Yunanistan Golden Visa programı, Avrupa’da oturum hakkı elde etmek isteyen yatırımcılar için en dikkat çekici seçeneklerden biridir. Özellikle Atina ve çevresinde yapılacak doğru bir gayrimenkul yatırımı, yalnızca mülk sahibi olmayı değil, aynı zamanda aile bireyleri için Avrupa’da uzun vadeli oturum imkânını da beraberinde getirir.
Bu program, yatırımcılara Yunanistan’da 5 yıllık yenilenebilir oturum izni, Schengen bölgesinde serbest dolaşım ve aile bireylerini aynı başvuru kapsamında dahil edebilme avantajı sunar.
Ön Görüşme ve Bilgi Talep Formu Golden Visa Nedir? Aile Kapsamı Axis Pikermi ResidenceYunanistan Golden Visa Nedir?
Yunanistan Golden Visa, Avrupa Birliği dışındaki ülke vatandaşlarının belirli kriterleri sağlayan yatırımlar yoluyla Yunanistan’da oturum izni almasını sağlayan bir yatırım yoluyla oturum programıdır.
Program kapsamında gayrimenkul yatırımı yapan kişiler, yatırım şartlarını korudukları sürece oturum izinlerini yenileyebilir. Bu yapı özellikle Avrupa’da ikinci bir yaşam alternatifi oluşturmak, çocukların eğitim geleceğini planlamak ve aileye uzun vadeli hareket özgürlüğü sağlamak isteyen yatırımcılar için önemli avantajlar sunmaktadır.
Golden Visa’nın Başlıca Avantajları
- Yunanistan’da 5 yıllık yenilenebilir oturum hakkı
- Schengen bölgesinde serbest dolaşım imkânı
- Yunanistan’da yaşama zorunluluğu olmadan oturum hakkını koruyabilme
- Aile bireylerini aynı yatırım kapsamında programa dahil edebilme
- Gayrimenkulden kira geliri elde etme potansiyeli
- Uzun vadede Avrupa’da yaşam, eğitim ve iş planları için güçlü bir temel oluşturma
- Yatırım korunduğu sürece oturumun yenilenebilmesi
Aile Bireyleri de Oturum Hakkı Kazanabilir
Yunanistan Golden Visa programının en güçlü yönlerinden biri aile kapsamıdır. Uygun başvuru yapısı ile yalnızca yatırımcı değil, belirli aile bireyleri de oturum hakkından faydalanabilir.
Genel olarak programa dahil edilebilen aile bireyleri şunlardır:
- Eş
- 21 yaş altındaki çocuklar
- Yatırımcının anne ve babası
- Eşin anne ve babası
Bu yönüyle Yunanistan Golden Visa, yalnızca bireysel bir yatırım değil, aynı zamanda çok nesilli bir aile planlaması aracı olarak öne çıkmaktadır.
Çocuğun Üzerine Gayrimenkul Alınması Durumu
Yunanistan Golden Visa yapısında bazı durumlarda gayrimenkulün çocuk adına alınması ve aile bireylerinin bu yapı üzerinden başvuru sürecine dahil edilmesi mümkün olabilir. Bu model özellikle çocuklarının Avrupa’daki eğitim ve yaşam geleceğini planlamak isteyen aileler açısından stratejik önem taşıyabilmektedir.
Ancak bu tür başvuruların mutlaka uzman bir hukukçu ve Golden Visa danışmanı tarafından yapılandırılması gerekir. Başvuru sahibinin yaşı, aile ilişkileri, mülkiyet yapısı ve belgelerin hazırlanma şekli süreçte belirleyici olacaktır.
Reşit Olmayan Kardeşler Konusunda Dikkat Edilmesi Gerekenler
Golden Visa kapsamında aile bireyleri için genel kapsama eş, çocuklar ve ebeveynler dahildir. Reşit olmayan kardeşlerin doğrudan standart aile bireyi olarak dahil edilmesi her durumda otomatik kabul edilen bir hak değildir.
Bu nedenle kardeşlerin programa dahil edilmesinin planlandığı durumlarda, aile yapısına göre özel hukuki değerlendirme yapılmalıdır. Bazı durumlarda alternatif başvuru modelleri veya farklı yatırım yapıları gerekebilir.
Neden Atina ve Çevresi?
Atina, son yıllarda Avrupa’nın en dikkat çekici gayrimenkul piyasalarından biri haline gelmiştir. Tarihi dokusu, turizm potansiyeli, gelişen ulaşım altyapısı ve uluslararası yatırımcı ilgisi sayesinde hem yaşam hem de yatırım açısından önemli fırsatlar sunmaktadır.
