Türk Vatandaşı İngiltere’de Mortgage Alabilir mi?

Evet, alabilir. Türk vatandaşı olmanız İngiltere’de mortgage almanıza engel değil. Yabancıların İngiltere’de mülk alması ve kredi kullanması için yasal bir kısıtlama yok. Koşullar kişiden kişiye değişiyor ve iki soruya göre şekilleniyor: evi kiraya mı vereceksiniz yoksa kendiniz mi oturacaksınız, ve nerede yaşıyorsunuz. Aşağıdaki peşinat ve kredi tavanı rakamları capital.works® mortgage derlemesinden; capital.works FCA’ya kayıtlıdır ve NACFB üyesidir.

Önce şu ayrımı yapın: kiralık mı, oturmak için mi

İngiltere’de bu iki amaç için tamamen ayrı ürünler var ve kredi veren kuruma tamamen farklı şeylere bakıyor.

Kiraya vermek için alıyorsanız

Bu tarafta kural nispeten nettir: en az %25 peşinat gerekiyor. Alıcının profiline, gelirinin para birimine ve mülkün değerine göre bu oran %40’a kadar çıkabiliyor, ama başlangıç noktası %25.

Buradaki asıl mantık şu: kredi veren öncelikle sizin maaşınıza değil, mülkün getireceği kiraya bakıyor. Kira, faiz yükseldiği senaryoda bile taksidi rahatça karşılayacak düzeyde olmalı. Bu yüzden aynı bütçeyle iki farklı mülk, iki farklı kredi tutarı doğurabiliyor. Kirası güçlü bir daire daha yüksek kredi taşıyor.

Yine de gelir tamamen devre dışı değil. Kurumların çoğu bir asgari gelir eşiği arıyor, bu eşik genellikle 50.000 sterlin civarından başlıyor ve yabancı para birimindeki gelir de kabul ediliyor.

Kendiniz oturacaksanız

Burada tablo tersine dönüyor: belirleyici olan kişinin gelir durumu. Ne kadar kazandığınız, gelirin düzenli ve belgelenebilir olup olmadığı, mevcut borçlarınız ve bakmakla yükümlü olduğunuz kişiler hesaba giriyor. Kredi tutarı, gelirinizin belli bir katı olarak hesaplanıyor.

Peşinat da bu yüzden tek bir orana bağlanamıyor. İngiltere’de yaşayan, düzenli sterlin geliri olan ve oturum durumu yerleşik bir alıcıda peşinat çok daha düşük olabiliyor. Yurt dışında yaşayan ve geliri başka para biriminde olan bir alıcıda ise hem peşinat yükseliyor hem de seçenek sayısı azalıyor.

Önemli bir uyarı: kiralık yatırım kredisiyle alınan eve çoğu üründe kendiniz ya da yakın bir aile bireyiniz oturamıyor. İngiltere’de okuyan çocuğunuz için ev alıp onu içine yerleştirmeyi planlıyorsanız, en baştan doğru ürünü seçmek gerekiyor; yanlış üründe süreç sonda tıkanıyor.

Nerede yaşadığınız da belirleyici

Uyruk değil ikamet önemli. İngiltere’de yaşıyorsanız (çalışma vizesi, yerleşik statü ya da süresiz oturum) piyasanın büyük kısmı size açık ve koşullar İngiliz vatandaşlarına uygulananlara yaklaşıyor; oturum statünüz ve İngiltere’de geçirdiğiniz süre belirleyici oluyor.

Türkiye’de ya da başka bir ülkede yaşıyorsanız yerleşik olmayan alıcılara özel ürünler devreye giriyor. Bu ürünler zaten bu profil için tasarlanmış, dolayısıyla İngiltere’de kredi geçmişinizin olmaması tek başına engel değil. Buna karşılık her kurumun kendi ülke politikası var: kimi kurum yalnızca belirli ülkelerde yaşayanlardan başvuru alıyor, kimi kurum belirli ülkeleri hariç tutuyor. Bu yüzden başvurunun doğru kuruma gitmesi, başvurunun kendisinden daha önemli.

Kredi tutarını kira belirliyor: ICR testi

Kiralık yatırım kredilerinde kurumun sorduğu soru şu: bu dairenin kirası, faiz yükselse bile taksidi karşılar mı? Bunu ölçen teste faiz karşılama oranı (ICR) deniyor ve kuralları Bank of England bünyesindeki Prudential Regulation Authority (PRA) belirliyor. İki sayı kritik:

• Stres oranı: kurum, kredinin ilk beş yılında faizin bundan düşük olacağını varsayamıyor; taban yüzde 5,5. Bu size teklif edilen faiz değil, yalnızca hesapta kullanılan test oranı.
• ICR eşiği: kira, stres oranındaki aylık faizin en az belirli bir katı olmalı. PRA sektör standardını yüzde 125 olarak tarif ediyor; yüksek vergi dilimindeki alıcıda ve yerleşik olmayan profillerde kurumlar genellikle yüzde 145’e kadar çıkıyor.

Örnek: £200.000 bir daire, yüzde 25 peşinat

Kredi tutarı £150.000. Stres oranındaki aylık faiz £150.000 x yüzde 5,5 / 12 = £688. Kurumun beklediği asgari kira yüzde 125 eşiğinde £859, yüzde 145 eşiğinde £997. Dairenin kirası bunun altındaysa kredi tutarı düşüyor, peşinat artıyor.

Kiradan azami krediye

Tablo, yüzde 5,5 stres oranıyla ve yalnızca faizli (interest only) ödemeyle hesaplanmıştır; gösterge niteliğindedir, teklif değildir. Şehir bazında gerçekçi kira beklentileri kira getirisi sayfamızda duruyor.

Hesaba giren diğer kalemler

PRA, ICR eşiği belirlenirken alıcının ödediği yönetim ve kiralama ücretleri, council tax, aidat, sigorta, tamir, boş kalma dönemleri, faturalar, gaz ve elektrik sertifikaları, ruhsat ücreti ve ground rent gibi kalemlerin dikkate alınmasını bekliyor. Mülke bağlı vergi yükü de hesaba giriyor ve kurumlar basitleştirme adına herkesi yüksek vergi diliminde kabul edebiliyor; bu, aslında uygun olan alıcıların reddedilmesine yol açabiliyor. Kendi vergi tablonuz kira geliri vergisi sayfamızda.

Bir de şu var: kurumlar ödeme gücünü mülkteki öz sermayeye ya da fiyatın ileride artacağı varsayımına dayandıramıyor. Yani “daire değerlenir” argümanı kredi tutarını büyütmüyor.

Dört ve üzeri kredili mülk: portföy sahibi

Toplamda dört ya da daha fazla ipotekli kiralık mülkü olan alıcı, PRA tanımıyla portföy sahibi sayılıyor ve dosyası uzman bir birim tarafından değerlendiriliyor: tüm portföyün nakit akışı, borç oranı ve coğrafi yoğunlaşması inceleniyor. Dördüncü mülkte sürecin uzamasının sebebi bu.

Neden kiralık kredisiyle alınan eve aileniz oturamıyor

Bunun sebebi kurumun keyfi tercihi değil, düzenleme sınırı. Kendisinin ya da yakınlarının oturacağı bir mülk için alınan kiralık kredi, “tüketici kiralık yatırım kredisi” (consumer buy to let) sayılıyor ve FCA düzenlemesine giriyor; PRA’nın ticari kiralık kredi standardı bu işleme uygulanmıyor. Ürün ve kurum listesi de değişiyor. İngiltere’de okuyan çocuğunuz için ev alacaksanız bunu ilk görüşmede söyleyin; öğrenci evi sayfamızda bu senaryoyu ayrıca anlattık.

Sık Sorulan Sorular

Türk vatandaşı İngiltere’de mortgage alabilir mi? Evet. Uyruk engel değil. Koşullar evi kiraya mı vereceğinize yoksa kendiniz mi oturacağınıza ve nerede yaşadığınıza göre değişiyor.

En az ne kadar peşinat gerekiyor? Kiraya vermek için alıyorsanız en az %25. Kendiniz oturacaksanız tek bir oran yok, gelir durumunuza ve oturum statünüze göre değişiyor.

İngiltere’de oturmam gerekiyor mu? Hayır. Yurt dışında yaşayanlar için ayrı ürünler var. İngiltere’de yaşıyorsanız seçenek sayısı daha fazla ve koşullar daha rahat oluyor.

İngiltere’de kredi geçmişim yok, sorun olur mu? Yerleşik olmayanlara yönelik ürünler bu durumu zaten varsayıyor, tek başına engel değil. Belirleyici olan gelirin belgelenebilirliği ve mülkün kirası.

Aldığım eve kendim oturabilir miyim? Kiralık yatırım kredisiyle aldıysanız çoğu üründe hayır. Kendi kullanımınız için alıyorsanız bunu en baştan söyleyin ki doğru ürün seçilsin.

Türkiye’deki gelirim kabul edilir mi? Yabancı para birimindeki gelir kabul ediliyor. Kurumlar bir asgari gelir eşiği arıyor ve bu eşiği sterlin karşılığı üzerinden değerlendiriyor.

Fiyatın üstüne başka ne masraf biner? Damga pulu vergisi, avukat ücreti, tapu tescili ve ekspertiz. Yerleşik olmayan alıcıda damga pulu vergisi ek oranla hesaplanıyor ve tek başına en büyük kalem olabiliyor. Ayrıntı alım maliyeti ve damga pulu vergisi sayfalarımızda.

Kredi tutarı nasıl hesaplanıyor? Kiralık yatırımda kira, yüzde 5,5 stres oranındaki aylık faizin en az yüzde 125’i (çoğu profilde yüzde 145’i) olmalı. Aylık £1.000 kira, yüzde 125 eşiğinde yaklaşık £174.500 krediye karşılık geliyor.

Stres oranı yüzde 5,5 mi faiz ödeyeceğim? Hayır. Yüzde 5,5 yalnızca ödeme gücü testinde kullanılan düzenleyici taban; teklif edilen faiz ayrı belirleniyor.

Kaç mülkten sonra süreç zorlaşıyor? Dört ve üzeri ipotekli kiralık mülkte portföy sahibi sayılıyorsunuz; dosya uzman birime gidiyor ve tüm portföyün rakamları isteniyor.

Kaynaklar

Stres oranı, ICR tanımı, hesaba giren gider kalemleri ve portföy sahibi tanımı PRA Denetim Bildirimi 13/16 (Eylül 2016) esas alınarak yazılmıştır; 20 Ocak 2026’da yayımlanan güncel sürüm 1 Ocak 2027’de yürürlüğe girecek. Tüketici kiralık yatırım kredisi tanımı 2015 tarihli Mortgage Credit Directive Order’a dayanır. Örnek hesaplar gösterge niteliğindedir; teklif değildir ve kurumların kendi kriterleri farklılık gösterir. 20 Eylül 2026 itibarıyla doğrulanmıştır.

Bu konuda size nasıl yardımcı oluyoruz

Yurtdışı Gayrimenkul Merkezi capital.works® olarak İngiltere’de seçilmiş projeleri temsil ediyoruz. Sitede yayındaki her projenin fiyat listesi, kat planı ve teslim takvimi kendi sayfasında duruyor. FCA yetkili kredi brokerıyız (FRN 1049015) ve NACFB üyesiyiz; alım, finansman, oturum ve teslim sonrası yönetim tek ekipten yürüyor.

Yasal uyarı

capital.works® (YATIRIM UK LIMITED), Financial Conduct Authority tarafından yetkilendirilmiş ve denetlenen bir kredi brokeridir, kredi veren kuruluş değildir. Sicil kaydımızı FCA siciline bakarak doğrulayabilirsiniz (FRN 1049015). Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır, kişiye özel finansal tavsiye değildir; koşullar kredi verene ve başvurana göre değişir ve zaman içinde güncellenir. Başvurunuzun kabulü kredi verenin kendi kriterlerine bağlıdır. Kiralık yatırım (buy to let) kredilerinin büyük kısmı FCA düzenlemesi kapsamı dışındadır. Mortgage ödemelerinizi aksatmanız halinde eviniz elden çıkarılabilir.

Sıradaki adım

Durumunuz kişiye özel: nerede yaşadığınızı, gelir yapınızı ve evi ne için aldığınızı yazın, hangi kapıların açık olduğunu ve ne kadar peşinat gerektiğini söyleyelim. Bize ulaşın ya da finansman sayfamıza bakın. Mülke karar vermediyseniz Londra’da 300.000 sterline ne alınır yazımız ve İngiltere Gayrimenkul Rehberi sayfamız yardımcı olur. Kira gelirinin vergisi için kira geliri vergisi sayfamız var.

Bu konudaki sık sorulan soruların cevapları: İngiltere’de Kira Getirisi En Yüksek Şehirler Hangileri?