Maketten (Off Plan) Ev Almak Mantıklı mı?
Yazan: Marcus M. Araz, MBA, PhD · Güncelleme:
Ödemeyi zamana yaymak, yeni bina garantisi ve giriş fiyatı avantajı istiyorsanız mantıklı; teslimde satıp hızlı kâr etmeyi planlıyorsanız değil. Maketten alım (off plan), inşaatı tamamlanmamış bir konutu proje aşamasında satın almaktır. Üç pazarda da işleyiş farklı: İngiltere’de sözleşme değişimi ve yüzde 10 depozito, Dubai’de ödemeler projenin DLD’ye kayıtlı emanet (escrow) hesabına, Yunanistan’da dönüşüm projelerinde ruhsat takvimine bağlı teslim. Asıl risk fiyat değil, zamanlama: teslim gecikebilir ve teslim anındaki piyasa bugünkünden farklı olabilir.
Maketten alımın avantajları
- Ödeme zamana yayılır: Dubai’de fiyatın yüzde 10 ile 20’si rezervasyonda, kalanı inşaat sürecinde ve teslimde ödeniyor; İngiltere’de sözleşmede yüzde 10, bakiye teslimde. Ayrıntı Dubai’de taksitle ev almak sayfamızda.
- Giriş fiyatı: erken etaplarda fiyatlar genellikle teslim aşamasındaki dairelerin altında açılıyor.
- Seçim hakkı: kat, cephe ve plan seçme imkânı ilk alıcılarda oluyor.
- Yeni bina garantisi: İngiltere’de yeni konutlar NHBC, Premier Guarantee ya da LABC gibi kuruluşların 10 yıllık garantisiyle teslim ediliyor.
- Düşük bakım ve enerji gideri: yeni binada ilk yıllarda bakım gideri düşük, enerji verimliliği yüksek; bu kiracı bulmayı kolaylaştırıyor.
Riskler
- Teslim gecikmesi: en sık karşılaşılan sorun. Sözleşmede teslim tarihi ve gecikme halinde ne olacağı yazılı olmalı.
- Piyasa değişir: teslimde fiyatlar bugünkünden düşük olabilir. Dubai’de 2026 ve 2027’deki yoğun teslim dalgası bunun güncel örneği; ayrıntı Dubai’de ev fiyatları düşecek mi sayfamızda.
- Kredi zamanlaması: İngiltere’de mortgage teklifleri genellikle sınırlı süre geçerli; teslim gecikirse yeniden başvuru gerekebilir ve o günün koşulları uygulanır.
- Aidat sürprizi: aidat teslimde netleşiyor; bütçeyi geliştiricinin tahminine göre değil, benzer projelerin gerçek rakamlarına göre kurun.
- Teslimde satış (flip) zorlaşabilir: aynı projede çok sayıda daire aynı anda satışa çıkarsa fiyat baskısı oluşur.
Üç pazarda maketten alım nasıl işliyor
| İngiltere | Dubai | Yunanistan | |
|---|---|---|---|
| İlk ödeme | Rezervasyon bedeli, ardından sözleşmede yüzde 10 | Rezervasyonda yüzde 10 ile 20 ve DLD harcı | Ön sözleşmede kapora; projeye göre yüzde 10 ile 30 |
| Ödemenin korunması | Sözleşme avukatlar arasında değişiliyor, depozito avukatın müşteri hesabında | Ödemeler projenin DLD’ye kayıtlı escrow hesabına | Ödeme avukat gözetiminde, tapu devri noterde |
| Kayıt | Tapu tescili teslimde (HM Land Registry) | Maketten sözleşme Oqood ile DLD sistemine kaydediliyor | Tapu devri ve kadastro tescili teslimde |
| Garanti | 10 yıllık yeni konut garantisi | Geliştiricinin kusur sorumluluğu ve yapı garantisi | Dönüşüm projelerinde ruhsat ve mühendis raporu |
| Bakiye | Teslimde tamamı | Plana göre teslimde ya da teslim sonrası taksitle | Nihai sözleşmede |
Karar verirken neye bakmalı
- Geliştiricinin teslim geçmişi: daha önce kaç proje teslim etmiş, gecikme olmuş mu. Portföyümüzdeki geliştiriciler firma seçimi sayfamızda anlattığımız kayıtlara sahip.
- Sözleşme maddeleri: teslim tarihi, gecikme tazminatı, planda değişiklik yapma hakkı, iade şartları.
- Toplam maliyet: fiyatın üzerine binen vergi ve masraflar ülkeye göre değişiyor; yurt dışında ev alırken masraflar sayfamıza bakın.
- Çıkış planı: teslimde satmayı mı, kiraya vermeyi mi planlıyorsunuz? Teslim öncesi devir çoğu geliştiricide belirli bir ödeme oranına bağlı.
- Kira beklentisi: getiriyi broşürden değil, aynı bölgedeki güncel kiralık ilanlardan hesaplayın; şehir bazında rakamlar kira getirisi sayfamızda.
Sık Sorulan Sorular
Off plan ne demek? İnşaatı tamamlanmamış, proje aşamasındaki bir konutu satın almak demek. Türkçede maketten alım deniyor; ödeme genellikle inşaat sürecine yayılıyor.
Maketten ev almak riskli mi? Başlıca risk teslim gecikmesi ve teslim anındaki piyasa koşullarıdır. Dubai’de ödemeler escrow hesabında tutulur, İngiltere’de yeni konut 10 yıllık garantiyle teslim edilir; bu düzenlemeler riski azaltır ama piyasa riskini ortadan kaldırmaz.
Maketten almak daha mı ucuz? Erken etaplarda giriş fiyatı genellikle daha düşük açılıyor ve ödeme zamana yayılıyor. Ancak teslim aşamasındaki bir dairede fiyat bugün bellidir ve kira hemen başlar.
Maketten alınan daire teslimden önce satılabilir mi? Çoğu geliştiricide fiyatın belirli bir oranı ödendikten sonra devir mümkün; Dubai’de bu oran genellikle yüzde 30 ile 40. Sözleşmede yazan şarta bakın.
Teslim gecikirse ne oluyor? Sözleşmedeki gecikme maddesi belirleyici. Bazı sözleşmelerde belirli bir süreden sonra tazminat ya da cayma hakkı doğuyor; bu yüzden sözleşmeyi avukatınıza inceletin.
Maketten alımda kredi kullanılabilir mi? Evet. İngiltere’de kredi teklifi teslim tarihine göre zamanlanır, Dubai’de teslimde kalan tutar krediyle kapatılabilir. Koşullar mortgage faiz oranları sayfamızda.
İlgili sayfalar
İngiltere’de ev almak, Dubai’de gayrimenkul ve Yunanistan’da ev almak için gerekenler.
Kaynaklar
Dubai’de maketten satış ve escrow kuralları 2007 tarihli 8 sayılı ve 2008 tarihli 13 sayılı Dubai kanunlarına, İngiltere’de yeni konut garantisi NHBC ve benzeri kuruluşların programlarına dayanır. Ödeme ve teslim şartları projeden projeye değişir; bağlayıcı olan satış sözleşmesidir.
Bu konuda size nasıl yardımcı oluyoruz
Yurtdışı Gayrimenkul Merkezi capital.works® olarak İngiltere, Dubai ve Yunanistan’da seçilmiş projeleri temsil ediyoruz. Şu anda sitede 124 proje yayında ve her birinin fiyat listesi, kat planı ve teslim takvimi sayfasında duruyor. FCA yetkili kredi brokerıyız (FRN 1049015) ve NACFB üyesiyiz; alım, finansman, oturum ve teslim sonrası yönetim tek ekipten yürüyor.
Yasal uyarı
capital.works® (YATIRIM UK LIMITED) bir gayrimenkul danışmanlık şirketidir; hukuki ya da vergi danışmanlığı hizmeti vermez. Tapu ve sözleşme süreci İngiltere’de kayıtlı bir avukat tarafından yürütülür. Mortgage tarafında FCA yetkimiz geçerlidir (FRN 1049015, yetkili kredi brokeri).
Sıradaki adım
Hangi ülkede ve hangi teslim tarihinde baktığınızı yazın; maketten ve teslim edilmiş projeleri ödeme planı, toplam maliyet ve kira beklentisiyle yan yana gönderelim: bize ulaşın.