Yurtdışında mülk almak, çoğu kişinin hayatındaki en büyük tek kalemli alımdır. Yurtdışı gayrimenkul alımında işlerin ters gitme sebebi genellikle yanlış mülkü seçmek değildir; sözleşme imzalanmadan önce doğru soruların sorulmamasıdır. Aşağıdaki yedi soru, ilk görüşmelerimizde mutlaka geçtiğimiz sorulardır. Hepsini bugün cevaplayabiliyorsanız planınız sağlamdır. Cevaplayamadıklarınız da nereye bakmanız gerektiğini gösterir.
Yedi soru, kısaca:
- Bu mülkü neden alıyorum: getiri, kullanım, yoksa taşınma?
- Etiket fiyatının üstüne ne ekleniyor?
- Finansmanı önden mi netleştirdim?
- Mülkün hukuki yapısı ne?
- Getiri hesabım brüt mü, net mi?
- İncelemeyi kim yapıyor, neyi kapsıyor?
- Çıkış planım ne?
1. Yurtdışında mülk almak: amacınız getiri mi, kullanım mı, taşınma mı?
Üç amaç üç ayrı mülke götürür. Getiri odaklıysanız lokasyonu manzara değil kira talebi belirler: üniversite ve hastane yakınları, ulaşım hatları, işveren yoğunluğu. Kendi kullanımınız içinse plan tipi, okul bölgesi ve ulaşım süresi öne çıkar. Taşınma planlıyorsanız alımın zamanlaması vize takviminizle örtüşmelidir.
Bu üçü karışınca ortaya ne iyi kira getiren ne de yaşamak istediğiniz bir mülk çıkar. Amacı önce yazın, mülke sonra bakın.
Sık karşılaştığımız yanılgı: Konut satın almak Birleşik Krallık’ta oturum hakkı vermez. İkisi ayrı süreçtir ve birlikte kurgulanabilir, ama biri diğerinin yerine geçmez. Ayrıntısını oturum izni sayfamızda anlattık.
2. Etiket fiyatının üstüne ne ekleniyor?
Bütçesini ilan fiyatına göre kuran alıcı, kapanışta hazırlıksız yakalanır. Yurtdışında mülk almak, her iki piyasada da fiyatın üzerine anlamlı bir yüzde ekler.
İngiltere
Damga vergisi (SDLT) kademeli hesaplanır: 125.000 £’a kadar sıfır, 125.001 ile 250.000 £ arası %2, 250.001 ile 925.000 £ arası %5. Bunun üstüne iki sürşarj gelebilir: birden fazla konutu olanlar için %5, Birleşik Krallık’ta ikamet etmeyenler için ayrıca %2. İkisi de bedelin tamamına uygulanır.
| 400.000 £’luk ikinci konut, yurt dışında ikamet eden alıcı | Tutar |
|---|---|
| Kademeli SDLT | 10.000 £ |
| Ek konut sürşarjı (%5) | 20.000 £ |
| İkamet etmeyen sürşarjı (%2) | 8.000 £ |
| Toplam damga vergisi | 38.000 £ |
Yani fiyatın yaklaşık %9,5’i, üstüne avukat ücreti, tapu ve çevre sorgulamaları, ekspertiz ve varsa kredi tahsis ücreti eklenir.
Dubai
Dubai Arazi Dairesi (DLD) devir harcı bedelin %4’üdür ve piyasa teamülü olarak alıcı öder. Üstüne 500.000 AED ve üzeri mülklerde 4.200 AED kayyum ofisi ücreti, daire için 580 AED tapu düzenleme bedeli, genellikle %2 artı KDV emlakçı komisyonu ve kredi kullanıyorsanız kredi tutarının %0,25’i tescil ücreti gelir. 1.500.000 AED’lik bir dairede bu kalemler toplamda 95.000 AED’yi aşar.
Oranlar Ağustos 2026 itibarıyladır ve değişebilir. Teklif vermeden önce güncel rakamı teyit edin; hesabı sizin işleminiz için birlikte çıkarabiliriz.
3. Finansmanı önden mi netleştirdiniz?
Rezervasyon bedeli çoğu zaman iade edilmez. Kredi onayını alıma değil, alımı kredi onayına göre planlamak gerekir. İngiltere’de yurt dışında ikamet edenlere kredi veren banka havuzu daha dardır; kiralama amaçlı alımlarda değerlendirme maaşınıza değil mülkün kira performansına bakar ve azami kredi oranı genellikle daha düşük tutulur. Dubai’de ikamet etmeyen alıcılarda kredi oranı bir adım daha aşağıdadır.
Gelirinizin hangi para biriminde olduğu da bankanın kararını etkiler. İşletme sahibiyseniz konut kredisi dışında köprü kredisi, proje ve geliştirme finansmanı gibi seçenekler de gündeme gelebilir. Bunları finansman sayfamızda karşılaştırdık.
4. Mülkün hukuki yapısı ne?
Aynı fiyata bakan iki daire hukuken çok farklı şeyler olabilir.
İngiltere: freehold mü, leasehold mü?
Daireler çoğunlukla leasehold’dur. Bakmanız gerekenler: kalan kira süresi, yıllık arsa kirası, ortak gider tutarı ve son beş yılın artış eğrisi, planlanan büyük onarımlar ve bina cephe belgeleri. Kalan süre 80 yılın altına indiğinde uzatma maliyeti belirgin biçimde artar ve bazı bankalar kredi vermez.
