EATON SQUARE by Ellington: JVC’de %8,5’e Varan Kira Getirisi

Merhaba arkadaşlar, açık hava yoga alanı, açık hava ofis terası ve çocuk gündüz bakımı olan bir proje. Bugün EATON SQUARE by Ellington ile karşınızdayız!

دائرة قرية جميرا‘de, إلينغتون بروبرتيز tarafından geliştirilen yaklaşık 10 katlı butik bir rezidans. Merkezinde geniş bir iç avlu var. Ama bu projeyi ayıran şey olanak listesi: standart havuz ve spor salonunun ötesinde açık hava yoga alanı, açık hava ofis terası و çocuk gündüz bakım alanı. Stüdyo, 1 ve 2 yatak odalı seçenekler. Evet, yanlış duymadınız: AED 600.000’a bu paket.

الأسعار

• Rezidanslar: AED 600.000‘dan başlıyor
• Stüdyo, 1 ve 2 yatak odalı seçenekler
• Büyüklük: 38 متر مربع‘den itibaren
• تقريبا 10 katlı butik proje, geniş iç avlu konsepti
• Konum: Jumeirah Village Circle (JVC), Dubai

AED 600.000, Dubai portföyümüzün en düşük giriş fiyatlarından biri. Bu seviyede tasarım odaklı bir geliştiricinin projesine girmek ve bu olanak paketini almak, JVC’de bile alışılmış değil.

Neden Eaton Square?

Olanak listesi fiyatın üzerinde

Dubai’de AED 600.000 bandındaki projelerin standart olanakları havuz, spor salonu ve bir sosyal alandır. Eaton Square bunun ötesine geçiyor:

• Açık hava ofis terası: Evden çalışanlar için dışarıda çalışma alanı. Dubai’nin kış aylarında fiilen kullanılabilir bir olanak.
• Açık hava yoga alanı: Sağlıklı yaşam odaklı kiracı kitlesine doğrudan hitap ediyor.
• Çocuk gündüz bakım alanı: Aile kiracıları için belirleyici; bu fiyat bandında neredeyse hiç görülmez.

Bunların pratik değeri şu: kiralama ilanınızda yazacağınız üç ayrı cümle. Bölgedeki yüzlerce benzer daire arasından ayrışmanızı sağlıyor.

• JVC: alışveriş merkezleri, restoranlar, okullar ve kliniklerle oturmuş bölge
• Al Khail Road و Sheikh Mohammed Bin Zayed Road üzerinden şehrin her yerine bağlantı
• Dubai Marina و Mall of the Emirates arabayla kısa mesafede
• Dubai Uluslararası Havalimanı‘na doğrudan erişim

İç avlu konsepti

Projenin merkezindeki geniş avlu, Dubai’nin dikey kule kültüründe nadir bir yaklaşım. Sakinler için görsel bir öğe değil, günlük hayatta kullanılan bir ortak alan. Ellington bu tasarımı JVC’deki diğer projesi Belgravia’da da uygulamış.

Günlük Hayat: Avlu Etrafında

Sabah açık hava yoga alanında egzersiz, sonra Al Khail Road üzerinden şehir merkezine. Ya da evden çalışıyorsanız açık hava ofis terasında. Öğle arası avluda mola. Akşam JVC’nin restoranları; çocuk gündüz bakımı ve oyun alanı binada. Hafta sonu Dubai Marina veya Mall of the Emirates kısa mesafede.

Eaton Square Kira Getirisi

Düşük giriş fiyatı ve JVC’nin güçlü kiralık talebi birleşince yüksek bir getiri çıkıyor. Bu segmentte brüt kira getirisi tipik olarak %7,5 ile %8,5 bandında seyrediyor ve bu, portföyümüzün en yüksek oranı.

Rakamı somutlaştıralım: AED 600.000’lık bir daire, %8 brüt getiri ile yılda yaklaşık AED 48.000 kira geliri üretir ve bu gelirden hiç vergi kesilmez. Aynı sermayeyi (yaklaşık £128.000) Londra’ya koysaydınız hiçbir yerde daire alamazdınız.