Atina ve çevresindeki doğru lokasyonlar, yatırımcılara yalnızca Golden Visa avantajı değil, aynı zamanda uzun vadeli değer artışı ve kira geliri potansiyeli de sağlayabilir.
Atina Bölgesinde Yatırım Yaparken Nelere Dikkat Edilmeli?
- Projenin Golden Visa kriterlerine uygunluğu
- Gayrimenkulün lokasyonu ve ulaşım bağlantıları
- Bölgenin gelişim potansiyeli
- Kira getirisi beklentisi
- Tapu, imar ve hukuki durumun kontrolü
- Satın alma maliyetleri, vergiler ve başvuru masrafları
- Aile bireylerinin başvuruya nasıl dahil edileceği
Öne Çıkan Proje: Axis Pikermi Residence
Pikermi, Atina'nın hızla gelişen bölgelerinden biri olarak öne çıkmaktadır. Şehir merkezine, Atina Uluslararası Havalimanı'na ve Rafina Limanı'na olan yakınlığı sayesinde hem yaşam hem de yatırım açısından önemli avantajlar sunmaktadır.
Modern mimarisi, aile yaşamına uygun konsepti ve stratejik konumu ile Axis Pikermi Residence, Yunanistan'da gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen uluslararası yatırımcılar için dikkat çekici bir seçenek oluşturmaktadır.
Özellikle Atina'nın büyüme koridorunda yer alması, bölgedeki altyapı yatırımları ve artan uluslararası talep, projenin uzun vadeli değer artışı potansiyelini destekleyen önemli faktörler arasında yer almaktadır.
Axis Pikermi Residence'ın Öne Çıkan Avantajları
- Atina şehir merkezine yaklaşık 26 dakika mesafede bulunması
- Aile yaşamına uygun modern mimari ve yaşam alanları
- Atina Uluslararası Havalimanı'na yaklaşık 12 dakika uzaklıkta olması
- Rafina Limanı'na yaklaşık 10 dakika erişim avantajı
- Şehir yaşamı ile sakin yaşam arasında dengeli bir konum sunması
- Uzun vadeli değer artışı potansiyeli
- Golden Visa stratejisi kapsamında değerlendirilebilme imkânı
Kimler İçin Uygun?
Yunanistan Golden Visa ve Axis Pikermi Residence özellikle aşağıdaki yatırımcı profilleri için uygun olabilir:
- Avrupa’da oturum alternatifi isteyen aileler
- Çocuklarının eğitim geleceğini Avrupa’da planlayan ebeveynler
- Schengen bölgesinde seyahat özgürlüğü isteyen iş insanları
- Atina çevresinde uzun vadeli değer artışı hedefleyen yatırımcılar
- Gayrimenkul yatırımı ile aile güvenliği stratejisini birleştirmek isteyenler
Sonuç
Yunanistan Golden Visa programı, doğru yapılandırıldığında yalnızca bir oturum hakkı değil, aynı zamanda aile geleceğini Avrupa’ya bağlayan stratejik bir yatırım modelidir.
Atina ve çevresinde yapılacak doğru gayrimenkul yatırımı ile yatırımcılar hem Avrupa’da güçlü bir oturum alternatifi elde edebilir hem de uzun vadeli gayrimenkul değeri yaratabilir.
Axis Pikermi Residence, konumu, aile yaşamına uygun yapısı ve yatırım potansiyeli ile Yunanistan Golden Visa hedefleyen yatırımcılar için değerlendirilmeye değer projelerden biridir.
Yunanistan Golden Visa ve Axis Pikermi Residence Hakkında Bilgi Alın
Size en uygun yatırım ve Golden Visa stratejisini birlikte değerlendirebiliriz.
Ön Görüşme ve Bilgi Talep FormuYunanistan Golden Visa 2026 Yatırım Tutarları: 250.000, 400.000 ve 800.000 Euro
Bu yazının ilk yayınından bu yana programın en çok merak edilen tarafı netleşti: tek bir rakam yok, üç kademeli bir yapı var. Hangi kademeye girdiğiniz, mülkün nerede olduğuna ve ne tür bir mülk olduğuna göre değişiyor.
800.000 Euro: Yüksek Talepli Bölgeler
Attika (Atina ve çevresi), Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100’ün üzerindeki adalar bu kademede. Yani klasik anlamda “Atina’dan ev alarak Golden Visa” demek, artık 800.000 euroluk bir bütçe demek.