Dubai: freehold bölge ve proje durumu
Yabancı alıcılar belirlenmiş freehold bölgelerde mülk edinebilir. Proje aşamasındaki alımlarda ödemelerin geliştiricinin cebine değil emanet (escrow) hesabına gittiğini, projenin RERA’da kayıtlı olduğunu ve sözleşmenizin Oqood sistemine işlendiğini doğrulayın. Geliştiricinin geçmiş teslim performansı, broşürdeki görselden daha çok şey anlatır.
5. Getiri hesabınız brüt mü, net mi?
İlanlarda yazan getiri neredeyse her zaman brüttür: yıllık kira bölü fiyat. Net getiri bunların düşülmesiyle kalandır:
- Ortak gider ve arsa kirası
- Yönetim ücreti
- Boş kalma süresi, yılda iki ile dört hafta arası varsaymak gerçekçidir
- Sigorta, bakım ve dönemsel yenileme
- İngiltere’de kira gelirinin vergisi; yurt dışında ikamet eden ev sahipleri için ayrı bir kayıt rejimi vardır ve kayıt yoksa acente stopaj uygular
Brüt %6 görünen bir daire, bu kalemlerden sonra kolayca %3,5 ile %4 bandına iner. Dubai tarafında kira gelirinden vergi alınmaz, ancak metrekare başına ortak gider yüksek olabilir ve soğutma bedeli ayrı faturalanır.
Tadilat gerektiren bir mülk alıyorsanız yenileme bütçesini de ilk günden hesaba katın; tadilat tarafında maliyet ve takvim öngörüsünü birlikte çıkarıyoruz.
6. İncelemeyi kim yapıyor, neyi kapsıyor?
Satıcının ya da geliştiricinin danışmanı sizin adınıza inceleme yapmaz. İngiltere’de bağımsız bir avukatla çalışın: tapu kaydı, belediye ve altyapı sorgulamaları, enerji verimlilik belgesi ve yapı yaşına göre uygun düzeyde bir ekspertiz raporu. Eski yapı stokunda en düşük seviye rapor çoğu zaman yetersiz kalır.
Dubai’de tapu kaydını DLD üzerinden doğrulayın, projenin RERA kaydını ve tamamlanma yüzdesini görün, ortak gider geçmişini bina yönetiminden isteyin. İki piyasada da kural aynı: parayı ödemeden önce belgeyi görün.
7. Çıkış planınız ne?
Yurtdışında mülk almak kadar satabilmek de planın parçasıdır. Şunları baştan netleştirin: mülkü ortalama ne sürede satabilirsiniz, hangi alıcı kitlesine satarsınız, kredinizde erken kapama cezası var mı, ve satıştaki vergi yükümlülüğü ne olur. İngiltere’de yurt dışında ikamet edenlerin konut satışında bildirim ve ödeme için 60 günlük bir süre işler; vergi çıkmasa bile bildirim yapılır. Dubai’de sermaye kazancı vergisi yoktur, ancak proje aşamasındaki bir mülkü devretmek için geliştiriciden izin ve belli bir ödeme yüzdesi gerekebilir.
Bir de kur var. Geliriniz sterlin ya da dirhem dışında bir para birimindeyse, mülkün değeri değişmese bile kendi paranızla ölçtüğünüz sonuç değişir.
Yurtdışında mülk almak için hızlı kontrol listesi
- Alım amacını tek cümleyle yazdım
- Vergi ve harçlar dahil toplam maliyeti hesapladım
- Kredi ön onayım var, azami tutarı biliyorum
- Freehold mu leasehold mu, kalan süre ve ortak gider belli
- Net getiriyi boş kalma ve giderlerle birlikte hesapladım
- Bağımsız avukatım ve inceleme kapsamı belli
- Satış senaryosunu, vergi bildirimini ve kur etkisini konuştum
Sık sorulanlar
İngiltere’de ev almak oturum izni verir mi?
Hayır. Konut satın almak Birleşik Krallık’ta vize ya da oturum hakkı doğurmaz. Oturum, ayrı bir başvuru rotasıyla kurulur ve mülk alımıyla birlikte planlanabilir, ama biri diğerinin yerine geçmez.
Yabancı olarak mortgage kullanabilir miyim?
Uygun profillerde evet. İngiltere’de yurt dışında ikamet edenlere kredi veren daha dar bir banka havuzu vardır; kiralama amaçlı alımlarda değerlendirme maaşa değil mülkün kira performansına bakar. Dubai’de ikamet etmeyen alıcılarda azami kredi oranı genellikle daha düşüktür.
Süreci bulunduğum ülkeden yönetebilirim miyim?
Evet. Rezervasyon, kredi başvurusu, avukat koordinasyonu ve teslim adımlarının tamamı uzaktan yürütülebilir. İmza gerektiren yerlerde vekaletname kullanılır.
Bu yedi soruyu birlikte cevaplayalım
Yurtdışında mülk almak için hazırsanız bütçenizi ve hedefinizi kısaca paylaşın; İngiltere ve Dubai tarafında size uyan seçenekleri ve toplam maliyet tablosunu çıkaralım. İlk görüşme bilgi almanız içindir, bir taahhüt doğurmaz.
Ücretsiz ön değerlendirme talep edin ya da listemizdeki projelere göz atın.
capital.works, YATIRIM UK LIMITED’in ticari markasıdır ve Birleşik Krallık’ta FCA yetkili kredi brokeridir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kişiye özel yatırım, hukuk ya da vergi tavsiyesi değildir. Vergi ve harç oranları Ağustos 2026 itibarıyla verilmiştir ve değişebilir. Kendi durumunuz için yetkili bir danışmana başvurun.
