Türkiye’den İngiltere’de Ev Almak İçin Ne Yapmam Gerekiyor?
Yazan: Marcus M. Araz, MBA, PhD · Güncelleme:
Oturum izni, vize ya da İngiltere’de yaşıyor olmak gerekmiyor. Türkiye’de oturan bir alıcı İngiltere’de konut satın alabilir ve süreci baştan sona vekaletle yürütebilir. Şart olan üç şey var: İngiltere’de kayıtlı bir avukat, paranın kaynağını gösteren belgeler ve damga pulu vergisini de içeren gerçekçi bir bütçe. En çok şaşırtan kalem vergi: Türkiye’de bir eviniz varsa, £300.000 değerindeki bir daire için damga pulu vergisi £11.000 değil £26.000 oluyor. Aşağıda toplam maliyet, adım adım süreç, belgeler ve tapu sonrası yükümlülükler var.
Damga pulu vergisi: Türkiye’deki eviniz de sayılıyor
İki ayrı ek oran var ve ikisi birbirinden bağımsız işliyor. Birincisi yerleşik olmayan alıcı ek oranı: 2 puan, kendiniz oturacak olsanız bile uygulanıyor. İkincisi ek konut oranı: 5 puan ve dünyanın herhangi bir yerinde £40.000’den değerli başka bir konutunuz varsa devreye giriyor. HMRC’nin kuralı açık: Türkiye’deki daireniz de bu sayıma dahil.
| Alıcının durumu | £300.000 daire için damga pulu vergisi | Fiyata oranı |
|---|---|---|
| Başka konutu olmayan, yerleşik olmayan alıcı | £11.000 | Yüzde 3,7 |
| Türkiye’de evi olan, yerleşik olmayan alıcı | £26.000 | Yüzde 8,7 |
Aradaki £15.000 farkı bütçeye baştan koymak gerekiyor; alıcıların en sık yaptığı hata bu kalemi atlamak. Kendi rakamınız için damga pulu vergisi hesaplayıcımızı kullanın.
Kim yerleşik olmayan sayılıyor
Damga pulu vergisindeki yerleşiklik testi, gelir vergisindekinden farklı ve çok daha basit. Uyruk, vize durumu ve İngiltere’nin genel mukimlik testi burada geçerli değil.
- Kural: tapu devrinden önceki 12 ayda Birleşik Krallık’ta 183 günden az bulunduysanız yerleşik olmayan sayılıyorsunuz. Günler Birleşik Krallık genelinde sayılıyor ve gün sonunda ülkede bulunmak o günü saydırıyor.
- Ortak alımda: alıcılardan biri yerleşik değilse alıcıların tamamı yerleşik olmayan sayılıyor ve ek oran işlemin tamamına uygulanıyor.
- İade hakkı: tapu devrinden sonraki 12 ay içinde 183 gün şartını sağlarsanız, ödediğiniz 2 puanlık ek oranı geri isteyebiliyorsunuz.
Toplam maliyet: £300.000 bir daire
Aşağıdaki avukatlık kalemleri portföyümüzün çalıştığı bir avukatlık firmasının gerçek teklifinden alınmıştır; yeni proje ve leasehold ek ücretleri dahildir. Türkiye’de evi olan, yerleşik olmayan bir alıcı varsayılmıştır.
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Avukatlık ücreti | £1.295 |
| Avukatlık ücreti KDV’si | £259 |
| Leasehold ek ücreti | £300 |
| Yeni proje ücreti (KDV dahil) | £300 |
| Araştırma (search) ücretleri | £252 |
| Tapu tescil harcı (HM Land Registry) | £150 |
| Resmi tapu sorgusu | £13 |
| Banka havale ücreti | £36 |
| Damga vergisi beyan ücreti | £60 |
| Elektronik kimlik doğrulama | £20 |
| Avukatlık ve harçlar toplamı | £2.685 |
| Damga pulu vergisi | £26.000 |
| Fiyatın üzerine binen toplam | £28.685 |
| Fiyata oranı | Yüzde 9,6 |
Kalem kalem dökümü İngiltere’de ev almanın maliyeti sayfamızda, kendi senaryonuz için alım maliyeti hesaplayıcımız var.
