Axis Pikermi Residences: Atina’da €250.000 ile Golden Visa

Merhaba arkadaşlar, Atina’da Golden Visa eşiği €800.000. Bu projede ise €250.000. Sebebi çok özel bir yasal istisna. Bugün AXIS PIKERMI RESIDENCES ile karşınızdayız!

Atina’nın doğusunda, Pikermi‘de konumlanan bir konut projesi. Mevcut bir endüstriyel yapının konuta dönüştürülmesiyle geliştirildi. Axis Pikermi 1 and Axis Pikermi 2 olmak üzere toplam yaklaşık 80 üst segment daire. Atina şehir merkezine 20 ile 25 dakika, Atina Uluslararası Havalimanı’na ise yaklaşık 15 dakika. Evet, yanlış duymadınız: havalimanı şehir merkezinden daha yakın.

Prices

• Daireler: €250.000‘dan başlıyor
• Büyüklük: 56 m²‘den itibaren
• İki etap: Axis Pikermi 1 and Axis Pikermi 2, toplam yaklaşık 80 daire
• Hedeflenen kira getirisi: %4 ile %6
• Adres: Pikermi 190 09, Atina, Yunanistan

€250.000 fiyatı tesadüf değil. Bu, Yunanistan Golden Visa programındaki dönüşüm istisnasının eşiği ve proje tam olarak bu istisnadan yararlanacak şekilde geliştirilmiş. Aşağıda ayrıntılı anlatıyoruz.

Neden Axis Pikermi?

Atina’da €250.000 ile Golden Visa almanın tek yolu

2024’ten bu yana Yunanistan Golden Visa eşikleri bölgeye göre ayrıldı. Attika, yani Büyük Atina bölgesi için standart konutlarda eşik €800.000‘a çıktı. Tek istisna şu: ticari veya endüstriyel bir yapının konuta dönüştürülmesiyle oluşturulan mülkler, konumdan bağımsız olarak €250.000 eşiğine tabi kalmaya devam ediyor.

Axis Pikermi tam olarak bu kategoride. Yani Atina bölgesinde aynı oturum hakkını, standart bir daire için gereken sermayenin üçte birinden azıyla elde ediyorsunuz. Bu, şu anda Attika’da €250.000’dan Golden Visa alabilmenin yasal olarak tek yolu.

• Atina şehir merkezi: 20 ile 25 dakika
• Atina Uluslararası Havalimanı: yaklaşık 15 dakika
• Attiki Odos otoyolu üzerinden bölgenin her yerine bağlantı
• Rafina limanı ve Ege adalarına feribot bağlantısı yakın mesafede
• Pikermi ve çevresi: Atina’nın doğu banliyölerinde sakin, yeşil bir bölge

Havalimanına 15 dakika

Bu, uzaktan yönetilen bir yatırım için pratik bir avantaj. Mülkünüzü görmeye geldiğinizde havalimanı yakınlığı doğrudan işinize yarıyor. Ayrıca Atina, Avrupa ve Orta Doğu’nun birçok şehrinden kısa uçuşla ulaşılabiliyor; mülkünüze bir günde gidip dönebiliyorsunuz.

Günlük Hayat: Atina’nın Doğu Banliyösünde

Pikermi, Atina’nın doğusunda, Marathon ve Rafina koridorunda yer alan sakin bir bölge. Şehir merkezinin yoğunluğundan uzak, yeşil ve düşük yoğunluklu. Attiki Odos otoyolu sayesinde merkeze ulaşım hızlı. Rafina limanından Ege adalarına feribot kalkıyor. Yazın sahil bölgeleri kısa mesafede. Atina’da yaşamak isteyip şehir merkezinin kalabalığını istemeyenler için tercih edilen bir koridor.

Axis Pikermi Kira Getirisi

Proje %4 ile %6 arası brüt kira getirisi hedefliyor. Bu oran, Emirlikler’deki projelerimizin (%6 ile 8) altında ancak Londra Zone 1’in (%3,5 ile 4) üzerinde.

Ancak burada dürüst olmak gerekiyor: Yunanistan’da kira gelirinden vergi ödüyorsunuz. Kademeli oran %15 ile %45 arasında değişiyor ve yıllık ENFIA emlak vergisi de var. Emirlikler’de bu kalemlerin hiçbiri yok. Yani Yunanistan’ı seçme sebebiniz net getiri değil, Avrupa Birliği içinde oturum hakkı olmalı. Getiri ikincil bir fayda.

Kiracı profili: Atina’da çalışan profesyoneller ve havalimanı çevresindeki sektör çalışanları. Burada çok kritik bir kural var: Golden Visa kapsamında alınan mülkte kısa dönem (günlük, Airbnb tipi) kiralama YASAK. Kuralı ihlal etmek oturum izninin iptaline ve 50.000 euroya kadar para cezasına yol açabiliyor. Yani Pikermi’de hedeflemeniz gereken model uzun dönem kiralama; günlük kiralama getirisi üzerinden hesap yapmayın.

