Kira geliri vergisi hesaplayıcı
İngiltere’deki bir konutu şahsınız adına mı, yoksa SPV limited şirket üzerinden mi tutmak daha avantajlı? Kira gelirinizi, giderlerinizi ve mortgage faizinizi girin; iki senaryonun vergisini ve cebinize kalan tutarı yan yana görün.
Not: Hesaplama İngiltere, Galler ve Kuzey İrlanda oranlarına göre yapılır. İskoçya’da farklı gelir vergisi dilimleri geçerlidir. Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır ve vergi danışmanlığı yerine geçmez.
Şahsi mülkiyet mi, SPV mi?
Rakamları değiştirdikçe sonuç anında güncellenir. Vergi yılı sekmesinden 2027/28’i seçerek yeni kira geliri oranlarının etkisini de görebilirsiniz.
Şahsi mülkiyet
SPV limited şirket
Kira geliri, kurumlar vergisi ve temettü tarifeleri
Kira geliri diğer gelirlerinizin üzerine binerek vergilenir. 6 Nisan 2027’den itibaren kira gelirine, maaş gelirinden ayrı ve iki puan daha yüksek oranlar uygulanacak.
| Vergilendirilebilir gelir dilimi | 2026/27 | 2027/28 ve sonrası |
|---|---|---|
| İlk £12.570 (kişisel muafiyet) | %0 | %0 |
| £12.571 – £50.270 | %20 | %22 |
| £50.271 – £125.140 | %40 | %42 |
| £125.140 üzeri | %45 | %47 |
| Mortgage faizi vergi indirimi | %20 | %22 |
| Pen | Oran |
|---|---|
| Kurumlar vergisi, kâr £50.000’e kadar | %19 |
| Kurumlar vergisi, £50.000 – £250.000 arası | Marjinal indirim, efektif %26,5 |
| Kurumlar vergisi, £250.000 üzeri | %25 |
| Temettü muafiyeti | Yılda £500 |
| Temettü vergisi, temel dilim | %10,75 |
| Temettü vergisi, yüksek dilim | %35,75 |
| Temettü vergisi, ek dilim | %39,35 |
| Pen | Tutar |
|---|---|
| Şahsi mülkiyet: Self Assessment beyanı | £300 + KDV = £360 / yıl |
| SPV: muhasebe ve yıllık hesap beyanı | £300 + KDV = £360 / yıl |
| Confirmation statement (Companies House) | £34 / yıl |
| Şirket kuruluşu (tek seferlik) | £50 |
Hesaplayıcı, muhasebe ücretini her iki senaryoda da £360 olarak dikkate alır ve vergiye esas kârdan düşer. Companies House harçları tutarları küçük olduğu için tabloya bilgi amaçlı eklenmiştir. SPV mortgage faiz oranları genellikle şahsi buy-to-let kredilerinden 0,5 ile 1 puan daha yüksektir; bu farkı faiz alanına yansıtmayı unutmayın.
Kararı belirleyen altı başlık
Vergi tek başına belirleyici değildir. Mortgage koşulları, kârı ne zaman çekeceğiniz ve devir maliyeti de aynı masada değerlendirilmelidir.
Şahsi mülkiyet ve Section 24
2020’den bu yana mortgage faizi kira gelirinden gider olarak düşülemiyor. Bunun yerine faizin %20’si kadar bir vergi indirimi veriliyor. Yüksek dilimdeki bir ev sahibi için bu, faizin gerçek maliyetini ciddi biçimde artırır: kâğıt üzerinde kâr görünürken nakit akışı negatife düşebilir.
SPV limited şirket
Kiralama amaçlı kurulan şirkette mortgage faizinin tamamı gider yazılır ve kalan kâr %19 ile %25 arasında kurumlar vergisine tabidir. Kâr şirkette bırakıldığı sürece ikinci bir vergi katmanı doğmaz, bu da portföy büyütmek isteyen yatırımcı için nakit avantajı sağlar.
Kârı dağıtmanın maliyeti
Şirket kârını şahsınıza aktardığınızda önce kurumlar vergisi, sonra temettü vergisi devreye girer. İlk £500 muaftır; üzeri temel dilimde %10,75, yüksek dilimde %35,75, ek dilimde %39,35 oranında vergilenir. Bütün kârı her yıl dağıtacaksanız SPV’nin avantajı büyük ölçüde erir.
Yerleşik olmayan ev sahibi
Non-resident Landlord Scheme kapsamındasınız. NRL1 formuyla HMRC onayı almazsanız kiracınız veya yönetim şirketiniz kira ödemesinden %20 stopaj yapmak zorundadır. Onay alındığında kira brüt tahsil edilir ve vergi yıllık beyanla ödenir. Kişisel muafiyet hakkı otomatik değildir: Türk vatandaşları bu hakkı ancak aynı zamanda Türkiye’de mukimse talep edebilir. Türk vatandaşı olup Körfez ülkelerinde yaşayan bir yatırımcının muafiyet hakkı yoktur ve kira kârı ilk sterlinden itibaren vergilenir.
Ortak mülkiyet ve eş adına pay
Evli çiftlerde ortak mülkiyette gelir kural olarak %50/%50 kabul edilir. Gerçek paylar farklıysa Form 17 ile bildirim yapılır. Düşük dilimdeki eşe daha yüksek pay vermek, şirket kurmadan da vergi yükünü düşürebilir.
Şahıstan şirkete devir
Mevcut bir konutu SPV’ye aktarmak satış sayılır: şirket SDLT öder (ek konut sürşarjı dahil) ve sizin adınıza sermaye kazancı vergisi doğabilir. Mortgage da yeniden yapılandırılır. Bu yüzden yapı kararını ilk alımdan önce vermek, sonradan düzeltmekten çok daha ucuzdur.
Beyan ve ödeme takvimi
Vergi yılı 6 Nisan’da başlar, 5 Nisan’da biter. Yerleşik olmayan ev sahipleri için ek bir başvuru adımı vardır.
Kayıt
Kira geliri doğduğu vergi yılını izleyen 5 Ekim’e kadar HMRC’ye bildirim yapıp Self Assessment kaydı açtırmanız gerekir.
NRL başvurusu
Yerleşik değilseniz NRL1 formuyla brüt tahsilat onayı alın. Onay gelmeden acenteniz kiradan %20 kesinti yapmak zorundadır.
Kayıt tutma ve MTD
6 Nisan 2026’dan itibaren yıllık brüt geliri £50.000’i aşanlar Making Tax Digital kapsamında üç ayda bir dijital beyan veriyor. Eşik 2027’de £30.000’e, 2028’de £20.000’e iniyor.
Beyan ve ödeme
Vergi yılı 5 Nisan’da kapanır. Online beyan ve ödeme son tarihi 31 Ocak’tır. Vergi £1.000’i aşarsa 31 Ocak ve 31 Temmuz’da peşin ödeme istenir.
Şirket takvimi
SPV’de kurumlar vergisi hesap dönemi bitiminden 9 ay 1 gün sonra ödenir, CT600 beyanı ise 12 ay içinde verilir. Yıllık hesaplar Companies House’a da sunulur.
Kira geliri vergisi hakkında merak edilenler
Aidat, ground rent, bina ve mal sahibi sigortası, yönetim şirketi ücreti, bakım ve onarım, muhasebe ücreti, kiracı bulma masrafları ve seyahat giderleri düşülebilir. İyileştirme niteliğindeki harcamalar (örneğin ilave bir oda) gider değil, sermaye harcamasıdır ve satışta sermaye kazancı hesabına girer.
Hayır. Yalnızca faiz kısmı dikkate alınır. Şahsi mülkiyette faiz gider bile değildir, %20 oranında (2027’den %22) vergi indirimi sağlar. SPV’de ise faizin tamamı gider olarak düşülür.
Hayır. Başka İngiltere geliriniz yoksa ve kişisel muafiyet hakkınız varsa, yıllık £12.570’e kadar olan kira kârında gelir vergisi doğmaz. Beyan yükümlülüğü yine de devam eder.
Duruma bağlı. Britanya ve EEA vatandaşları her koşulda hak sahibidir. Anlaşma yoluyla hak kazanmak içinse hem o ülkenin vatandaşı hem de mukimi olmanız gerekir. Türkiye HMRC’nin bu listesinde yer alır, yani Türkiye’de yaşayan bir Türk vatandaşı yılda £12.570 muafiyetten yararlanır. Buna karşılık Birleşik Arap Emirlikleri, Katar, Suudi Arabistan ve Kuveyt listede yoktur: Dubai’de yaşayan bir Türk vatandaşının muafiyet hakkı yoktur. Hak, beyannameye eklenen SA109 formuyla talep edilir.
Hayır. SPV’nin yıllık sabit maliyeti vardır ve mortgage faiz oranları genelde daha yüksektir. Küçük ve mortgage’sız bir portföyde şahsi mülkiyet çoğu zaman öne geçer. Fark, mortgage faizi yüksek ve sahibi yüksek gelir diliminde olan portföylerde SPV lehine belirginleşir.
Evet. Kurumlar vergisi ödenir, ancak temettü vergisi ancak parayı şahsınıza aktardığınızda doğar. Portföyünü büyütmek için kârı yeni alımlarda kullanan yatırımcı, bu katmanı yıllarca ertelemiş olur.
Türkiye’de tam mükellefseniz dünya çapındaki geliriniz beyana tabidir. İngiltere’de ödediğiniz vergi, çifte vergilendirme anlaşması çerçevesinde Türkiye’de hesaplanan vergiden mahsup edilir. Kesin sonuç kişisel duruma bağlıdır, iki ülkedeki danışmanlarınızla birlikte değerlendirin.
Sermaye kazancı vergisi, veraset vergisi, ATED, mobilyalı kiralamada sermaye indirimleri, ortak mülkiyet payları ve İskoçya dilimleri kapsam dışıdır. Araç, tek bir mülk ve tek bir sahip varsayımıyla çalışır.
Yapıyı alımdan önce doğru kurun
Şahsi mülkiyet ile SPV arasındaki fark, ilk alımda verilen bir karardır. Sonradan devir, SDLT ve sermaye kazancı vergisi doğurur. Portföyünüzü, gelir düzeyinizi ve çıkış planınızı birlikte değerlendirip yazılı bir karşılaştırma hazırlıyoruz. Alım anında ödenecek vergi için damga pulu vergisi hesaplayıcıyı kullanabilirsiniz.
capital.works®, YATIRIM UK LIMITED’in tescilli markasıdır. Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır, vergi veya hukuk danışmanlığı değildir. Oranlar ve eşikler değişebilir; karar öncesinde yetkili bir vergi danışmanına başvurunuz.