Adım adım süreç
Sıfır projelerde işleyiş aşağıdaki gibi. İkinci el alımda 5. adım yerine ekspertiz ve zincir bekleme süreci giriyor, kalan adımlar aynı.
| Adım | Ne yapılıyor | Tipik süre |
|---|---|---|
| 1. Bütçe ve vergi hesabı | Fiyatın üzerine binen damga pulu vergisi ve masraflar çıkarılıyor | Alım kararından önce |
| 2. Rezervasyon | Daire seçiliyor, rezervasyon bedeli yatırılıyor ve fiyat sabitleniyor | Aynı gün |
| 3. Avukat ataması | İngiltere’de kayıtlı bir avukat atanıyor, kimlik ve fon kaynağı belgeleri veriliyor | Rezervasyondan sonraki günler |
| 4. Sözleşme değişimi | Sözleşme imzalanıyor ve genellikle fiyatın yüzde 10’u ödeniyor | Evrakın avukata ulaşmasından sonraki 21 gün |
| 5. Ara ödemeler | Maketten alımda projeye göre ara ödemeler yapılıyor | İnşaat takvimine bağlı |
| 6. Tapu devri | Kalan bakiye ödeniyor, tapu alıcı adına tescil ediliyor | Teslim tarihinde |
| 7. Vergi beyanı | Damga pulu vergisi beyanı veriliyor ve vergi ödeniyor | Tapu devrinden sonraki 14 gün |
Türkiye’den çıkmadan yapılabiliyor mu
Evet. Sözleşme imzası ve tapu devri için İngiltere’ye gitmek zorunlu değil; avukatınıza vekaletname vererek süreci Türkiye’den yürütebilirsiniz. Vekaletnamenin Türkiye’de düzenlenip apostilli olarak gönderilmesi yeterli oluyor. Uygulamada alıcıların çoğu projeyi bir kez görmek için geliyor, ama bu bir zorunluluk değil. Dikkat edilecek nokta: İngiltere’de geçireceğiniz günler damga pulu vergisindeki 183 gün sayımına giriyor.
Paranın kaynağını belgelemek
Sürecin en çok gecikme yaratan kalemi bu. İngiltere’de avukatlar kara para aklamayı önleme kurallarına tabi ve parayı kabul etmeden önce nereden geldiğini görmek zorunda. Türkiye’den gelen alıcıda genellikle şunlar isteniyor:
- Pasaport ve adres belgesi (son üç aylık fatura ya da hesap özeti).
- Son altı aylık banka hesap hareketi.
- Paranın kaynağını gösteren belge: satış sözleşmesi, kâr payı kararı, maaş bordrosu, miras belgesi.
- Belgelerin yeminli tercümesi.
Parayı avukatın müşteri hesabına doğrudan Türkiye’deki kendi hesabınızdan göndermek en sorunsuz yol; üçüncü bir kişinin hesabından gelen transfer süreci uzatıyor. Transferin nasıl yapılacağı yurt dışına ev için para transferi sayfamızda.
Şahsınıza mı, şirket üzerinden mi
Şirket üzerinden alacaksanız bilmeniz gereken ek bir yükümlülük var: Birleşik Krallık dışında kurulu bir şirket, İngiltere’de mülk alabilmek için önce Companies House’taki Yabancı Şirketler Siciline (Register of Overseas Entities) kaydolmak ve gerçek faydalanıcılarını bildirmek zorunda. Kayıt olmadan tapu tescili yapılamıyor. Vergi tarafındaki karşılaştırma kira geliri vergisi sayfamızda.
İngiltere’de banka hesabı şart mı
Alım için şart değil. Ödemeler avukatın müşteri hesabı üzerinden yürüyor. Buna karşılık daireyi kiraya verecekseniz kira gelirinin toplanacağı bir hesap işinizi kolaylaştırıyor; yönetim şirketleri Türkiye’deki hesaba da ödeme yapabiliyor ama kur ve transfer masrafı çıkıyor.
Mortgage kullanacaksanız
Yurt dışında yaşayan alıcıya kredi veren banka sayısı sınırlı ve şartlar kullanım amacına göre değişiyor: kiralamak için alınıyorsa peşinat genellikle en az yüzde 25, kendi oturacaksanız gelir durumunuza bakılıyor. Bu tarafı Türk vatandaşı İngiltere’de mortgage alabilir mi ve mortgage faiz oranları sayfalarımızda ayrı ayrı anlattık.
Tapu devrinden sonra yapılacaklar
- 14 gün: damga pulu vergisi beyanı veriliyor ve vergi ödeniyor. Avukatınız hazırlıyor ama sorumluluk alıcıda.
- Kiraya verecekseniz: yerleşik olmayan ev sahibi kaydı (NRL1i) yapılıyor, yoksa kiradan yüzde 20 stopaj kesiliyor.
- Boş dönemde council tax: fatura mülk sahibine geliyor; kiracı girdikten sonra kiracıya geçiyor. Ayrıntı council tax sayfamızda.
- Sigorta: leasehold dairede bina sigortası genellikle aidata dahil, içerik ve ev sahibi sorumluluk sigortası ayrı.
- Satarken: yerleşik olmayan malik satışı 60 gün içinde HMRC’ye bildirmek zorunda.
