Buy to let mortgage, kiraya vermek için alınan konutun kredisidir ve kararın dayanağı oturduğunuz evin kredisinden farklıdır: bir konut kredisinde borç veren sizin gelirinize bakar, buy to let’te asıl olarak evin ürettiği kiraya bakar. Maaşınız eşikleri geçmeye yarar, krediyi belirleyen rakam kiradır. Bu sayfa kararın üç ayağını sırayla çıkarıyor: kira testi, peşinat ve alımı kendi adınıza mı yoksa şirket üzerinden mi yapacağınız. capital.works® olarak İngiltere’de finansmanda FCA’ya kayıtlıyız ve NACFB üyesiyiz.
Kira testi: krediyi belirleyen hesap
Borç veren, kirayı bugünkü faizle değil stres faizi denen daha yüksek bir oranla test eder ve kiranın bu faizi belirli bir katsayıyla aşmasını ister. Katsayının adı kira karşılama oranı, piyasada ICR olarak geçiyor. 2026 piyasasında yaygın uygulama şöyle: stres faizi beş yıl ve üzeri sabit ürünlerde %5,5 civarında, daha kısa vadelerde ürün faizinin iki puan üstü; katsayı temel orandan vergi ödeyende %125, üst dilimde vergi ödeyende %145, limited şirket üzerinden alımda yine %125.
Rakamla görmek hesabı anlaşılır kılıyor. £250.000 değerinde bir daire, %75 kredi oranı, %5,5 stres faizi:
| Kalem | Rakam |
|---|---|
| Konut fiyatı | £250.000 |
| Peşinat (%25) | £62.500 |
| Kredi tutarı | £187.500 |
| Stres faiziyle yıllık faiz | £10.312 |
| %125 oranda gereken aylık kira | £1.074 |
| %145 oranda gereken aylık kira | £1.246 |
Yani aynı daire, aynı kredi ve aynı faizle, vergi diliminize göre £1.074 ile £1.246 arasında bir kira istiyor. Aradaki £172 fark, kiranın kendisi değişmediği halde alabileceğiniz krediyi belirliyor: kira yetmezse borç veren kredi tutarını düşürür, yani peşinatı artırmanız istenir. Bu yüzden projeyi seçerken fiyat kadar o posta kodunda gerçekleşen kira seviyesi önemlidir; geliştiricinin kira tahmini değil, o kodun güncel kira ilanları esas alınmalı.
Kirayı ve masraf sonrası net getiriyi kendi rakamlarınızla denemek için kira geliri hesaplayıcımızı kullanabilir, şehir ve ilçe bazında gerçekleşen getiri bantlarına kira getirisi sayfamızdan bakabilirsiniz.
Peşinat: hangi bant neyi açar
Buy to let’te alt sınır genellikle %25 peşinattır, yani %75 kredi oranı. Peşinatı artırmak iki şeyi birden değiştirir: faiz bandı düşer ve kira testi rahatlar, çünkü daha küçük kredinin stres faizi de daha küçüktür. Pratikte kırılma noktaları %75, %70, %65 ve %60 kredi oranlarında olur; aynı daire için %60 bandında teklif edilen faiz ile %75 bandındaki faiz arasındaki fark, ödeyeceğiniz toplam maliyette peşinat farkının bir kısmını geri getirir.
Peşinatın yanına koymanız gereken kalemler ayrıca var: damga pulu vergisi (ikinci ve sonraki konutlarda ek oran, İngiltere’de yaşamıyorsanız bunun üstüne bir ek daha), avukat ücreti, değerleme, kredi kurulum ücreti ve ilk kira gelene kadar iki üç aylık nakit tampon. Toplamı damga pulu hesaplayıcımızda ve alım maliyeti hesaplayıcımızda çıkarabilirsiniz.
Kendi adınıza mı, limited şirket üzerinden mi
2020’den bu yana kendi adına kiraya veren bir kişi, ödediği mortgage faizini kira gelirinden gider olarak tam düşemiyor; faiz için temel orandan bir vergi indirimi uygulanıyor. Üst dilimde vergi ödeyen bir kiraya veren için bu, aynı kiradan eline kalan paranın belirgin biçimde azalması demek. Limited şirket (yatırımcıların kurduğu türüne SPV deniyor) üzerinden alımda faiz şirketin gideri sayılıyor ve kalan kâr kurumlar vergisine tabi oluyor. Kira testinin de şirkette %125’ten yapılması, aynı daireden daha yüksek kredi çıkması anlamına gelir.
Bedava değil: şirket üzerinden alımda faiz genelde kişisel alımdan bir miktar yüksek, borç veren seçeneği daha dar, kişisel kefalet isteniyor, her yıl şirket hesabı ve beyanı tutmak gerekiyor, parayı şirketten kendinize aktarırken ikinci bir vergi katmanı çıkıyor. Hangisinin size uyduğu vergi diliminize, kaç konut alacağınıza ve parayı ne zaman kullanmak istediğinize bağlı; bu bir muhasebe kararıdır ve muhasebecinizle birlikte verilmelidir. Biz finansman tarafında iki yapının da hangi şartlarla fonlanabileceğini önceden çıkarır, sayıları yan yana koyarız.
| Kendi adına | Limited şirket (SPV) | |
|---|---|---|
| Faizin gider yazılması | Kısıtlı, temel oranda indirim | Şirket gideri |
| Kira testi katsayısı | %125 temel oran, %145 üst dilim | Genellikle %125 |
| Faiz bandı | Daha düşük | Bir miktar daha yüksek |
| Borç veren sayısı | Geniş | Daha dar |
| Yıllık yükümlülük | Kişisel beyan | Şirket hesabı ve beyanı |
| Kârın size geçişi | Doğrudan | İkinci bir vergi katmanı |
Dört konuttan sonra: portföy sahibi incelemesi
Mortgage’lı dört ya da daha fazla kiralık konutu olan bir kişi, borç verenin gözünde portföy sahibi sayılır ve inceleme değişir: yalnız alacağınız dairenin kirası değil, bütün portföyün kira ve borç dengesi, portföyün toplam kredi oranı, boşluk oranı ve genelde bir iş planı istenir. Bu aşamada dosyanın hazırlanış biçimi sonucun kendisini belirleyebiliyor; aynı portföy, iyi düzenlenmiş bir tabloyla onay alırken dağınık bir dosyayla reddedilebiliyor.
İngiltere dışında yaşıyorsanız
Yurt dışında yaşayan alıcı için buy to let kapısı kapalı değil, ama daha dar: daha yüksek peşinat, daha az sayıda borç veren, gelirin yurt dışı kaynaklı olması halinde ek belge ve çoğu zaman kimlik ile adres doğrulamasının noter onaylı istenmesi. İngiliz pasaportu olup yurt dışında yaşayanlar (expat) ile hiç İngiltere bağı olmayan alıcılar farklı değerlendiriliyor, Türkiye gibi ülkelerden gelen gelir belgelerinin kabul edilme biçimi borç verene göre değişiyor. Süreci baştan buna göre kurmak, yanlış kapıya başvurup reddedilmekten çok daha hızlıdır.
Yeni projede (off-plan) kredi ne zaman alınır
Yeni projede en sık yapılan hata, krediyi sözleşme aşamasında almaya çalışmaktır. Mortgage teklifleri belirli bir süre geçerlidir, teslim ise iki üç yıl sonra olabilir; bu yüzden kredi, tamamlanmaya yaklaşıldığında alınır. Sözleşme aşamasında yapılması gereken şey, o tarihte kredinin çıkacağından emin olmaktır: bugünkü kira seviyesiyle testin geçtiğini, dairenin kredi verilebilir nitelikte olduğunu ve geliştiricinin verdiği teşviklerin değerlemeye nasıl yansıyacağını önceden görmek. Geliştirici katkısı (ödenen aidat, mobilya paketi, peşinat desteği) borç verene bildirilmek zorundadır ve değerlemeyi aşağı çekebilir.
Portföyümüzdeki projelerin teslim tarihleri, aidatları ve giriş fiyatları ilan sayfalarında yazılı; aynı listeye geliştiriciye göre ya da posta koduna göre göz atabilirsiniz.
Biz ne yapıyoruz
capital.works® olarak finansmanda FCA’ya kayıtlıyız ve NACFB üyesiyiz. Çalışma biçimimiz şu: önce alacağınız dairenin kirasıyla testin hangi katsayıda geçtiğini hesaplarız, sonra kendi adınıza ve şirket üzerinden iki senaryoyu yan yana koyarız, ardından dosyayı sizin profilinize uygun kaynaklara götürürüz. Kurum adı paylaşmıyoruz, çünkü hangi kaynağın uygun olduğu alıcının profiline göre değişir ve isim üzerinden kurulan beklenti çoğu zaman yanlış çıkar. Vergi tarafında kararı muhasebecinizle verirsiniz; biz finansman tarafının rakamlarını çıkarırız.
Devamı için finansman çözümleri sayfamıza, faizlerin neye göre belirlendiği için mortgage faiz oranları sayfamıza, faizsiz yapı arıyorsanız İslami mortgage sayfamıza, alım sürecinin tamamı için İngiltere’de ev almak sayfamıza bakabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Buy to let mortgage için ne kadar peşinat gerekiyor? Yaygın alt sınır %25, yani £250.000 değerinde bir dairede £62.500. Peşinatı %30 ya da %35’e çıkarmak hem faiz bandını düşürür hem kira testini rahatlatır.
Kira ne kadar olmalı? Kiranın, stres faiziyle hesaplanan yıllık faizi %125 ile %145 arasında bir katsayıyla aşması isteniyor. £250.000 değerinde, %75 kredili bir dairede bu aylık £1.074 ile £1.246 arasında bir kira demek.
Maaşım olmadan buy to let mortgage alabilir miyim? Krediyi belirleyen kiradır, ama borç verenler çoğunlukla bir asgari gelir ve kira dışı bir gelir kaynağı arar. Emeklilik, kira ve temettü gelirleri kabul edilebiliyor; hangisinin sayıldığı kaynağa göre değişir.
Limited şirket üzerinden almak her zaman daha avantajlı mı? Hayır. Üst dilimde vergi ödeyen ve birkaç konut alacak bir kiraya veren için genelde öne geçer, tek konut alacak ve temel orandan vergi ödeyen biri için şirketin yıllık maliyeti kazancı yiyebilir. Karar vergi diliminize ve konut sayısına bağlı.
İngiltere’de yaşamıyorum, kredi alabilir miyim? Alabilirsiniz, şartlar daha dar: daha yüksek peşinat, daha az borç veren ve yurt dışı gelir için ek belge. Başvuruyu baştan bu profile uygun kaynağa götürmek gerekiyor.
Yeni projede krediyi ne zaman almalıyım? Teslime yaklaşınca, çünkü teklifler sınırlı süre geçerlidir. Sözleşme aşamasında yapılması gereken, o tarihte kredinin çıkacağını ve geliştirici teşviklerinin değerlemeyi nasıl etkileyeceğini önceden görmektir.
Bu sayfadaki oran ve katsayılar 2026 piyasasında yaygın uygulamayı anlatır, bir teklif ya da kişiye özel tavsiye değildir. Rakamlar borç verene, dairenin niteliğine ve alıcının profiline göre değişir.