400.000 Euro: Yunanistan’ın Geri Kalanı
Yukarıdaki listeye girmeyen bölgelerde eşik 400.000 euro. Anakaranın büyük bölümü, küçük adalar ve taşra şehirleri bu kapsamda değerlendiriliyor.
250.000 Euro: Dönüşüm ve Restorasyon
Ticari ya da endüstriyel bir yapının konuta dönüştürülmesi halinde eşik 250.000 euroya iniyor ve bu, bölge fark etmeksizin geçerli. Aynı tutar, tescilli tarihi binaların restorasyonu için de uygulanıyor.
Tek Mülk Kuralı
Yatırım tutarının tamamının tek bir mülkte olması gerekiyor. Üç ayrı daireyi toplayıp eşiğe ulaşmak artık mümkün değil. Bu, Portekiz ve İspanya’daki eski modellerden ayrılan önemli bir nokta.
250.000 Euro Seçeneği: Atina Çevresinde Hâlâ Mümkün mü?
Evet, ama tek bir yoldan. Attika bölgesinde 250.000 euroya Golden Visa almanın bugün yasal olarak geçerli tek yöntemi, ticari ya da endüstriyel kullanımdaki bir yapının konuta dönüştürülmüş olması. Dönüşümün başvurudan önce tamamlanmış ve resmî olarak tescillenmiş olması şart; “dönüşüm yapılacak” vaadi yeterli değil.
Bu maddenin pratikte ne anlama geldiğini görmek isterseniz, portföyümüzdeki Axis Pikermi Residences tam olarak bu tanıma giren bir proje: eski bir endüstriyel yapının konuta dönüştürülmesiyle geliştiriliyor, Attika sınırları içinde ve fiyatlar 250.000 eurodan başlıyor. Aynı bölgede standart bir daire alsanız eşik 800.000 euro olurdu; aradaki 550.000 euroluk fark bu tek maddeden kaynaklanıyor.
Kısa Dönem Kiralama Yasağı: Çoğu Kişinin Atladığı Madde
Bu maddenin altını özellikle çizmek istiyorum, çünkü yatırım hesabını doğrudan etkiliyor. Golden Visa kapsamında alınan mülkte kısa dönem kiralama (günlük kiralama, Airbnb tipi turistik kiralama) yasak. Kuralı ihlal etmek oturum izninin iptaline ve 50.000 euroya kadar para cezasına yol açabiliyor.
Yani “Atina’da ev alıp yazın turiste kiralarım, hem Golden Visa hem yüksek getiri” planı bu program kapsamında çalışmıyor. Golden Visa mülkünüzden kira geliri elde edebilirsiniz, ama uzun dönem kiralama modeliyle. Getiri hesabınızı günlük kiralama rakamları üzerinden değil, uzun dönem piyasa kirası üzerinden yapın.
Turistik kiralama hedefiniz gerçekten öndeyse, o mülkü Golden Visa dışında ayrı bir yatırım olarak değerlendirmek daha doğru bir kurgu olur.
Gerçek Maliyet: Fiyat Etiketinin Üstüne Ne Ekleniyor?
İlan fiyatı, ödeyeceğiniz toplam tutar değil. 250.000 euroluk bir mülk üzerinden kabaca tablo şöyle görünüyor:
- Devir vergisi (yaklaşık %3,09): 250.000 euro üzerinden yaklaşık 7.725 euro. İkinci el ve dönüşüm mülklerinde genel olarak bu vergi uygulanıyor; yeni inşaatta KDV rejimi devreye girebiliyor, dolayısıyla mülke özel teyit gerekiyor.
- Avukat ücreti (yaklaşık %1-1,5 artı KDV): 2.500-4.000 euro bandı. Golden Visa’da bu kalemden kısmak yapılabilecek en kötü tasarruf.
- Noter (yaklaşık %0,8-1,2): 2.000-3.000 euro civarı.
- Tapu tescil harcı (yaklaşık %0,5-0,7): 1.250-1.750 euro civarı.
- Golden Visa başvuru harcı: Ana başvuru sahibi için yaklaşık 2.000 euro, aileye dahil edilen her birey için ayrıca daha düşük tutarlı harç ve kart bedeli.
- Vergi numarası (AFM), banka hesabı, tercüme ve apostil: birkaç yüz euroluk kalemler.
Toplamda satın alma maliyetinin fiyatın yaklaşık %7-9 üzerine çıkmasını beklemek gerçekçi. 250.000 euroluk bir dairede bu, kabaca 17.000-22.000 euro ek bütçe demek. Bu rakamı en baştan planınıza koyun, sonradan sürpriz olmasın.
Vergi Tarafında Dürüst Tablo
Yunanistan, Birleşik Arap Emirlikleri gibi sıfır vergili bir yapı değil. İki kalemi bilerek girmelisiniz:
- ENFIA (yıllık emlak vergisi): Konumu ve bölge birim değerine göre metrekare başına yaklaşık 2 ile 16,20 euro arasında değişen yıllık bir vergi. Orta ölçekli bir dairede yılda birkaç yüz euroluk bir kalem.
- Kira geliri vergisi: Kademeli tarife uygulanıyor; ilk dilimde %15’ten başlayıp üst dilimlerde %35 ve %45’e kadar çıkıyor. Yani brüt kira getirisi ile net getiri arasında ciddi bir fark oluşuyor.
Bunu açıkça söylemek gerekiyor: net kira getirisi tek kriteriniz ise Yunanistan, sıfır kira geliri vergisi olan Dubai piyasasıyla aynı sayfada yarışmaz. Yunanistan’ı tercih etmenin asıl gerekçesi getiri değil, Avrupa Birliği içinde oturum hakkı ve Schengen hareket serbestisi. Bu iki hedefi karıştırmadan karar verirseniz doğru yerden bakmış olursunuz.
Süreç ve Zaman Çizelgesi
- Uygunluk kontrolü: Hedeflediğiniz mülkün hangi kademeye girdiği, dönüşüm statüsü ve metrekare şartı en baştan netleştirilir.
- Vergi numarası ve banka hesabı: Yunanistan’da AFM alınır ve ödeme banka kanalıyla yapılacağı için hesap açılır. Golden Visa’da nakit ödeme kabul edilmiyor.
- Hukuki inceleme: Bağımsız avukat tapu geçmişini, imar durumunu, ipotek ve haciz kayıtlarını inceler.
- Ön sözleşme ve ödeme: Genellikle bir kapora ile mülk rezerve edilir, ardından noter huzurunda satış sözleşmesi imzalanır.
- Tapu tescili: Mülk adınıza tescillenir ve devir vergisi ödenir.
- Golden Visa başvurusu: Biyometrik veriler alınır, dosya sunulur. Başvuru kaydı yapıldıktan sonra genellikle bir “mavi kağıt” (geçici belge) verilir ve kart beklenirken Yunanistan’da bulunma hakkı doğar.
- Kartın düzenlenmesi: Dosya yoğunluğuna göre birkaç aydan bir yılı aşan sürelere kadar değişebiliyor. Bu süreyi baştan uzun planlamak daha sağlıklı.
Sık Sorulan Sorular
Atina’da 250.000 euroya Golden Visa alabilir miyim?
Sadece mülk ticari veya endüstriyel kullanımdan konuta dönüştürülmüş bir yapı ise ya da tescilli tarihi bir binanın restorasyonu ise. Standart bir dairede Attika’daki eşik 800.000 euro.
Golden Visa doğrudan vatandaşlık veriyor mu?
Hayır. Golden Visa bir oturum programı. Vatandaşlık için Yunanistan’da fiilen ve kesintisiz yaşamış olmak, dil ve entegrasyon şartlarını karşılamak gerekiyor. Yılda birkaç hafta gelen bir yatırımcı bu şartı doldurmuş sayılmıyor.
Yunanistan’da yaşamak zorunda mıyım?
Hayır. Oturum hakkını korumak için asgari kalış şartı yok. Şart, yatırımı elinizde tutmanız.
Mülkü satarsam oturumum ne olur?
Yatırım sona erdiğinde oturum hakkı da sona erer. Devir alan kişi uygunsa program hakkını devralabilir.
İki daire alıp tutarı toplayabilir miyim?
Hayır. Yatırımın tek bir mülkte olması gerekiyor.
Mülkü Airbnb’de kiralayabilir miyim?
Hayır. Golden Visa mülkünde kısa dönem turistik kiralama yasak ve yaptırımı ağır. Uzun dönem kiralama serbest.
Ailemden kimler dahil olur?
Eş, 21 yaş altındaki çocuklar ve her iki tarafın ebeveynleri genel kapsamda değerlendiriliyor. Ayrıntılar için yazının üst bölümündeki aile kapsamı başlığına bakabilirsiniz.
Karşılaştırma yapmak isterseniz, portföyümüzdeki diğer bölgeleri de inceleyebilirsiniz: Birleşik Krallık’ta yabancı alıcı rehberi ve Axis Pikermi Residences proje incelemesi.
