Sol alttaki butona tıklayarak Whatsapp’tan bize hemen ulaşabilirsiniz
Bu yazı gerçek bir soruyla doğdu: iki kişi İngiltere’de birlikte ev alabilir mi? Kısa cevap evet, alabilir. Uzun cevap, kimin hangi payla tapuda yazdığının damga vergisinden mirasa kadar her şeyi değiştirdiği.
Tapuda kaç isim olabilir?
İngiltere Tapu Dairesi (Land Registry) bir mülkün tapusuna en fazla dört isim yazıyor. Daha kalabalık bir grup alacaksa, mülkü bu dört kişi tröst olarak diğerleri adına tutuyor ve gerçek paylar ayrı bir belgede tanımlanıyor.
İki ayrı mülkiyet biçimi var ve seçim sonradan pahalıya mal oluyor
Joint tenants. Paylar bölünmüyor, herkes mülkün tamamına birlikte sahip. Maliklerden biri vefat ettiğinde payı vasiyete bakılmaksızın otomatik olarak diğerine geçiyor. Evli çiftlerin alışıldık tercihi.
Tenants in common. Paylar tanımlı: yüzde 50 ile yüzde 50 olabilir, yüzde 70 ile yüzde 30 da olabilir. Bir malik vefat ettiğinde payı otomatik olarak diğerine geçmiyor, vasiyetine göre mirasçılarına gidiyor. Farklı tutarlar koyan ortaklar, kardeşler ve arkadaşlar için uygun olan yapı bu.
Bu seçim hukuki bir işlem ve avukatın alanı. Biz süreci ve belge akışını yönetiriz; tapudaki yapıyı sizin avukatınız kurar.
Asıl tuzak damga vergisinde
Burası ortak alımda en çok kaçırılan yer, o yüzden açıkça yazıyorum. Ortak alıcılardan herhangi biri dünyanın herhangi bir yerinde konut sahibiyse, ek konut damga vergisi o kişinin payına değil, alımın tamamına uygulanıyor.
HMRC’nin kendi el kitabı bunu şöyle ifade ediyor: ortak alımda, alıcılardan herhangi biri tek başına değerlendirildiğinde yüksek oran kapsamına giriyorsa, işlemin tamamı yüksek oran kapsamına giriyor. Payın ne kadar küçük olduğu da fark etmiyor.
Somutlaştıralım. İlk evini alan biri, İstanbul’da bir dairesi olan kardeşiyle birlikte Londra’dan ev alıyor. Kardeşin payı yüzde 10 bile olsa, ek konut oranı alımın tamamı üzerinden hesaplanıyor.
Aynı mantık yerleşik olmama sürşarjında da işliyor: alıcılardan biri İngiltere yerleşiği sayılmıyorsa, sürşarj işlemin tamamına uygulanıyor.
Oranlar dönem dönem değişiyor; güncel rakam ve kendi senaryonuz için damga pulu vergisi hesaplayıcımızı kullanın. Dilim tablosu ve sürşarjların ayrıntısı İngiltere’de ev almak rehberimizde.
Bir istisna var
Diğer mülkte hiçbir intifa hakkı bulunmayan bir kişi ortak alıcı sayılmıyor. Ama bunun yazılı olarak belgelenmesi gerekiyor; sözlü beyan yeterli değil.
Mortgage tarafında ne değişiyor?
- Banka bütün başvuranları birlikte değerlendiriyor: gelirler toplanıyor, ama kredi kartı borcundan nafakaya kadar yükümlülükler de toplanıyor.
- Tapuda adı olan herkesin genellikle mortgage’da da adı oluyor. Tapuda olup kredide olmayan bir malik bankanın teminatını zorlaştırdığı için kabul edilmiyor.
- Geri ödeme sorumluluğu müşterek ve müteselsil: ortaklardan biri ödemezse banka tamamını diğerinden isteyebiliyor.
- Başvuranlardan birinin kredi geçmişi diğerini de etkiliyor.
Yurt dışında yaşayan alıcılar için şartlar ayrıca değişiyor; seçenekleri buy to let mortgage sayfamızda topladık.
Biri satmak isterse ne olacak?
Ortak alımda en çok atlanan şey bu ve cevabı alımdan önce yazılıyor. Declaration of trust, yani bir mülkiyet beyanı, şunları kayda geçiriyor: kim ne kadar para koydu, aylık ödemeleri kim yapıyor, biri çıkmak isterse diğerinin önalım hakkı var mı, satış kararı nasıl alınıyor, tadilat harcaması paylara nasıl yansıyor.
Bu belge olmadan anlaşmazlık mahkemeye gidiyor ve mahkeme paraya değil tapudaki yapıya bakıyor. Joint tenants seçilmişse, biri yüzde 80 ödemiş olsa bile pay eşit kabul ediliyor.
Kira geliri ve vergi
Kira geliri paylara göre bölünüyor ve her malik kendi payını ayrı beyan ediyor; herkes kendi vergisiz tutarını ve kendi dilimini kullanıyor. Yurt dışında yaşayan malikler için yerleşik olmayan ev sahibi kaydında (NRL) her malik ayrı başvuruyor. Ayrıntısı kira geliri vergisi sayfamızda.
Karar Verirken Nelere Bakmalı
- Damga vergisini birlikte hesaplayın. Ortaklardan birinin başka bir konutu varsa maliyet tahmininizin tamamı değişir.
- Yapıyı baştan seçin. Joint tenants ile tenants in common arasındaki fark, sonradan düzeltmesi masraflı bir fark.
- Declaration of trust’u alımla birlikte yaptırın. Sonradan, anlaşmazlık çıkınca yapılmıyor.
- Mortgage kapasitesini ortak hesaplayın. Gelirler toplandığı gibi borçlar da toplanıyor.
- Çıkış senaryosunu konuşun. Biri evlenip taşınmak, biri nakde geçmek isteyebilir; bunun cevabı sözleşmede olmalı.
Ortak alım senaryonuzu birlikte çıkaralım: kim hangi payla girecek, damga vergisi ne olacak, mortgage kapasitesi ne kadar. Bize ulaşın