Ortak Alanlar ve Eaton Square’i Özel Kılan Detaylar

• Açık Hava Ofis Terası: Evden çalışanlar için dışarıda çalışma alanı.
• Açık Hava Yoga Alanı: Sağlıklı yaşam odaklı kiracıya hitap eden nadir bir olanak.
• Çocuk Gündüz Bakım Alanı: Bu fiyat bandında neredeyse hiç görülmeyen bir tesis.
• Geniş İç Avlu: Projenin merkezinde peyzajlı ortak alan.
• Yüzme Havuzu: Sakinlere özel havuz ve dinlenme alanı.
• Fitness Stüdyosu: Üyelik gerektirmeyen tam donanımlı spor tesisi.
• Açık Hava Oturma Alanları: Avlu ve teraslarda düzenlenmiş bölümler.
• Butik Ölçek: Yaklaşık 10 kat; ortak alanlar kalabalık değil.

من الذي يشتري؟

Bu proje en yüksek getiriyi arayan yatırımcıların و olanak paketine değer verenlerin tercihi. AED 600.000 giriş fiyatı ile %8 bandındaki getiri, portföyümüzün en güçlü matematiği. Çocuk gündüz bakımı ve yoga alanı gibi olanaklar aile ve genç profesyonel kiracıya doğrudan hitap ediyor, bu da kiralamada avantaj demek.

الأسئلة المتداولة

Eaton Square mi Eaton Place mi? İkisi de Ellington’ın JVC’deki projeleri ve isimleri karıştırılıyor. إيتون بليس düşük katlı, daha küçük ve AED 550.000’dan başlıyor. Eaton Square yaklaşık 10 katlı, olanak paketi daha zengin (açık hava ofisi, yoga alanı, çocuk bakımı) ve AED 600.000’dan başlıyor. Aradaki AED 50.000 fark, olanak listesine yansıyor.

JVC’de metro var mı? Hayır. Bölgede toplu taşıma sınırlı; günlük hayat ve işe gidiş için araç kullanımı şart.

38 m² kiralanır mı? Evet, JVC’de kompakt daireler en hızlı kiralanan tiptir. Olanak paketi bu tipte ayrıştırıcı bir avantaj sağlıyor.

Tapu tipi nedir? JVC freehold bölgedir; yabancılar tam mülkiyet tapu alabilir.

Toplam Maliyet: EATON SQUARE Alırken Gerçekte Ne Kadar Ödersiniz?

Dubai’nin en büyük avantajı burada ortaya çıkıyor: emlak vergisi yok, sermaye kazancı vergisi yok, kira geliri vergisi yok. İngiltere’de bir yatırımcı damga vergisi, gelir vergisi ve satışta sermaye kazancı vergisiyle uğraşırken, Emirlikler’de bireysel yatırımcı için bunların hiçbiri bulunmuyor. Karşılığında tek seferlik bir devir maliyeti var. AED 600.000 değerinde bir daire üzerinden hesaplayalım:

Devlet harçları toplamda fiyatın yaklaşık %4,5’i kadar tutuyor; emlak komisyonu da eklenirse toplam edinim maliyeti %6-7 bandına çıkıyor. Mortgage kullanacaksanız ayrıca kredi tutarının %0,25’i oranında ipotek tescil ücreti ve banka masrafları var. İkinci el alımlarda geliştiriciden NOC (itiraz yoktur) belgesi için AED 500-5.000 arası bir ücret çıkabiliyor.

Sonrasında ödeyeceğiniz tek düzenli kalem service charge: Emirlikler’de bu ücret metrekare (sq ft) başına yıllık olarak hesaplanır ve Dubai Land Department (DLD) tarafından denetlenir. Bina kalitesine ve olanaklara göre ciddi değişir; net getiriyi doğrudan etkilediği için satın almadan önce mutlaka güncel rakamı isteyin. Biz her daire için bunu sizin adınıza çıkarıyoruz.

Golden Visa: Gayrimenkulle 10 Yıllık Oturum

Dubai’de gayrimenkul yatırımının İngiltere’den en büyük farkı bu. Birleşik Krallık’ta mülk almak size oturum hakkı vermez; Birleşik Arap Emirlikleri’nde ise AED 2 milyon değerinde konut sahibi olmak 10 yıllık Golden Visa yolunu açıyor. Vize eşinizi ve çocuklarınızı da kapsıyor.

Bu projede giriş fiyatı eşiğin altında. AED 600.000 seviyesindeki bir daire tek başına yetmiyor; eşiğe ulaşmak için yaklaşık AED 1.400.000 daha gerekiyor. İyi haber şu: birden fazla mülkün değeri birleştirilebiliyor. Projedeki daha büyük daireler ya da ikinci bir mülkle eşiği yakalayabilirsiniz; hangi kombinasyonun işe yarayacağını sizin için hesaplarız.

2026’da kurallar esnedi ve bu önemli:

• Mortgage’lı mülkler de kabul ediliyor. Eskiden “peşin ödenen tutar” ya da “%50 özkaynak” şartı aranıyordu; artık DLD’nin tescil ettiği toplam değer AED 2 milyona ulaşıyorsa yeterli.
• Off-plan mülkler de sayılıyor (onaylı geliştiricilerden alınmış olmak kaydıyla). Yani ödemeyi inşaat süresine yayarken eşiği yakalayabiliyorsunuz.
• Birden fazla mülkün değeri toplanabiliyor. Tek bir pahalı daire almak zorunda değilsiniz.

Vize kuralları zaman zaman güncelleniyor; başvuru öncesi güncel şartları birlikte teyit ediyoruz. Oturum planlaması yapıyorsanız bu konuyu satın alma kararının başında konuşmak gerekir, sonunda değil.

EATON SQUARE Alım Süreci Adım Adım

Başka bir ülkeden alım yapıyorsanız süreç şu şekilde işliyor:

• 1. Daire seçimi ve rezervasyon. Kat planını, kuleyi ve cepheyi belirliyoruz. Rezervasyon formu imzalanıp genelde fiyatın %5-10’u oranında ön ödeme yapılıyor.
• 2. Satış sözleşmesi (SPA). Geliştiriciyle sözleşme imzalanıyor ve ödeme planı netleşiyor. İmza uzaktan atılabiliyor.
• 3. Oqood tescili. Off-plan alım DLD nezdinde tescil ediliyor ve %4 DLD ücreti bu aşamada ödeniyor. Bu tescil, mülkün adınıza kayıtlı olduğunun resmi kanıtıdır.
• 4. Escrow hesabı. Ödemeleriniz geliştiricinin cebine değil, RERA denetimindeki escrow hesabına gidiyor ve inşaat ilerledikçe serbest bırakılıyor. Bu, Dubai’de off-plan alımı koruyan en önemli mekanizmadır.
• 5. Ödeme planı. İnşaat kilometre taşlarına bağlı taksitler; teslimde bakiye.
• 6. Teslim ve tapu. Bina teslim edilince tapu senedi (title deed) adınıza düzenleniyor.

Sürecin tamamını bulunduğunuz ülkeden yönetebilirsiniz; Dubai’ye gelmeniz zorunlu değil. Yabancıların freehold (tam mülkiyet) bölgelerde mülk edinmesinde herhangi bir kısıtlama yoktur.

Riskler ve Dikkat Etmeniz Gerekenler

Her projenin güçlü yanlarını anlattık; dürüst olmak gerekirse dikkat edilmesi gereken noktalar da var. EATON SQUARE için üzerinde durmanız gerekenler:

• JVC’de metro yok: Toplu taşıma sınırlı; günlük hayat ve işe gidiş için araç kullanımı şart.
• 38 m² planlar kompakt: Kiralamada likit ama kendi kullanımınız için dar gelebilir.
• JVC’de arz yoğun: Bölgede çok sayıda proje var; kiralamada rekabet yüksek.
• Olanaklar service charge’a yansır: Çocuk bakımı, yoga alanı ve ofis terası işletme maliyeti demek; rakamı baştan isteyin.

Bu maddeler projeyi kötü yapmaz; ama bilerek almak ile sonradan öğrenmek arasında büyük fark var. Biz her müşterimize bu listeyi baştan veriyoruz.

EATON SQUARE Alternatifleriyle Nasıl Karşılaştırılır?

Karar vermeden önce aynı bütçe bandındaki diğer projelere de bakmakta fayda var:

• EATON PLACE: Aynı geliştiricinin daha düşük giriş fiyatlı JVC projesi.
• بلغرافيا: Aynı bölgede tamamlanmış, hemen gelir üreten alternatif.
• دائرة من قبل بن غاطي: Aynı bölgede benzer bütçe bandında alternatif.

Hangi projenin sizin hedefinize uyduğunu bütçe, kullanım amacı ve çıkış planınıza göre birlikte belirleyebiliriz. Genel bir bakış için uluslararası alıcılar için İngiltere mülk yatırımı yazımıza da göz atın.