HILLSIDE by Binghatti: Dubai Science Park’ta Fiyatlar ve Getiri

Merhaba arkadaşlar, bu sefer kiracı havuzu farklı: teknoloji ve bilim şirketlerinin çalışanları. Bugün Dubai Science Park’tan HILLSIDE by Binghatti ile karşınızdayız!

Dubai Science Park, şehrin yenilik ve teknoloji odaklı serbest bölgelerinden biri: biyoteknoloji, sağlık, enerji ve çevre şirketleri burada faaliyet gösteriyor. Binghatti Developers bu bölgede yaklaşık 25 katlı bir rezidans kulesi geliştiriyor. Toplam 400’den fazla konut, ağırlıklı olarak stüdyo ve 1 yatak odalı. Modern iç tasarımlar, geniş balkonlar ve doğal ışık alan yaşam alanları. Evet, yanlış duymadınız: iş yerine yürüme mesafesinde yaşayan bir kiracı kitlesi.

Prices

• Rezidanslar: AED 700.000‘dan başlıyor
• Ağırlıklı olarak stüdyo ve 1 yatak odalı daireler
• Büyüklük: 33 m²‘den itibaren
• Approximately 25 kat, toplam 400’den fazla konut
• Konum: Dubai Science Park, Dubai

Bu projeyi diğer Binghatti yatırım kulelerinden ayıran şey konum mantığı. JVC ve JVT’de kiracılar şehrin çeşitli yerlerine gidip geliyor. Dubai Science Park’ta ise kiracılarınızın önemli bir kısmı yürüme mesafesindeki ofislerde çalışıyor.

Neden Hillside?

İşe yürüyerek gitmek: kiralamada güçlü bir argüman

Dubai Science Park bir serbest bölge ve burada faaliyet gösteren şirketlerin çalışanları için ofise yürüme mesafesinde oturmak somut bir avantaj. Trafik yok, araç maliyeti yok, günde iki saat yolda geçmiyor. Bu, kiralama ilanınızda doğrudan hedef kitleye hitap eden bir cümle kurmanızı sağlıyor ve bölgedeki genel arzdan ayrışmanızı kolaylaştırıyor.

• Dubai Science Park: biyoteknoloji, sağlık ve enerji şirketlerinin serbest bölgesi
• Sheikh Mohammed Bin Zayed Road üzerinden şehrin her yerine bağlantı
• Arjan and Dubai Miracle Garden yakın mesafede
• Dubai Marina and Mall of the Emirates arabayla kısa mesafede
• Bölge içinde marketler, klinikler ve günlük ihtiyaç noktaları

Sektörel kiracı: avantaj ve risk bir arada

Belirli bir sektöre yakın olmak kiracı bulmayı kolaylaştırır, ama aynı zamanda o sektöre bağımlılık yaratır. Dubai Science Park’ın sağlık ve biyoteknoloji ağırlıklı yapısı istikrarlı bir sektör olsa da, tek bir istihdam kaynağına yaslanmanın riskini bilerek girmek gerekir. Bunu dengelemek için bölge dışından da kiracı çekebilecek fiyatlama yapmak önemli.

Günlük Hayat: Bilim Parkının İçinde

Sabah havuzda yüzme, sonra yürüyerek ofise ya da Sheikh Mohammed Bin Zayed Road üzerinden şehir merkezine. Öğle arası bölgedeki kafeler. Akşam Miracle Garden ve Arjan’ın restoranları kısa mesafede. Hafta sonu Dubai Marina veya Mall of the Emirates. Dubai Science Park, şehrin gürültüsünden uzak, çalışma odaklı bir çevre sunuyor.

Hillside Kira Getirisi

Giriş fiyatı uygun ve kiracı talebi bölgedeki istihdamdan besleniyor. Bu segmentte brüt kira getirisi tipik olarak %7 ile %8 bandında seyrediyor.

Kompakt planlar (33 m²’den başlayan stüdyo ve 1 yatak odalılar) kiralık piyasanın en likit segmenti. Bölgedeki çalışanların çoğu bekâr ya da çift, yani bu tipler doğrudan hedef kitleye uyuyor. Ve tekrar: bu gelirden vergi kesilmiyor, yönetim komisyonu da Londra’nın yarısı seviyesinde.

Ortak Alanlar ve Hillside’ı Özel Kılan Detaylar

• Yüzme Havuzu: Sakinlere özel havuz ve dinlenme terası.
• Fitness Alanları: Üyelik gerektirmeyen tam donanımlı spor tesisi.
• Sosyal Alanlar: Ortak buluşma ve dinlenme bölümleri.
• Peyzajlı Yaşam Alanları: Kule çevresinde ortak yeşil doku.
• Doğal Işık Alan Yaşam Alanları: Cephe tasarımı gün ışığını önceliklendiriyor.
• Geniş Balkonlar: Her dairede açık hava alanı.
• Serbest Bölge Yakınlığı: Kiracı havuzu doğrudan yürüme mesafesinde.
• Binghatti Mimari İmzası: Dubai siluetinde tanınabilir cephe dili.

Who is Buying?

Bu proje kiracı havuzunu net görmek isteyen yatırımcıların tercihi. “Bu daireyi kim kiralar?” sorusunun cevabı burada belirsiz değil: Dubai Science Park’ta çalışanlar. Bu netlik, özellikle Dubai’yi uzaktan yöneten yatırımcılar için güven veriyor. AED 700.000 giriş fiyatı da Dubai’de ilk yatırımını yapanlar için erişilebilir bir seviye.

Frequently Asked Questions

Dubai Science Park nerede? Şehrin iç kesiminde, Arjan ve Miracle Garden’a komşu bir serbest bölge. Downtown ve Marina’ya araçla ulaşım gerekiyor.

Metro var mı? Hayır. Bölgede toplu taşıma sınırlı; bölge dışına çıkmak için araç kullanımı şart. Buna karşılık bölge içinde çalışanlar için bu bir sorun değil.

400 konut kiralamada rekabet yaratır mı? Evet, teslim döneminde aynı projeden çok sayıda daire piyasaya çıkar. Bunu dengeleyen şey bölgedeki istihdam talebi. Yine de doğru fiyatlama ve iyi bir yönetim şirketi bu bandda belirleyici.

Tapu tipi nedir? Dubai Science Park freehold bölgedir; yabancılar tam mülkiyet tapu alabilir.

Toplam Maliyet: HILLSIDE Alırken Gerçekte Ne Kadar Ödersiniz?

Dubai’nin en büyük avantajı burada ortaya çıkıyor: emlak vergisi yok, sermaye kazancı vergisi yok, kira geliri vergisi yok. İngiltere’de bir yatırımcı damga vergisi, gelir vergisi ve satışta sermaye kazancı vergisiyle uğraşırken, Emirlikler’de bireysel yatırımcı için bunların hiçbiri bulunmuyor. Karşılığında tek seferlik bir devir maliyeti var. AED 700.000 değerinde bir daire üzerinden hesaplayalım:

Devlet harçları toplamda fiyatın yaklaşık %4,5’i kadar tutuyor; emlak komisyonu da eklenirse toplam edinim maliyeti %6-7 bandına çıkıyor. Mortgage kullanacaksanız ayrıca kredi tutarının %0,25’i oranında ipotek tescil ücreti ve banka masrafları var. İkinci el alımlarda geliştiriciden NOC (itiraz yoktur) belgesi için AED 500-5.000 arası bir ücret çıkabiliyor.

Sonrasında ödeyeceğiniz tek düzenli kalem service charge: Emirlikler’de bu ücret metrekare (sq ft) başına yıllık olarak hesaplanır ve Dubai Land Department (DLD) tarafından denetlenir. Bina kalitesine ve olanaklara göre ciddi değişir; net getiriyi doğrudan etkilediği için satın almadan önce mutlaka güncel rakamı isteyin. Biz her daire için bunu sizin adınıza çıkarıyoruz.

Golden Visa: Gayrimenkulle 10 Yıllık Oturum

Dubai’de gayrimenkul yatırımının İngiltere’den en büyük farkı bu. Birleşik Krallık’ta mülk almak size oturum hakkı vermez; Birleşik Arap Emirlikleri’nde ise AED 2 milyon değerinde konut sahibi olmak 10 yıllık Golden Visa yolunu açıyor. Vize eşinizi ve çocuklarınızı da kapsıyor.

Bu projede giriş fiyatı eşiğin altında. AED 700.000 seviyesindeki bir daire tek başına yetmiyor; eşiğe ulaşmak için yaklaşık AED 1.300.000 daha gerekiyor. İyi haber şu: birden fazla mülkün değeri birleştirilebiliyor. Projedeki daha büyük daireler ya da ikinci bir mülkle eşiği yakalayabilirsiniz; hangi kombinasyonun işe yarayacağını sizin için hesaplarız.

