دراسة بيانات 119 مشروعاً: ماذا تشتري الميزانية نفسها في لندن ودبي وأثينا؟
كثيراً ما تُناقَش تكلفة شراء منزل في الخارج بالنسبة للمستثمرين الأتراك عبر السعر المعلن وحده. غير أنه عند جمع ضرائب الشراء وضريبة الدخل السنوية والضريبة العقارية قد يتغيّر الترتيب.
للاطلاع على الأسعار والضرائب وإجراءات الشراء كاملة، راجع دليلنا: دليل الاستثمار العقاري في الخارج
في capital.works® فحصنا 119 مشروعاً سكنياً جديداً في محفظتنا بالطريقة نفسها: سعر المتر المربع وسعر الدخول والعبء الضريبي على الميزانية نفسها. وفي الصورة التي ظهرت لم تتأكد بعض الافتراضات الشائعة.
- ميزانية £300,000 تشتري وسيطاً قدره 32 م², Dubai’de 61 m² في لندن. والمال نفسه يعني نحو ضعف المساحة في دبي.
- في دبي والإمارات يبلغ وسيط سعر الدخول £215,000, Londra’da £482,500. وبطاقة الدخول أقل من نصف نظيرتها في لندن.
- وفي المقابل العبء الضريبي السنوي في المملكة المتحدة أدنى بكثير مما يُفترض. وبفضل اتفاقية تجنّب الازدواج الضريبي الموقّعة مع تركيا يستطيع المواطنون الأتراك الاستفادة من الإعفاء الشخصي لضريبة الدخل في المملكة المتحدة.
- في محفظتنا، تشتري الميزانية نفسها في أثينا 56 م². ومشاريعنا في اليونان مؤهلة للتأشيرة الذهبية ضمن فئة 250,000 يورو وتفتح الباب أمام حق الإقامة في الاتحاد الأوروبي.
إجابات عن الأسئلة الأكثر شيوعاً حول هذا الموضوع: هل شراء منزل في لندن قرار صائب؟
capital.works® · دراسة بيانات على 119 مشروعاً
المساحة التي تشتريها 300,000 جنيه:
32 م² في لندن، 56 م² في أثينا، 61 م² في دبي
الوسيط في المحفظة، استناداً إلى سعر الدخول ومساحة الشقة المعلنين من المطوّر، سبتمبر 2026.
المنهج
تغطي الدراسة 119 مشروعاً معروضاً للبيع في محفظة capital.works® حتى 8 سبتمبر 2026. 119 projeyi المعروضة للبيع في محفظة capital.works® حتى 22 أغسطس 2026. وأُخذت السجلات التي تكتمل فيها معلومات السعر والمساحة. ولكل مشروع استُخدم سعر البداية الذي أعلنه المطوّر ومساحة الشقة المقابلة لذلك السعر.
ولأغراض المقارنة حُوِّلت جميع المبالغ إلى الجنيه الإسترليني (1 درهم = 0.215 جنيه، 1 يورو = 0.855 جنيه؛ وهي أسعار الصرف عند النشر الأول، ثُبِّتت كي تبقى الفترات قابلة للمقارنة). وبدل المتوسط استُخدم medyan حتى لا تشوّه بضعة مشاريع مرتفعة السعر الصورة.
أُجريت حسابات الضرائب على افتراض عقار بقيمة £300,000 ودخل إيجاري سنوي إجمالي قدره £15,000. وافتُرض أن المشتري مقيم في تركيا ومواطن تركي ويملك أصلاً مسكناً في بلده (فيُحتسب مسكناً ثانياً في المملكة المتحدة).
النتيجة 1: الميزانية نفسها ومساحات مختلفة
يبيّن سعر المتر المربع أوضح فارق بين الأسواق. وفي الجدول أدناه نعطي وسيط محفظتنا مع متوسط السوق المنشور لذلك السوق. وبذلك يمكن رؤية مدى تمثيل المحفظة للسوق.
| السوق | المشاريع | وسيط المحفظة | متوسط السوق | الفارق | |
|---|---|---|---|---|---|
| لندن | 50 | £9,341 | £9,400 | -1% | |
| إنجلترا (خارج لندن) | 25 | £5,714 | لا توجد بيانات | ||
| دبي والإمارات | 35 | £4,914 | £4,300 | +14% | |
| اليونان | 9 | £5,344 | £2,736 | +95% |
متوسطات السوق: البناء الجديد في لندن £9,400/م²؛ ومتوسط الشقق في دبي 20,000 درهم/م²؛ وأثينا عموماً €3,200/م² (المركز €2,770 والضواحي الجنوبية €4,167). وللاتساق حُوّلت كل الأرقام إلى الجنيه الإسترليني.
وبحسب متوسطات السوق تشتري ميزانية £300,000 نحو 32 م², Dubai’de 70 م², Atina’da 110 m² ما تشتريه. أما وفق مشاريع محفظتنا فهي 32 متراً مربعاً في لندن و61 في دبي و52 في المملكة المتحدة خارج لندن و56 في اليونان؛ والفارق ناتج عن كون المحفظة أعلى قليلاً من متوسط السوق.
النتيجة 2: سلّم أسعار الدخول
يُظهر أدنى مبلغ لازم للدخول إلى المحفظة فارقاً يصل إلى أربعة أضعاف بين الأسواق.
| السوق | المشاريع | الأدنى | Medyan | الأعلى |
|---|---|---|---|---|
| لندن | 50 | £315,000 | £482,500 | £1,160,000 |
| إنجلترا (خارج لندن) | 25 | £120,000 | £375,000 | £1,175,000 |
| دبي والإمارات | 35 | £118,250 | £215,000 | £1,911,111 |
| اليونان | 9 | £213,750 | £213,750 | £594,225 |
النتيجة 3: العبء الضريبي في المملكة المتحدة أقل من المتوقع بالنسبة للمستثمر التركي
هذا هو الجزء الأكثر إثارة للدهشة في الدراسة. الانطباع السائد أن المملكة المتحدة ثقيلة من حيث الضرائب. لكن الأرقام لا تدعم ذلك بالنسبة للمستثمر التركي.
| الدولة | ضرائب الشراء | الضريبة السنوية | الإجمالي على عشر سنوات | كنسبة من الميزانية | |
|---|---|---|---|---|---|
| المملكة المتحدة | £26,000 | £486 | £30,860 | %10.3 | |
| دبي والإمارات | £13,010 | £0 | £13,010 | %4.3 | |
| اليونان | £17,670 | £3,137 | £49,043 | %16.3 |
ضرائب الشراء: في المملكة المتحدة رسم الدمغة (شاملاً علاوتي المسكن الثاني والمقيم خارج البلاد)، وفي دبي رسم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والرسوم، وفي اليونان ضريبة نقل الملكية مع تكاليف كاتب العدل والمحامي وتسجيل الملكية.
النتيجة 4: ما يبقى في جيبك خلال عشر سنوات
بالنسبة لمستثمر يحتفظ بالعقار نفسه عشر سنوات ويؤجّره، تكون الصورة كالتالي:
| الدولة | الإيجار الإجمالي على عشر سنوات | الضريبة | صافي الدخل الإيجاري |
|---|---|---|---|
| المملكة المتحدة | £150,000 | £4,860 | £145,140 |
| دبي والإمارات | £150,000 | £0 | £150,000 |
| اليونان | £150,000 | £31,373 | £118,627 |
دبي في المقدمة كما هو متوقع بفضل نظامها الخالي من الضرائب. وفي المملكة المتحدة تبقى الضريبة السنوية على المستثمر التركي خفيفة جداً بفضل الإعفاء الشخصي. وفي اليونان يخضع دخل الإيجار لضريبة تصاعدية وتوجد ضريبة عقارية سنوية (ENFIA). وفي المقابل، فإن اليونان بين دول هذه الدراسة هي الخيار الوحيد الذي يمنح حق الإقامة في الاتحاد الأوروبي عبر الاستثمار العقاري، ولذلك ينبغي تقييم الاستثمار مع هذا الحق.
ماذا تعني النتيجة
لا تعطي هذه الصورة إجابة واحدة عن سؤال "أي دولة أفضل"؛ فالإجابة تتغيّر بحسب السؤال المطروح.
العائد الصافي أولويتك، تتقدّم دبي: سعر دخول منخفض وتكلفة نقل منخفضة ولا ضريبة على الدخل الإيجاري. أمان رأس المال والنظام المؤسسي إذا كنت تبحث عن ذلك، فالمملكة المتحدة، رغم ارتفاع تكلفة الدخول، تحمل عبئاً سنوياً خفيفاً جداً بالنسبة للمستثمر التركي. حق الإقامة في الاتحاد الأوروبي هو هدفك، فإن اليونان تبرز: التأشيرة الذهبية تمنح المستثمر وعائلته حق الإقامة في اليونان والسفر دون تأشيرة داخل منطقة شنغن. كما أن تذكرة الدخول أرخص مما يُظن: مشاريعنا في اليونان هي تحويل مبانٍ قائمة إلى مساكن، لذا تندرج ضمن فئة 250,000 يورو للتأشيرة الذهبية، ولا يُشترط فيها حد أدنى للمساحة.
حدود الدراسة
هذه ليست مؤشراً للسوق. تتكوّن العينة من مشاريع سكنية جديدة في محفظة capital.works®، ولا تشمل السوق الثانوية ولا قطاع الإسكان الاجتماعي ولا المطوّرين من خارج المحفظة. ولأن وحدات الدخول في المشاريع اليونانية استوديوهات صغيرة، يأتي سعر المتر المربع في المحفظة مرتفعاً في ذلك السوق مقارنةً بالسوق ككل.
تضم محفظتنا تسعة مشاريع في اليونان ووحدات الدخول فيها استوديوهات بمساحة 33 إلى 40 متراً مربعاً في الغالب. ولأن سعر المتر المربع يرتفع في الوحدة الصغيرة، لا ينبغي قراءة وسيط المحفظة في صف اليونان بوصفه مؤشراً على ذلك السوق؛ بل يُعتمد متوسط السوق المنشور في ذلك الصف. أما مقارنة الضرائب فلا تتأثر بهذا القيد، لأنها تستند إلى عقار عام بقيمة 300,000 جنيه وإلى التشريع الضريبي اليوناني لا إلى مشروع بعينه. وتستند الحسابات الضريبية إلى الافتراضات المذكورة وتتغير بحسب الوضع الشخصي. وأسعار الصرف هي مستويات تاريخ الاحتساب. ولا يغني أي رقم هنا عن استشارة استثمارية أو ضريبية.
للصحافة
يمكن استخدام بيانات هذه الدراسة بحرية في الأخبار والتحليلات شريطة ذكر المصدر. ويمكن الإسناد على النحو التالي:
