Dubai’de Emlak Vergisi Var mı?

Yazan: Marcus M. Araz, MBA, PhD · Güncelleme: 20.09.2026

Hayır. Dubai’de yıllık emlak vergisi yok. Bireysel alıcı için kira gelirinden gelir vergisi, satıştan değer artış kazancı vergisi ve veraset vergisi de bulunmuyor. Karşınıza çıkan tek büyük kalem alımda bir kez ödenen %4 tapu harcı; yıllık tarafta ise vergi değil, site aidatı var.

Vergi mi, harç mı, aidat mı

Üç kelime birbirine karışıyor, ayırmak kolay: harç devlete bir işlem karşılığı bir kez ödenir, vergi gelir ya da mülkiyet üzerinden düzenli alınır, aidat binanın yönetimine ödenir. Dubai’de ortadaki sütun boş.

Kira geliriniz BAE’de vergilenmiyor

Birleşik Arap Emirlikleri gerçek kişilerden gelir vergisi almıyor. Dolayısıyla Dubai’deki dairenizin kira geliri BAE tarafında vergiye tabi değil. Brüt kira ile net kira arasındaki farkı vergi değil, yönetim ücreti, site aidatı ve boş kalma süresi yaratıyor.

Kurumlar vergisi beni kapsıyor mu

2023’te yürürlüğe giren %9’luk kurumlar vergisi yatırımcıları en çok tedirgin eden başlık oldu. Kural net: gerçek kişinin BAE’deki gayrimenkul yatırımı, lisans gerektirmeyen bir faaliyet olduğu sürece tutarı ne olursa olsun kurumlar vergisi kapsamı dışında. Kabine Kararı 49/2023 bunu ayrıca yazıyor, Federal Vergi Dairesi’nin gerçek kişilerin gayrimenkul yatırımına dair rehberi de aynı çizgide.

Aynı kararda geçen AED 1.000.000 ciro eşiği gerçek kişinin diğer ticari faaliyetleri için; gayrimenkul kirasında bu eşik işlemiyor. Mülkü lisanslı bir şirket üzerinden alırsanız tablo değişir, bu yüzden yapıyı kurmadan önce konuşmak gerekiyor.

KDV nerede çıkıyor

BAE’de KDV standart oranı %5, ama konut tarafında yükünü neredeyse hiç hissetmiyorsunuz. Konut kirası KDV’den istisna, yeni bir konutun tamamlanmasından sonraki ilk satışı sıfır oranlı, sonraki satışlar istisna. Ticari gayrimenkulde satış ve kira %5’e tabi. Portföyümüzdeki projeler konut olduğu için alım fiyatına KDV binmiyor.

Site aidatı vergi değil ama bütçenin içinde

Yıllık gider kaleminin adı service charge. Metrekare başına belirleniyor, projeye ve tesislere göre değişiyor, RERA’nın Mollak sistemi üzerinden denetleniyor ve bütçesi yayımlanıyor. Havuzu, spor salonu ve concierge’i olan bir kulede aidat sade bir binaya göre belirgin biçimde yüksek. Getiri hesabı yaparken brüt kiradan bu kalemi düşmek şart.

Belediye konut ücretini kim ödüyor

Dubai Belediyesi konut ücreti yıllık kiranın %5’i ve devlet portalının yazdığı gibi kiracıdan alınıyor; DEWA faturasına on iki taksitte ekleniyor. Daireyi kiraya veren yatırımcı için bu bir maliyet kalemi değil.

Türkiye tarafını unutmayın

Dubai’de vergi olmaması Türkiye’deki beyan yükümlülüğünüzü ortadan kaldırmıyor. Türkiye’de tam mükellefseniz dünya genelindeki gelirinizi beyan ediyorsunuz ve Dubai’deki kira geliri de buna dahil. Türkiye ile BAE arasında çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması var; hangi gelirin nerede vergileneceğini ve mahsup imkanını mali müşavirinizle netleştirin.

Sık Sorulan Sorular

Dubai’de yıllık emlak vergisi var mı? Yok. BAE’de gerçek kişiden alınan yıllık bir mülkiyet vergisi bulunmuyor.

Kira gelirimden vergi öder miyim? BAE tarafında hayır. Türkiye’de tam mükellefseniz beyan yükümlülüğünüz devam ediyor.

Satarken değer artış kazancı vergisi var mı? Bireysel satıcı için yok. Satışta yalnızca Arazi Dairesi tarafındaki işlem ücretleri çıkıyor.

Kurumlar vergisi beni ilgilendirir mi? Gerçek kişinin gayrimenkul yatırımı, lisans gerektirmediği sürece kapsam dışı. Kabine Kararı 49/2023 bunu açıkça yazıyor.

Alımda KDV ödüyor muyum? Konutta hayır. Ticari gayrimenkulde satış ve kira %5’e tabi.

Site aidatı ne kadar? Projeye göre metrekare başına değişiyor. Teklif aşamasında ilgilendiğiniz proje için gerçek rakamı paylaşıyoruz.

Belediye konut ücretini kim öder? Kiracı. Yıllık kiranın %5’i DEWA faturasına ekleniyor.

Kaynaklar

Gerçek kişilerin durumu için devlet portalı u.ae vergilendirme sayfası, kurumlar vergisi kapsamı için Kabine Kararı 49/2023 ve Federal Vergi Dairesi rehberi, KDV için Maliye Bakanlığı KDV sayfası, belediye konut ücreti için u.ae kiralama sayfası esas alındı. Tapu harcı Dubai Arazi Dairesi tarifesinden. Mevzuat değişebilir; alım kararından önce güncel durumu birlikte teyit ediyoruz.

Bu konuda size nasıl yardımcı oluyoruz

Yurtdışı Gayrimenkul Merkezi capital.works® olarak Dubai’de seçilmiş projeleri temsil ediyoruz. Şu anda sitede 35 Dubai projesi yayında ve her birinin fiyat listesi, kat planı ve teslim takvimi sayfasında duruyor. FCA yetkili kredi brokerıyız (FRN 1049015) ve NACFB üyesiyiz; alım, finansman, oturum ve teslim sonrası yönetim tek ekipten yürüyor.

Yasal uyarı

capital.works® (YATIRIM UK LIMITED) bir gayrimenkul danışmanlık şirketidir; vergi danışmanlığı hizmeti vermez. Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır, kişiye özel vergi tavsiyesi değildir. Türkiye ve Birleşik Arap Emirlikleri tarafındaki yükümlülüklerinizi yetkili bir mali müşavirle teyit edin.

Sıradaki adım

Hangi projede aidatın ne kadar olduğunu ve net getiriyi nasıl değiştirdiğini görmek isterseniz bize ulaşın. Alım masraflarının kalem kalem dökümü için Dubai’de ev almanın maliyeti sayfamıza, oturum tarafı için Dubai’de gayrimenkul alarak oturum sayfamıza bakabilirsiniz.