Öne Çıkan Özellikler ve Axis Pikermi’yi Özel Kılan Detaylar

• Endüstriyel Yapı Dönüşümü: Projenin €250.000 Golden Visa eşiğine girmesini sağlayan yasal temel.
• İki Etap: Axis Pikermi 1 ve 2, toplam yaklaşık 80 daire.
• Üst Segment Daireler: Modern mimari ve fonksiyonel yaşam alanları.
• 56 m² Giriş Planı: Bu fiyat bandı için makul bir büyüklük.
• Havalimanına 15 Dakika: Uzaktan yönetim ve havalimanı çevresindeki kiracı havuzu için avantaj.
• Şehir Merkezine 20 ile 25 Dakika: Attiki Odos otoyolu bağlantısı.
• Golden Visa Uyumlu Yapı: Proje baştan bu program düşünülerek geliştirilmiş.
• Butik Ölçek: 80 daire; kalabalık bir kompleks değil.

Who is Buying?

Bu proje net biçimde Avrupa Birliği’nde oturum hedefleyen alıcıların projesi. Schengen serbest dolaşımı, çocukları için Avrupa’da eğitim seçeneği ya da uzun vadeli bir plan B isteyenler. Golden Visa Yunanistan’da yaşama zorunluluğu getirmiyor, bu yüzden mevcut hayatınızı bırakmadan hakkı elde edebiliyorsunuz.

Sadece yatırım getirisi arıyorsanız Emirlikler projelerimiz matematiksel olarak daha güçlü: orada vergi yok ve getiri daha yüksek. Yunanistan’ın sunduğu şey farklı bir varlık: Avrupa’da oturum.

Frequently Asked Questions

Golden Visa Yunanistan’da yaşamayı zorunlu kılıyor mu? Hayır. Oturum izni alıyorsunuz ama Yunanistan’da ikamet zorunluluğu yok. Mülkü elinizde tuttuğunuz sürece 5 yılda bir yenilenebiliyor.

Aile kapsamda mı? Evet. Eş ve belirli yaş sınırına kadar çocuklar aynı başvuruya dahil edilebiliyor. Güncel yaş sınırlarını başvuru öncesi teyit ediyoruz.

Dönüşüm istisnası kalıcı mı? Bu, en önemli soru. Yunanistan Golden Visa kuralları son yıllarda birkaç kez değişti ve dönüşüm istisnası da ileride revize edilebilir. Bugün geçerli, ancak süresiz bir garanti yok. Bu programı düşünüyorsanız zamanlama önemli.

Mülkü satarsam oturum hakkım ne olur? Oturum hakkı mülke bağlı. Mülkü sattığınızda hak sona erer; devam etmek için eşiği karşılayan başka bir mülk edinmeniz gerekir.

Yurt dışından uzaktan alım yapabilir miyim? Büyük ölçüde evet. Vergi numarası, banka hesabı ve noter işlemleri vekaletle tamamlanabiliyor. Golden Visa başvurusunda biyometrik veri için Yunanistan’a bir kez gitmeniz gerekiyor.

Yunanistan Golden Visa hakkında daha fazla bilgi için Yunanistan Golden Visa rehberimize göz atabilirsiniz.

Toplam Maliyet: Axis Pikermi Alırken Gerçekte Ne Kadar Ödersiniz?

Yunanistan’ın vergi yapısı hem İngiltere’den hem Emirlikler’den farklı çalışıyor. Emirlikler’de hiç vergi yok, İngiltere’de damga vergisi ağır. Yunanistan ise ortada: alım vergisi düşük ama yıllık emlak vergisi ve kira geliri vergisi var. €250.000’luk bir daire üzerinden hesaplayalım:

Ek maliyetler toplam fiyatın yaklaşık %8,2‘i kadar tutuyor. Yabancı alıcılar için tipik aralık %6 ile %10 arasındadır. Ayrıca Yunanistan’da mülk almak için vergi numarası (AFM) ve bir Yunan banka hesabı gerekiyor; bu adımları da sizin için yönetiyoruz.

Yıllık ödeyeceğiniz iki kalem var:

• ENFIA (yıllık emlak vergisi): Bina için metrekare başına €2 ile €16,20 arasında, artı belediye vergisi. 56 m² bir daire için kabaca €112 ile €907 bandında; kesin tutar bölge değerleme katsayısına göre belirlenir.
• Kira geliri vergisi: Kademeli olarak %15 ile %45 arasında. Yıllık €12.000’a kadar %15, €12.001 ile €35.000 arası %35, üzeri %45.

Bu, Emirlikler’in sıfır vergili yapısından belirgin şekilde farklı. Karşılığında Yunanistan size Avrupa Birliği içinde oturum veriyor; hangisinin sizin için doğru olduğu hedefinize bağlı.

Golden Visa: Avrupa’da Oturum ve Serbest Dolaşım

Yunanistan Golden Visa, gayrimenkul yatırımıyla 5 yıllık yenilenebilir oturum izni veriyor. Eşinizi ve çocuklarınızı kapsıyor, Schengen bölgesinde serbest dolaşım sağlıyor ve Yunanistan’da yaşama zorunluluğu getirmiyor.

2026 itibarıyla eşikler şöyle:

• €800.000: Attika (Büyük Atina), Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100’ün üzerindeki adalar
• €400.000: Yunanistan’ın geri kalanı
• €250.000: ticari yapıdan konuta dönüştürülen mülkler, konumdan bağımsız olarak

İşte bu projenin kilit noktası: €250.000 fiyatıyla Attika bölgesindeki standart bir daire Golden Visa için yeterli olmazdı, çünkü orada eşik €800.000. Ancak bu proje endüstriyel bir yapının konuta dönüştürülmesiyle geliştirildi ve dönüşüm projeleri konumdan bağımsız olarak €250.000 eşiğine tabi.

Yani aynı oturum hakkını üçte birinden daha az sermayeyle elde ediyorsunuz. Şu anda Atina bölgesinde €250.000’dan Golden Visa alabilmenin yasal olarak tek yolu bu tür dönüşüm projeleridir.

Dikkat edilmesi gerekenler: Dönüşüm istisnasından yararlanmak için kullanım değişikliğinin usulüne uygun tamamlanmış olması gerekiyor ve mülk sonradan ticari kullanıma döndürülemiyor. Ayrıca Golden Visa kuralları son yıllarda birkaç kez değişti; başvuru öncesi güncel şartları Yunan avukatınızla birlikte teyit etmenizi öneririz. Biz bu süreci baştan sona yönetiyoruz.

Axis Pikermi Alım Süreci Adım Adım

Yurt dışından alım yapıyorsanız süreç şu şekilde işliyor:

• 1. Vergi numarası (AFM) ve banka hesabı. Yunanistan’da mülk almak için vergi numarası ve yerel banka hesabı gerekiyor. Bu adımlar vekaletle uzaktan tamamlanabiliyor.
• 2. Avukat ataması ve tapu araştırması. Bağımsız bir Yunan avukat mülkün tapu geçmişini, ipotek ve haciz durumunu inceliyor. Yunanistan’da bu adım kritiktir, atlanmamalı.
• 3. Ön sözleşme ve kapora. Genelde fiyatın %10’u oranında.
• 4. Noter huzurunda devir. Satış sözleşmesi noterde imzalanıyor ve devir vergisi bu aşamada ödeniyor. Vekaletle uzaktan yapılabiliyor.
• 5. Tapu tescili. Mülk tapu siciline ve kadastroya kaydediliyor.
• 6. Golden Visa başvurusu. Tapu tamamlandıktan sonra oturum başvurusu yapılıyor; biyometrik veri için Yunanistan’a bir kez gitmeniz gerekiyor.

Sürecin büyük kısmını bulunduğunuz ülkeden yönetebilirsiniz. Yabancıların Yunanistan’da mülk edinmesinde kısıtlama yoktur (sınır bölgeleri hariç, ki Atina bu kapsamda değildir).

Riskler ve Dikkat Etmeniz Gerekenler

Her projenin güçlü yanlarını anlattık; dürüst olmak gerekirse dikkat edilmesi gereken noktalar da var. Axis Pikermi için üzerinde durmanız gerekenler:

• Golden Visa kuralları değişebilir: Eşikler son yıllarda birkaç kez revize edildi; dönüşüm istisnası da ileride değişebilir. Süresiz garanti yok.
• Kira gelirinden vergi ödüyorsunuz: Yunanistan’da kademeli %15-45 gelir vergisi ve yıllık ENFIA emlak vergisi var; Emirlikler’de bunların hiçbiri yok.
• Getiri Emirlikler’in altında: Hedeflenen %4-6 brüt oran, Dubai projelerinin (%6-8) altında; net farkı vergi daha da açıyor.
• Mülkü satarsanız oturum sona erer: Oturum hakkı mülke bağlı; çıkış planınızı buna göre kurgulamak gerekir.
• Pikermi merkez değil: Atina’nın doğu banliyösünde; şehir merkezine 20-25 dakika ve araç kullanımı pratikte gerekli.

Bu maddeler projeyi kötü yapmaz; ama bilerek almak ile sonradan öğrenmek arasında büyük fark var. Biz her müşterimize bu listeyi baştan veriyoruz.

Axis Pikermi Alternatifleriyle Nasıl Karşılaştırılır?

Karar vermeden önce aynı bütçe bandındaki diğer projelere de bakmakta fayda var:

• EATON PLACE by Ellington: Dubai’de benzer bütçeyle vergisiz ve daha yüksek getirili alternatif.
• CIRCLE by Binghatti: Dubai’de en uygun giriş fiyatlı yatırım seçeneği.
• St James Quay: İngiltere’de benzer bütçe bandında karşılaştırma yapmak isteyenler için.

Hangi projenin sizin hedefinize uyduğunu bütçe, kullanım amacı ve çıkış planınıza göre birlikte belirleyebiliriz. Genel bir bakış için uluslararası alıcılar için İngiltere mülk yatırımı yazımıza da göz atın.