Bu sayfa, İngiltere’de mortgage başvurusunun nasıl yürüdüğünü anlatıyor: hangi kredi yapısının hangi amaca uyduğu, istenen belgeler, maliyet kalemleri ve başvuruyu geciktiren tipik hatalar. Yurt dışında yaşayan alıcıdan genellikle %25 ile %40 arasında peşinat isteniyor, yani kredi oranı (LTV) %60-%75 bandında kalıyor.
“Alabilir miyim, ne kadar kredi çıkar?” sorusunun cevabı ayrı bir sayfada: Türk vatandaşı İngiltere’de mortgage alabilir mi sayfasında uygunluk şartlarını, kiralık ile oturmak için alım farkını ve kredi tutarını belirleyen ICR testini örnekle anlattık.
capital.works® FCA’ya kayıtlıdır ve NACFB üyesidir.
Başvurudan önce: ikamet ülkesi kontrolü
Uygunluk şartlarının tamamı alabilir miyim sayfasında. Burada yalnız başvuru sırasını değiştiren tek maddeye değiniyoruz: kredi verenin ikamet ülkenize bakması.
Bazı kurumlar belirli ülkelerde yaşayanlara kredi vermiyor. Kısıtlama uyruğa değil ikamet ülkesine bakıyor, bu yüzden hangi kurumun kapısının açık olduğu başvurudan önce kontrol edilmeli. Gelir, peşinat kaynağı ve kredi geçmişi şartlarını alabilir miyim sayfasında tablolaştırdık.
Hangi yapı: bireysel mi, şirket mi
Kiralık alımda iki yol var ve seçim vergiyle ilgili, faizle değil.
| Bireysel buy-to-let | SPV (limited şirket) buy-to-let | |
|---|---|---|
| Peşinat | Genellikle %25’ten başlıyor | Genellikle %30’dan başlıyor |
| Faiz | Çoğunlukla biraz daha düşük | Çoğunlukla biraz daha yüksek |
| Vergi | Kira geliri kişisel gelir vergisine giriyor, faiz gideri sınırlı indiriliyor | Kira kârı kurumlar vergisine giriyor, faiz gideri tam gider yazılıyor |
| Yük | Yok | Şirket kuruluşu, muhasebe ve yıllık beyan |
| Kime uygun | Tek mülk alan ya da kendi kullanacak alıcı | Portföy kuran, kârı şirkette tutmayı planlayan alıcı |
Kendi kullanımınız için alıyorsanız SPV yolu kapalı: şirket üzerinden alınan konutta oturmak kredi şartlarını ihlal ediyor.
Faiz ödemeli mi, geri ödemeli mi
Faiz ödemeli (interest-only): aylık ödeme yalnız faizi karşılıyor, anapara vade sonunda toplu ödeniyor. Aylık yük düşük, nakit akışı rahat; kiralık mülklerde yaygın. Vade sonunda anaparayı nasıl kapatacağınızı baştan planlamanız gerekiyor.
Geri ödemeli (repayment): her ay faiz ve anapara birlikte ödeniyor, vade sonunda mülkte borç kalmıyor. Aylık yük yüksek, risk düşük; kendi kullanımında mantıklı olan bu.
İstenen belgeler
| Belge | Ne için isteniyor |
|---|---|
| Pasaport ve adres belgesi | Kimlik doğrulaması; adres belgesi genellikle son üç aya ait fatura ya da banka ekstresi. |
| Gelir belgesi | Maaşlıysanız bordro ve işveren yazısı; şirket sahibiyseniz onaylı mali tablolar ve vergi beyannamesi. |
| Banka hesap özeti | Genellikle son altı ay. Düzensiz büyük girişler açıklanmak zorunda. |
| Fon kaynağı belgesi | Peşinat artı birkaç aylık taksit tutarında rezervin görülmesi isteniyor. |
| Kira geliri projeksiyonu | Kiralık alımda, kiranın taksiti karşıladığını göstermek için. |
Belgeler İngilizce değilse yeminli tercüme isteniyor. En sık gecikme sebebi eksik belge değil, birbirini tutmayan belge: hesap özetindeki tutarla gelir belgesindeki tutarın örtüşmemesi başvuruyu baştan başlatıyor.
Maliyet kalemleri
Kredinin kendi maliyeti faizden ibaret değil. Tipik kalemler: kurum dosya ücreti (arrangement fee, genellikle kredi tutarının bir yüzdesi ya da sabit bir tutar), ekspertiz ücreti, avukatlık ve tapu harçları, yurt dışında yaşayan alıcıda ek kimlik doğrulama ücreti. Bunlar alımın toplam maliyetine giriyor; hesabı capital.works alım maliyeti hesaplayıcısında yapabilirsiniz.
Oranlar ve faizsiz alternatif
Yurt dışında yaşayan alıcıya sunulan oran, İngiltere’de yaşayan alıcıya göre genellikle daha yüksek oluyor. Oranı neyin belirlediğini ve güncel politika faizini mortgage faiz oranları sayfamızda tutuyoruz. Faiz ödemek istemiyorsanız, İslami bankaların konut satın alma planları yurt dışında yaşayanlara da açık; şartları faizsiz mortgage sayfamızda karşılaştırdık.
Süreç
- Ön onay (decision in principle). Gelir ve peşinat bilgisiyle alınıyor, birkaç gün sürüyor. Bağlayıcı değil ama satıcıya ciddiyet gösteriyor.
- Mülk seçimi ve rezervasyon. Yeni projede rezervasyon bedeli ödeniyor.
- Tam başvuru ve ekspertiz. Kurum mülkü değerliyor; değer beklenenin altında çıkarsa kredi tutarı düşüyor.
- Kredi teklifi (mortgage offer). Genellikle üç ila altı ay geçerli. Maketten alımda teslim bu süreyi aşıyorsa teklifin yenilenmesi gerekiyor, bunu baştan hesaba katın.
- Sözleşme değişimi ve tapu. Avukat paranın kaynağını ayrıca denetliyor.
Sık yapılan hatalar
- Peşinatı başvurudan hemen önce hesaba geçirmek. Paranın hesapta bir süre durmuş olması ve kaynağının belgelenmesi isteniyor.
- Maketten alımda kredi teklifinin süresini teslim tarihine göre planlamamak.
- Kiranın taksiti karşıladığını varsaymak. Kurumlar kirayı belirli bir katsayıyla ve kendi varsaydıkları faizle test ediyor; gerçek kira yetse bile test kalabiliyor.
- Şirket üzerinden alınan konutta oturmayı planlamak.
Peşinat ve kredi oranı bantları kurumların ürün kılavuzlarından derlenmiştir ve sık değişiyor; bağlayıcı olan başvuru anında geçerli olan şartlardır. Kaynak: capital.works® mortgage derlemesi, Eylül 2026.
