119 Projelik Veri Çalışması: Aynı Bütçe Londra, Dubai ve Atina'da Ne Alıyor?
Türk yatırımcılar için yurt dışında konut almanın maliyeti, çoğu zaman yalnızca fiyat etiketi üzerinden konuşuluyor. Oysa satın alma vergileri, yıllık gelir vergisi ve emlak vergisi bir araya geldiğinde sıralama değişebiliyor.
Fiyatlar, vergiler ve alım sürecinin tamamı için rehberimize göz atın: Yurt Dışı Gayrimenkul Yatırımı Rehberi
capital.works® olarak portföyümüzdeki 119 yeni konut projesini aynı yöntemle inceledik: metrekare fiyatı, giriş fiyatı ve aynı bütçe üzerinden vergi yükü. Ortaya çıkan tabloda, yaygın kabullerin bir kısmı doğrulanmadı.
- 300.000 £ bütçe Londra’da medyan 32 m², Dubai’de 61 m² alıyor. Aynı para Dubai’de yaklaşık iki katı alan demek.
- Dubai ve BAE’de medyan giriş fiyatı £215.000, Londra’da £482.500. Giriş bileti Londra’nın yarısından az.
- Buna karşılık Birleşik Krallık’ta yıllık vergi yükü sanılandan çok düşük. Türkiye ile imzalanan çifte vergilendirme anlaşması sayesinde Türk vatandaşları İngiltere’de kişisel gelir vergisi indiriminden yararlanabiliyor.
- Aynı bütçe Atina’da portföyümüzde 56 m² alıyor. Yunanistan projelerimiz 250.000 € kademesinden Altın Vize hakkı tanıyor ve Avrupa Birliği’nde oturum hakkına kapı açıyor.
Bu konudaki sık sorulan soruların cevapları: Londra’da Ev Almak Mantıklı mı?
capital.works® · 119 projelik veri çalışması
300.000 £ ile alınan alan:
Londra’da 32 m², Atina’da 56 m², Dubai’de 61 m²
Portföy medyanı: geliştiricinin açıkladığı giriş fiyatı ve daire büyüklüğü üzerinden, Eylül 2026.
Yöntem
Çalışma, capital.works® portföyünde 8 Eylül 2026 itibarıyla satışta olan 119 projeyi kapsıyor. Fiyat ve metrekare bilgisi eksiksiz olan kayıtlar alındı. Her proje için geliştiricinin açıkladığı başlangıç fiyatı ve o fiyata karşılık gelen daire büyüklüğü kullanıldı.
Karşılaştırma yapılabilmesi için tüm tutarlar sterline çevrildi (1 AED = 0.215 £, 1 EUR = 0.855 £; ilk yayındaki kurlar, dönemler karşılaştırılabilsin diye sabit tutuldu). Ortalama yerine medyan kullanıldı; birkaç yüksek fiyatlı projenin tabloyu bozmaması için.
Vergi hesapları 300.000 £ değerinde bir mülk ve yıllık 15.000 £ brüt kira geliri varsayımıyla yapıldı. Alıcının Türkiye’de ikamet ettiği, Türk vatandaşı olduğu ve kendi ülkesinde halihazırda konut sahibi olduğu (dolayısıyla Birleşik Krallık’ta ikinci konut sayıldığı) kabul edildi.
Bulgu 1: Aynı bütçe, farklı metrekare
Metrekare fiyatı, pazarlar arasındaki en net ayrımı ortaya koyuyor. Aşağıdaki tabloda portföyümüzün medyanını, o pazarın yayınlanmış piyasa ortalamasıyla birlikte veriyoruz. Böylece portföyün pazarı ne kadar temsil ettiği görülebiliyor.
| Pazar | Proje | Portföy medyanı | Piyasa ortalaması | Fark | |
|---|---|---|---|---|---|
| Londra | 50 | £9.341 | £9.400 | -%1 | |
| İngiltere (Londra dışı) | 25 | £5.714 | veri yok | ||
| Dubai ve BAE | 35 | £4.914 | £4.300 | +%14 | |
| Yunanistan | 9 | £5.344 | £2.736 | +%95 |
Piyasa ortalamaları: Londra yeni konut £9.400/m²; Dubai daire ortalaması AED 20.000/m²; Atina geneli €3.200/m² (merkez €2.770, güney banliyöler €4.167). Tutarlılık için tüm rakamlar sterline çevrildi.
Piyasa ortalamalarına göre 300.000 £ bütçe Londra’da yaklaşık 32 m², Dubai’de 70 m², Atina’da 110 m² alıyor. Portföyümüzdeki projeler üzerinden bakıldığında Londra 32 m², Dubai 61 m², Londra dışı İngiltere 52 m², Yunanistan 56 m² seviyesinde; aradaki fark portföyün pazar ortalamasının bir miktar üzerinde konumlanmasından kaynaklanıyor.