Ev almak oturum izni vermiyor
Alıcıların en sık sorduğu şey bu. İngiltere’de konut satın almak size vize ya da oturum hakkı sağlamıyor; yatırım karşılığı oturum veren Tier 1 (Investor) vizesi 2022’de kapandı. İki süreç birbirinden bağımsız yürüyor. Ayrıntı İngiltere’de ev almak oturum izni verir mi sayfamızda.
Bu konuda size nasıl yardımcı oluyoruz
Yurtdışı Gayrimenkul Merkezi capital.works® olarak İngiltere’de seçilmiş projeleri temsil ediyoruz. Şu anda sitede 80 İngiltere projesi yayında ve her birinin fiyat listesi, kat planı ve teslim takvimi sayfasında duruyor. FCA yetkili kredi brokerıyız (FRN 1049015) ve NACFB üyesiyiz; alım, finansman, oturum ve teslim sonrası yönetim tek ekipten yürüyor.
Sık Sorulan Sorular
Türkiye’den İngiltere’de ev almak için ne gerekiyor? İngiltere’de kayıtlı bir avukat, kimlik ve paranın kaynağını gösteren belgeler, bir de damga pulu vergisi dahil bütçe. Oturum izni, vize ya da İngiltere’de banka hesabı gerekmiyor.
İngiltere’de ev almak için oturum izni gerekiyor mu? Hayır. Uyruk ve oturum durumu alım hakkını etkilemiyor; yalnızca damga pulu vergisi oranını değiştiriyor. Ev almak da oturum hakkı vermiyor.
Süreci Türkiye’den yürütebilir miyim? Evet. Avukatınıza apostilli vekaletname vererek sözleşme ve tapu aşamalarını Türkiye’den tamamlayabilirsiniz.
Türkiye’deki evim damga pulu vergisini artırır mı? Evet. Dünyanın herhangi bir yerinde £40.000’den değerli başka bir konutunuz varsa 5 puanlık ek konut oranı uygulanıyor. £300.000 bir dairede fark £15.000.
Yerleşik olmayan sayılmak için kaç gün kuralı var? Tapu devrinden önceki 12 ayda Birleşik Krallık’ta 183 günden az bulunduysanız yerleşik olmayan sayılıyorsunuz. Devirden sonraki 12 ayda bu şartı sağlarsanız 2 puanlık ek oranı geri isteyebiliyorsunuz.
Ne kadar peşinat gerekiyor? Sıfır projelerde sözleşme değişiminde genellikle fiyatın yüzde 10’u ödeniyor, kalanı tapu devrinde. Rezervasyon bedeli bundan ayrı ve genellikle birkaç bin sterlin.
Fiyatın üzerine ne kadar masraf biniyor? £300.000 bir dairede, Türkiye’de evi olan yerleşik olmayan bir alıcı için damga pulu vergisi £26.000, avukatlık ve harçlar £2.685; toplam £28.685, yani fiyatın yaklaşık yüzde 9,6’sı.
Damga pulu vergisi beyanını kim veriyor? Avukatınız hazırlıyor, ama sorumluluk alıcıya ait ve süre tapu devrinden sonraki 14 gün.
İngiltere’de banka hesabı açmam gerekiyor mu? Alım için gerekmiyor. Kiraya verecekseniz işinizi kolaylaştırıyor.
Ne kadar sürüyor? Hazır konutta rezervasyondan tapuya genellikle sekiz ile on iki hafta. Maketten alımda süreyi inşaat takvimi belirliyor.
İlgili sayfalar
İngiltere’de ev almak, İngiltere’de ev alırken hangi firma, kira getirisi en yüksek şehirler ve maketten ev almak mantıklı mı.
Kaynaklar
Vergi oranları ve kurallar 20 Eylül 2026 tarihinde GOV.UK üzerinden doğrulanmıştır: damga pulu vergisi oranları, yerleşik olmayan alıcı ek oranı ve 183 gün testi, ek konut oranı ve dünya genelindeki mülk sayımı, Yabancı Şirketler Sicili ve tapu tescil harçları. Avukatlık kalemleri gerçek bir alım teklifine dayanır ve firmaya göre değişir. Rezervasyon ve sözleşme değişimi uygulaması, portföyümüzdeki geliştiricilerin kendi fiyat listelerinde yazdığı şartlardan alınmıştır; proje bazında değişebilir.
Yasal uyarı
capital.works® (YATIRIM UK LIMITED) bir gayrimenkul danışmanlık şirketidir; hukuki ya da vergi danışmanlığı hizmeti vermez. Tapu ve sözleşme süreci İngiltere’de kayıtlı bir avukat tarafından yürütülür. Mortgage tarafında FCA yetkimiz geçerlidir (FRN 1049015, yetkili kredi brokeri).
Sıradaki adım
Bütçenizi yazın; damga pulu vergisi dahil gerçek maliyeti ve size uyan üç projeyi gönderelim: bize ulaşın.