İngiltere’de “social housing” yatırımı genelde “devlet kirayı ödüyor”, “risk yok”, “garanti kira” gibi anlatılır.
Ancak işin gerçeği bu kadar basit değildir.
Bu yatırım modeli doğru kurulursa işe yarar, ama yanlış anlaşılırsa ciddi zarar ettirebilir.
Aşağıda yatırımcıların en çok yanıldığı noktaları açık şekilde anlatıyorum.
1. “Devlet kirayı ödüyor” doğru değil
En büyük yanlış anlama budur.
Çoğu projede kirayı ödeyen İngiliz devleti değil, arada bulunan bir şirkettir.
Bu şirket bir housing provider veya işletmeci olur.
Eğer bu şirket batarsa veya ödeme yapamazsa:
→ kira kesilir
→ ev boş kalır
→ yatırımcı tek başına kalır
2. “Guaranteed rent” her zaman garanti değildir
Satış sırasında “10 yıl garanti kira” gibi ifadeler kullanılır.
Ama sözleşmeye bakıldığında:
- Erken çıkış maddesi olabilir
- Şirket istediğinde anlaşmayı bozabilir
- Garanti süresi sınırlı olabilir
Yani bu garanti çoğu zaman bankadaki faiz gibi garanti değildir.
3. Yüksek kira = yüksek değer demek değil
Alışık olduğumuz mantık:
“Kira yüksekse ev değerlidir”
İngiltere’de bu her zaman geçerli değil.
Banka ve ekspertiz çoğu zaman şöyle bakar:
→ Bu ev normal kiraya verilse ne eder?
Bu da şu riski yaratır:
→ Kağıt üzerinde %8 getiri var
→ Ama banka %5’e göre değer biçiyor
4. Satması zor olabilir
Social housing mülkleri herkese satılamaz.
Çünkü:
- Uzun kira sözleşmesi vardır
- Alıcı aynı riskleri almak zorundadır
- Mortgage almak zor olabilir
Bu nedenle çıkış (exit) her zaman kolay değildir.
5. Ev daha hızlı yıpranır
Social housing’da yaşayan profil genelde:
- Daha yoğun kullanım yapar
- Daha az özen gösterebilir
Sonuç:
→ Daha fazla bakım masrafı
→ Daha sık tadilat
6. Sözleşme en kritik konu
Çoğu yatırımcı sözleşmeye bakmaz, sadece getiriye bakar.
İngiltere’de ise tam tersi olmalı.
Şu sorular net olmalı:
- Bakımı kim yapacak?
- Ev hangi durumda geri teslim edilecek?
- Şirket çıkarsa ne olur?
7. Mortgage almak zor olabilir
Her banka bu modeli finanse etmez.
Sonuç:
→ Daha az banka seçeneği
→ Daha yüksek faiz
→ Daha düşük kredi oranı
Net Özet
Social housing yatırımı:
- Düzenli gelir sağlayabilir
- Boş kalma riski düşüktür
- Ama kontrol düşüktür
- Çıkış zor olabilir
- Yanlış operatör seçilirse risk büyüktür
En kritik konu şudur:
Evden çok, kirayı ödeyen şirketi satın alıyorsun.