Bulgu 2: Giriş fiyatı merdiveni
Portföye girmek için gereken en düşük tutar, pazarlar arasında dört kata varan fark gösteriyor.
| Pazar | Proje | En düşük | Medyan | En yüksek |
|---|---|---|---|---|
| Londra | 50 | £315.000 | £482.500 | £1.160.000 |
| İngiltere (Londra dışı) | 25 | £120.000 | £375.000 | £1.175.000 |
| Dubai ve BAE | 35 | £118.250 | £215.000 | £1.911.111 |
| Yunanistan | 9 | £213.750 | £213.750 | £594.225 |
Bulgu 3: Türk yatırımcı için İngiltere’de vergi yükü sanılandan düşük
Burası çalışmanın en şaşırtıcı bölümü. Yaygın kanı, Birleşik Krallık’ın vergi açısından ağır olduğu yönünde. Türk yatırımcı için rakamlar bunu desteklemiyor.
| Ülke | Satın alma vergileri | Yıllık vergi | 10 yıllık toplam | Bütçeye oranı | |
|---|---|---|---|---|---|
| Birleşik Krallık | £26.000 | £486 | £30.860 | %10.3 | |
| Dubai ve BAE | £13.010 | £0 | £13.010 | %4.3 | |
| Yunanistan | £17.670 | £3.137 | £49.043 | %16.3 |
Satın alma vergileri: Birleşik Krallık’ta damga vergisi (ikinci konut ve yurt dışı ikametli ek oranları dahil), Dubai’de tapu dairesi devir ücreti ve harçlar, Yunanistan’da devir vergisi ile noter, avukat ve tapu masrafları.
Bulgu 4: 10 yılda cebinizde kalan
Aynı mülkü on yıl elde tutup kiraya veren bir yatırımcı için tablo şöyle:
| Ülke | 10 yıllık brüt kira | Vergi | Net kira geliri |
|---|---|---|---|
| Birleşik Krallık | £150.000 | £4.860 | £145.140 |
| Dubai ve BAE | £150.000 | £0 | £150.000 |
| Yunanistan | £150.000 | £31.373 | £118.627 |
Dubai, sıfır vergi yapısıyla beklendiği gibi önde. Birleşik Krallık’ta Türk yatırımcının yıllık vergisi, kişisel gelir vergisi indirimi sayesinde oldukça hafif kalıyor. Yunanistan’da kira geliri kademeli olarak vergilendiriliyor ve yıllık ENFIA emlak vergisi var. Buna karşılık Yunanistan, bu çalışmadaki ülkeler arasında gayrimenkul yatırımıyla Avrupa Birliği’nde oturum hakkı sağlayan tek seçenek; yatırımın değeri bu hakla birlikte hesaplanmalı.
Sonucun anlamı
Bu tablo, “hangi ülke daha iyi” sorusuna tek bir cevap vermiyor; hangi sorunun sorulduğuna göre cevap değişiyor.
Net getiri önceliğinizse Dubai öne çıkıyor: düşük giriş fiyatı, düşük devir maliyeti, sıfır kira geliri vergisi. Sermaye güvenliği ve kurumsal düzen arıyorsanız Birleşik Krallık, giriş maliyeti yüksek olmasına rağmen yıllık yükü Türk yatırımcı için oldukça hafif. Avrupa Birliği’nde oturum hakkı hedefiniz ise Yunanistan öne çıkıyor: Altın Vize, yatırımcıya ve ailesine Yunanistan’da oturum hakkı ve Schengen bölgesinde vizesiz seyahat imkanı sağlıyor. Giriş bileti de sanıldığından ucuz: Yunanistan projelerimiz mevcut binaların konuta dönüşümü olduğu için Altın Vizede 250.000 euro kademesine giriyor ve o kademede metrekare şartı aranmıyor.
Çalışmanın sınırları
Bu bir piyasa endeksi değil. Örneklem, capital.works® portföyündeki yeni konut projelerinden oluşuyor; ikinci el piyasayı, sosyal konut segmentini ve portföy dışındaki geliştiricileri kapsamıyor. Yunanistan projelerinin giriş üniteleri küçük stüdyolar olduğu için o pazarda portföyün metrekare fiyatı pazar geneline göre yüksek çıkıyor.
Yunanistan portföyümüzde dokuz proje bulunuyor ve giriş üniteleri ağırlıklı olarak 33 ile 40 metrekare arası stüdyolar. Küçük ünitede metrekare fiyatı yükseldiği için Yunanistan satırındaki portföy medyanı pazar geneli için gösterge sayılmamalı; o satırda yayınlanmış piyasa ortalaması esas alınmalıdır. Vergi karşılaştırması ise tek bir projeye değil, 300.000 £ değerinde jenerik bir mülke ve Yunan vergi mevzuatına dayandığı için bu sınırlamadan etkilenmez. Vergi hesapları belirtilen varsayımlara dayanır ve kişisel duruma göre değişir. Kur oranları hesaplama tarihindeki seviyelerdir. Hiçbir rakam yatırım tavsiyesi veya vergi danışmanlığı yerine geçmez.
Basın için
Bu çalışmadaki veriler, kaynak gösterilmesi koşuluyla haber ve analizlerde serbestçe kullanılabilir. Atıf şu şekilde yapılabilir:
