الاستثمار في الإسكان الاجتماعي في إنجلترا: المخاطر الحقيقية للمستثمرين

في المملكة المتحدة، استثمار “الإسكان الاجتماعي” هو عمومًا “الدولة تدفع الإيجار، لا مخاطر، إيجار مضمون” كما يقال.
لكن حقيقة الأمر ليست بهذه البساطة.

هذا النموذج الاستثماري يعمل إذا تم إنشاؤه بشكل صحيح، ولكنه يمكن أن يسبب أضرارًا جسيمة إذا أسيء فهمه.
فيما يلي أشرح بوضوح الأخطاء الأكثر شيوعاً التي يقع فيها المستثمرون.

“الدولة تدفع الإيجار” غير صحيح

هذا هو أكبر سوء فهم.

تدفع الإيجار في معظم المشاريع الدولة البريطانية ليست, هي شركة تقع في arada.
هذه الشركة إما أن تكون مزود إسكان أو مشغل.

إذا أفلس هذا التاجر أو لم يتمكن من السداد:

كيرة كيسيلر

→ سيبقى المنزل شاغراً

يظل المستثمر وحيدًا

2. “الإيجار المضمون” ليس مضمونًا دائمًا

تُستخدم عبارات مثل “ضمان إيجار لمدة 10 سنوات” أثناء البيع.
أما بالنظر إلى العقد:

• يمكن أن يكون عنصراً مبكراً للإصدار
• يمكن للشركة إلغاء الاتفاقية عندما تريد
• قد تكون فترة الضمان محدودة

يعني هذا الضمان في أغلب الأحيان ليس مضموناً مثل الفائدة المصرفية.

3. الإيجار المرتفع لا يعني قيمة مرتفعة

المنطق الذي اعتدنا عليه:

“القيمة تزداد بارتفاع الأيجار”

لا ينطبق هذا دائمًا في إنجلترا.

غالبًا ما تنظر البنوك وخبراء التقييم إلى الأمر على النحو التالي:

→ ماذا لو تم تأجير هذا المنزل بالإيجار العادي؟

وهذا يخلق الخطر التالي:

→ على الورق %8 عائدات

→ أما بنك %فيقيّم بـ 5

4. قد يكون من الصعب بيعه

لا يمكن بيع عقارات الإسكان الاجتماعي للجميع.

لأن

• لديك عقد إيجار طويل الأجل
• يجب على المستلم تحمل نفس المخاطر
• قد يكون الحصول على قرض عقاري صعبًا

لذلك، الخروج (exit) ليس سهلاً دائماً.

5. المنزل يبلى بشكل أسرع

البروفايل الذي يعيش في الإسكان الاجتماعي عادة ما يكون:

• يجعل الاستخدام أكثر كثافة
• قد يظهر اهتمام أقل

نتيجة

→ المزيد من تكاليف الصيانة

↔ تجديدات أكثر تواتراً

6. العقد هو الموضوع الأكثر أهمية

معظم المستثمرين لا ينظرون إلى العقد، بل ينظرون إلى العائد.
في إنجلترا، يجب أن يكون العكس.

يجب أن تكون هذه الأسئلة واضحة:

• من سيقوم بالصيانة؟
• في أي حالة سيتم إعادة تسليم المنزل؟
• ماذا يحدث إذا انسحبت الشركة؟

7. قد يكون الحصول على قرض عقاري صعباً

لا تمول كل بنك هذا النموذج.

نتيجة

→ خيارات بنوك أقل

→ فائدة أعلى

→ نسبة فائدة أقل

ملخص صافي

استثمار الإسكان الاجتماعي:

• يمكن أن يوفر دخلاً منتظمًا
• خطر بقائها فارغة منخفض
• مستوى التحكم في الأما منخفض.
• قد يكون الخروج صعبًا
• إذا تم اختيار عامل التشغيل الخاطئ، فإن المخاطر كبيرة

القضية الحرجة هي:

أنت تشتري الشركة التي تدفع الإيجار، وليس المنزل.