor.

Yasal uyarı

capital.works® (YATIRIM UK LIMITED) bir gayrimenkul danışmanlık şirketidir; hukuki ya da vergi danışmanlığı hizmeti vermez. Tapu ve sözleşme süreci İngiltere’de kayıtlı bir avukat tarafından yürütülür. Mortgage tarafında FCA yetkimiz geçerlidir (FRN 1049015, yetkili kredi brokeri).

Sıradaki adım

Rakamı kendi senaryonuzla görmek için hesaplayıcıyı kullanın. Bütçenizi ve mukim olduğunuz ülkeyi yazın; uygun daireleri brüt kira, gider ve vergi sonrası net getiriyle birlikte gönderelim: bize ulaşın.