98 Projelik Veri Çalışması: Aynı Bütçe Üç Pazarda Ne Alıyor?
Türk yatırımcılar için yurt dışında konut almanın maliyeti, çoğu zaman yalnızca fiyat etiketi üzerinden konuşuluyor. Oysa satın alma vergileri, yıllık gelir vergisi ve emlak vergisi bir araya geldiğinde sıralama değişebiliyor.
capital.works® olarak portföyümüzdeki 98 yeni konut projesini aynı yöntemle inceledik: metrekare fiyatı, giriş fiyatı ve aynı bütçe üzerinden vergi yükü. Ortaya çıkan tabloda, yaygın kabullerin bir kısmı doğrulanmadı.
- 300.000 £ bütçe Londra’da medyan 32 m², Dubai’de 61 m² alıyor. Aynı para Dubai’de yaklaşık iki katı alan demek.
- Dubai ve BAE’de medyan giriş fiyatı £172.000, Londra’da £475.000. Giriş bileti Londra’nın yaklaşık üçte biri.
- Buna karşılık Birleşik Krallık’ta yıllık vergi yükü sanılandan çok düşük. Türkiye ile imzalanan çifte vergilendirme anlaşması sayesinde Türk vatandaşları İngiltere’de kişisel gelir vergisi indiriminden yararlanabiliyor.
- 10 yıllık toplamda Yunanistan’da ödenen vergi, Birleşik Krallık’ın 6,5 katı: £31.373’e karşılık £4.860.
capital.works® · 98 projelik veri çalışması
10 yılda ödenen vergi:
Yunanistan, İngiltere’nin 6,5 katı
300.000 £ değerinde mülk, yıllık 15.000 £ kira geliri varsayımıyla. Satın alma vergileri dahil.
Yöntem
Çalışma, capital.works® portföyünde 22 Ağustos 2026 itibarıyla satışta olan 98 projeyi kapsıyor. Fiyat ve metrekare bilgisi eksiksiz olan kayıtlar alındı. Her proje için geliştiricinin açıkladığı başlangıç fiyatı ve o fiyata karşılık gelen daire büyüklüğü kullanıldı.
Karşılaştırma yapılabilmesi için tüm tutarlar sterline çevrildi (1 AED = 0.215 £, 1 EUR = 0.855 £). Ortalama yerine medyan kullanıldı; birkaç yüksek fiyatlı projenin tabloyu bozmaması için.
Vergi hesapları 300.000 £ değerinde bir mülk ve yıllık 15.000 £ brüt kira geliri varsayımıyla yapıldı. Alıcının Türkiye’de ikamet ettiği, Türk vatandaşı olduğu ve kendi ülkesinde halihazırda konut sahibi olduğu (dolayısıyla Birleşik Krallık’ta ikinci konut sayıldığı) kabul edildi.
Bulgu 1: Aynı bütçe, farklı metrekare
Metrekare fiyatı, pazarlar arasındaki en net ayrımı ortaya koyuyor. Aşağıdaki tabloda portföyümüzün medyanını, o pazarın yayınlanmış piyasa ortalamasıyla birlikte veriyoruz. Böylece portföyün pazarı ne kadar temsil ettiği görülebiliyor.
| Pazar | Proje | Portföy medyanı | Piyasa ortalaması | Fark | |
|---|---|---|---|---|---|
| Londra | 51 | £9.314 | £9.400 | -%1 | |
| İngiltere (Londra dışı) | 19 | £5.676 | veri yok | ||
| Dubai ve BAE | 27 | £4.914 | £4.300 | +%14 | |
| Yunanistan (Atina) | 1 | £3.817 | £2.736 | +%40 |
Piyasa ortalamaları: Londra yeni konut £9.400/m²; Dubai daire ortalaması AED 20.000/m²; Atina geneli €3.200/m² (merkez €2.770, güney banliyöler €4.167). Tutarlılık için tüm rakamlar sterline çevrildi.
Piyasa ortalamalarına göre 300.000 £ bütçe Londra’da yaklaşık 32 m², Dubai’de 70 m², Atina’da 110 m² alıyor. Portföyümüzdeki projeler üzerinden bakıldığında Londra 32 m², Dubai 61 m² seviyesinde; aradaki fark portföyün pazar ortalamasının bir miktar üzerinde konumlanmasından kaynaklanıyor.