2026’da kurallar esnedi ve bu önemli:

• Mortgage’lı mülkler de kabul ediliyor. Eskiden “peşin ödenen tutar” ya da “%50 özkaynak” şartı aranıyordu; artık DLD’nin tescil ettiği toplam değer AED 2 milyona ulaşıyorsa yeterli.
• Off-plan mülkler de sayılıyor (onaylı geliştiricilerden alınmış olmak kaydıyla). Yani ödemeyi inşaat süresine yayarken eşiği yakalayabiliyorsunuz.
• Birden fazla mülkün değeri toplanabiliyor. Tek bir pahalı daire almak zorunda değilsiniz.

Vize kuralları zaman zaman güncelleniyor; başvuru öncesi güncel şartları birlikte teyit ediyoruz. Oturum planlaması yapıyorsanız bu konuyu satın alma kararının başında konuşmak gerekir, sonunda değil.

HILLSIDE Alım Süreci Adım Adım

Başka bir ülkeden alım yapıyorsanız süreç şu şekilde işliyor:

• 1. Daire seçimi ve rezervasyon. Kat planını, kuleyi ve cepheyi belirliyoruz. Rezervasyon formu imzalanıp genelde fiyatın %5-10’u oranında ön ödeme yapılıyor.
• 2. Satış sözleşmesi (SPA). Geliştiriciyle sözleşme imzalanıyor ve ödeme planı netleşiyor. İmza uzaktan atılabiliyor.
• 3. Oqood tescili. Off-plan alım DLD nezdinde tescil ediliyor ve %4 DLD ücreti bu aşamada ödeniyor. Bu tescil, mülkün adınıza kayıtlı olduğunun resmi kanıtıdır.
• 4. Escrow hesabı. Ödemeleriniz geliştiricinin cebine değil, RERA denetimindeki escrow hesabına gidiyor ve inşaat ilerledikçe serbest bırakılıyor. Bu, Dubai’de off-plan alımı koruyan en önemli mekanizmadır.
• 5. Ödeme planı. İnşaat kilometre taşlarına bağlı taksitler; teslimde bakiye.
• 6. Teslim ve tapu. Bina teslim edilince tapu senedi (title deed) adınıza düzenleniyor.

Sürecin tamamını bulunduğunuz ülkeden yönetebilirsiniz; Dubai’ye gelmeniz zorunlu değil. Yabancıların freehold (tam mülkiyet) bölgelerde mülk edinmesinde herhangi bir kısıtlama yoktur.

Riskler ve Dikkat Etmeniz Gerekenler

Her projenin güçlü yanlarını anlattık; dürüst olmak gerekirse dikkat edilmesi gereken noktalar da var. HILLSIDE için üzerinde durmanız gerekenler:

• Tek sektöre bağımlı kiracı havuzu: Kiracıların önemli kısmı bölgedeki serbest bölge şirketlerinden; sektörel yoğunlaşma riski taşır.
• Metro yok: Bölgede toplu taşıma sınırlı; bölge dışına çıkmak için araç kullanımı şart.
• 400’den fazla konut: Teslim döneminde aynı projeden çok sayıda daire kiralık piyasaya çıkar; ilk dönemde rekabet olur.
• 33 m² planlar kompakt: Kiralamada likit ama kendi kullanımınız için dar gelebilir.

Bu maddeler projeyi kötü yapmaz; ama bilerek almak ile sonradan öğrenmek arasında büyük fark var. Biz her müşterimize bu listeyi baştan veriyoruz.

HILLSIDE Alternatifleriyle Nasıl Karşılaştırılır?

Karar vermeden önce aynı bütçe bandındaki diğer projelere de bakmakta fayda var:

• ARBOR VIEW: Komşu Arjan bölgesinde butik ölçek ve 42 m² giriş planı.
• PINNACLE by Binghatti: Al Furjan’da metro erişimli alternatif.
• TWILIGHT by Binghatti: JVC’de daha likit bir piyasa ve benzer giriş fiyatı.

Hangi projenin sizin hedefinize uyduğunu bütçe, kullanım amacı ve çıkış planınıza göre birlikte belirleyebiliriz. Genel bir bakış için uluslararası alıcılar için İngiltere mülk yatırımı yazımıza da göz atın.