Bulgu 2: Giriş fiyatı merdiveni
Portföye girmek için gereken en düşük tutar, pazarlar arasında dört kata varan fark gösteriyor.
| Pazar | Proje | En düşük | Medyan | En yüksek |
|---|---|---|---|---|
| Londra | 51 | £315.000 | £475.000 | £1.160.000 |
| İngiltere (Londra dışı) | 19 | £120.000 | £375.000 | £1.175.000 |
| Dubai ve BAE | 27 | £118.250 | £172.000 | £1.911.111 |
| Yunanistan | 1 | £213.750 | £213.750 | £213.750 |
Bulgu 3: Vergi tarafında sıralama tersine dönüyor
Burası çalışmanın en şaşırtıcı bölümü. Yaygın kanı, Birleşik Krallık’ın vergi açısından ağır, Yunanistan’ın ise Avrupa’nın uygun seçeneği olduğu yönünde. Rakamlar bunu desteklemiyor.
| Ülke | Satın alma vergileri | Yıllık vergi | 10 yıllık toplam | Bütçeye oranı | |
|---|---|---|---|---|---|
| Birleşik Krallık | £26.000 | £486 | £30.860 | %10.3 | |
| Dubai ve BAE | £13.010 | £0 | £13.010 | %4.3 | |
| Yunanistan | £17.670 | £3.137 | £49.043 | %16.3 |
Satın alma vergileri: Birleşik Krallık’ta damga vergisi (ikinci konut ve yurt dışı ikametli ek oranları dahil), Dubai’de tapu dairesi devir ücreti ve harçlar, Yunanistan’da devir vergisi ile noter, avukat ve tapu masrafları.
Bulgu 4: 10 yılda cebinizde kalan
Aynı mülkü on yıl elde tutup kiraya veren bir yatırımcı için tablo şöyle:
| Ülke | 10 yıllık brüt kira | Vergi | Net kira geliri |
|---|---|---|---|
| Birleşik Krallık | £150.000 | £4.860 | £145.140 |
| Dubai ve BAE | £150.000 | £0 | £150.000 |
| Yunanistan | £150.000 | £31.373 | £118.627 |
Dubai, sıfır vergi yapısıyla beklendiği gibi önde. Asıl haber Birleşik Krallık ile Yunanistan arasındaki farkta: Yunanistan’ın kira geliri vergisi kademeli olarak %45’e kadar çıkıyor ve buna yıllık ENFIA emlak vergisi ekleniyor. Sonuçta Avrupa Birliği içindeki “uygun” seçenek, Türk yatırımcı için Birleşik Krallık’tan 6,5 kat pahalı hale geliyor.
Sonucun anlamı
Bu tablo, “hangi ülke daha iyi” sorusuna tek bir cevap vermiyor; hangi sorunun sorulduğuna göre cevap değişiyor.
Net getiri önceliğinizse Dubai öne çıkıyor: düşük giriş fiyatı, düşük devir maliyeti, sıfır kira geliri vergisi. Sermaye güvenliği ve kurumsal düzen arıyorsanız Birleşik Krallık, giriş maliyeti yüksek olmasına rağmen yıllık yükü Türk yatırımcı için oldukça hafif. Avrupa Birliği’nde oturum hakkı hedefiniz ise Yunanistan tek yol olabilir, ancak bunun bir getiri kararı değil bir statü kararı olduğunu bilerek girmek gerekiyor.
Çalışmanın sınırları
Bu bir piyasa endeksi değil. Örneklem, capital.works® portföyündeki yeni konut projelerinden oluşuyor; ikinci el piyasayı, sosyal konut segmentini ve portföy dışındaki geliştiricileri kapsamıyor. Yunanistan için tek proje bulunduğundan o pazara ilişkin fiyat genellemesi yapılmamıştır.
Yunanistan için portföyümüzde tek proje bulunuyor ve bu proje Atina ortalamasının %40 üzerinde fiyatlanıyor. Bu nedenle Yunanistan’a ilişkin metrekare ve giriş fiyatı rakamları pazar geneli için gösterge sayılmamalı; o satırlarda yayınlanmış piyasa ortalaması esas alınmalıdır. Vergi karşılaştırması ise tek bir projeye değil, 300.000 £ değerinde jenerik bir mülke ve Yunan vergi mevzuatına dayandığı için bu sınırlamadan etkilenmez. Vergi hesapları belirtilen varsayımlara dayanır ve kişisel duruma göre değişir. Kur oranları hesaplama tarihindeki seviyelerdir. Hiçbir rakam yatırım tavsiyesi veya vergi danışmanlığı yerine geçmez.
Basın için
Bu çalışmadaki veriler, kaynak gösterilmesi koşuluyla haber ve analizlerde serbestçe kullanılabilir. Atıf şu şekilde yapılabilir:
